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央行規范住房貸款引發福州市房地產市場六大變化
今年6月26日,中國人民銀行發布了《關於規范住房金融業務的通知》(以下簡稱《通知》),《通知》要求商業銀行發放個人住房抵押貸款,貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款;借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3;借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業用房應為現房。
我國的房地產市場是一個發育不成熟,易受政策影響波動的新興市場,央行規范住房貸款的政策對房地產市場的影響是顯而易見的,直接涉及到市場參與各方,但影響程度又各不相同:
1、商業銀行和購房者的潛在風險大大降低了。
我國的房地產市場從無到有、從小到大,僅僅經歷了短短的十幾年時間,發展雖快,但存在問題也較多。近年來,我國有關房地產消費的投訴在各類消費投訴案件中的比例居高不下,商業銀行房地產信貸業務中壞帳率較高等現象,均與開發商實力息息相關。在《通知》出臺之前,商業銀行發放房地產貸款的門檻相對較低,無形中與購房者共同承擔了較高的風險。《通知》明確規定,借款人申請住房貸款購買期的,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3,這項硬指標大大降低了產生『爛尾項目』的可能性,既保護了商業銀行的資金安全,又減少了購房者可能承擔的風險。因此,最終受益的將是商業銀行和購房者。
2、政府土地出讓市場將面臨一個相對艱難的過渡期。
近一年來,土地公開拍賣已經成為福州市國有土地出讓的最主要方式。但從歷次拍賣情況看,福州市公開拍賣的土地的規模普遍偏小,因此,拍賣市場從總體上比較符合小公司的胃口。可以預見,在今後一定時期內,土地拍賣市場仍將是小打小鬧的局面,央行的新政策又使本來就實力不濟的小公司群體在資金面上更加捉襟見肘,小公司談出土地拍賣市場是遲早之事,而大公司對小地塊又不感興趣。因此,今後的一段時間將是政府土地出讓市場的艱難過渡期,今年7月初土地拍賣市場的流拍或許就是過渡期的開始。
3、政策的實施將間接推動開發市場的優勝劣汰進程,促進房地產開發企業走上整合之路。
房地產開發是一個資金密集型的行業,在開發市場上,能夠單純依靠自有資金實現整個開發過程的企業是微乎其微的,絕大多數企業必須依靠各種融資手段實現『借雞生蛋』。我國房地產開發行業自出現至今,由於銀行放貸門檻一直相對較低,同時市場需求一直保持較高的態勢,造成了房地產開發行業實際進入門檻較低,給了一些開發企業『空手套白狼』的可乘之機。新政策大大提高了對開發企業自有資金的要求,在市場競爭日益激烈的今天,福州市以項目公司為主體的房地產開發格局將面臨一次重新洗牌,眾多實力不濟的小企業要麼將快速走向消失,要麼必須通過整合之路走向壯大,纔能適應今後的市場競爭。整合過程不會短暫,但在整合期間,福州市房地產市場的供應速度必然有所放緩。
4、房地產市場將被動地進入准現房時代。
今年初,北京市規定所有的房地產項目必須在完成一次裝修成型後方可進入市場銷售,這項規定標志著北京市商品房市場開始步入現房時代。北京市的這項做法曾在福州市業界引起熱烈的討論,討論的主題就是福州市商品房市場將在何時以何種方式進入現房時代。在按揭貸款已經成為當前福州市商品房市場最主要付款方式的情況下,《通知》中的規定無疑間接地提高了福州市商品房預售的門檻,使福州市商品房市場開始步入准現房時代。
5、二手房按揭貸款可能出現柳暗花明又一村。
今年起,福州市各大商業銀行紛紛暫停辦理二手房按揭貸款,個中緣由,據業內人士分析,主要有以下方面:一是因為二手房按揭貸款的平均貸款額遠遠小於商品房按揭貸款而辦理手續卻繁瑣得多,造成銀行的投入產出相對不劃算;二是二手房成份復雜,實際價值不易把握且變現能力相對較差;三是商業銀行有了更好的投資品種。基於以上考慮,今年福州市各大商業銀行先後暫停辦理二手房按揭貸款業務,受此影響,福州市風頭正勁的二手房市場驟然降溫。如今,《通知》出臺後,預計福州市各大商業銀行下半年的商品房按揭貸款業務將出現一段時間的相對真空期,商業銀行在重新為這部分資金尋找出路時,有可能會退而求其次,重新啟動暫停的二手房按揭貸款業務。
6、市場的整體發展態勢將由高速發展期步入穩步發展期。
顯而易見,《通知》的出臺提高了開發企業的入市門檻,也提高了開發市場的投資風險,受其影響,福州市開發市場大量存在的諸如項目公司之類的小公司將主動或被動地退出市場,開發市場將在重新『洗牌』的過程中走上規范的發展道路,市場的整體發展態勢也將由高速發展期步入穩步發展期。 (楊榮南)
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