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位於北京西長安街的商務樓盤天行建國際商務花園在香格裡拉飯店舉辦客戶聯誼會,宣布其物業管理公司采用公開招標的形式,京城物管行業又將掀起一番角逐。在通過招標方式選聘物業公司的理念逐步被開發商和物業公司接受的今天,關於物業公司招標的深層次問題日益引起業內人士的關注。日前,本報記者對1999年9月首開京城物業管理招標先河的北京辰泰房地產開發有限公司進行了專訪。
一、責任混淆造成惡性循環,公開招標推出『放心管家』
辰泰公司副總經理楊傑認為,在沒有實行招標方式之前,北京的 物業公司大都是由開發商自行組建,誰建的房子誰來管。這種方式經 過幾年的運作,發現存在著較大的弊端。由於開發商和物業公司之間的直接隸屬關系,容易使客戶、開發商、物業公司之間的法律關系產生混淆,三者之間責、權、利不清,直接影響到物業管理的質量和服 務品質。物業公司是開發商的一個部門或一個公司,在日常的工作、 管理行為中自然會去執行上級單位的指令或意圖,這樣就妨礙了物業管理公司作為一個經營主體來行使自己經營的自主權,也違背了物業公司為業主服務這一基本原則。楊傑將開發商這種行為稱作『指腹為 婚』,認為這是不尊重業主應當享有的權利。『指腹為婚』的做法導 致了業主將原本是與開發商之間的問題轉移到物業公司的頭上,使物業公司在履行義務及享受權利時大打折扣,最終形成了一個惡性循環:業主對開發商的不滿轉移到物業公司,不配合工作、不交物業費, 物業公司難以正常運營和提供應有的服務,服務不到位使業主對物業公司本身也產生不滿,進而對開發商的不滿加劇。
1999年9月,辰泰公司在北京房地局小區辦的指導、協助下,對 開發項目美林花園的物業管理進行招標。經過一番緊張激烈的競爭, 北京燕僑物業管理公司一舉中標。對於為什麼采取招標方式進行,楊傑認為,招標可以解決上述開發商自建物業公司的諸多弊端。同時,在市場經濟飛速發展的今天,一切經營行為也應以市場的選擇為標准。招標建立在公開、公平、公正的基礎上,體現了優勝劣汰的經濟准則,會將已在市場競爭中發展壯大起來的有豐富管理經驗的物業公司真正選聘上來,為業主找一個放心的『管家』。
二、最大好處是分清了責權利,最終受益者是小區業主
采用公開招標的方式,楊傑認為最大的好處是分清了開發商和物業公司之間的責權利,從而從根本上減少了業主入住後各種糾紛的發生。美林花園客戶服務部經理郭海認為公開招標是一個環節盤活了三方,開發商、物業公司、業主,『把以前說不清楚的都說清楚了』。 楊傑強調責任的分清主要表現在交樓上。許多自建物業公司的開發商將交樓的責任交由物業公司來承擔,客觀上使出現問題後的責任模糊化了。美林花園專門成立了『交樓中心』,這樣使客戶形成一個認識:交樓是開發商的事,交樓時出現的問題一定要找開發商。也使業主明白,『買房』和『養房』是兩個不同的階段,從『買房』到『養房』, 性質已經發生了變化,開發商和物業公司需要分別承擔屬於自己的責任。只有責任分清了,業主纔會知道什麼問題應該找誰,開發商和物業公司也避免了相互推諉扯皮的現象。另外,招標本身公開、競爭的特征也給業主留下這樣一個印象:招標選聘的物業公司是『我們』的,不是開發商的。
然而,分清責任也不是一件簡單的事。據燕僑物業美林花園經理 黃健介紹,雙方的合同簽訂經歷了兩個多月的漫長過程。由於責任分的很清,因此雙方都很慎重,不斷磨合,反復修改,最後達成一致的意見。黃健特別指出,責任分清後最終受益的是小區的業主,因為物業公司的運營不再承擔一些原本不是自己的責任,可以安下心來為業主服務了。
三、招標程序重於招標主體,透明運作解除業主懮慮
招標選聘物業公司本應是業主的權利,開發商代為行使是否有侵 權之嫌呢?對於記者提出的這一問題,楊傑認為,由於我國從政策上 允許期房銷售,並且規定業主入住要達到一定數量纔能成立業主委員會,那麼從入住到業主委員會的成立這段時間小區會形成一個『權力真空』,而這一段時間卻不能出現物業管理的真空,那樣會直接影響到業主的生活。辰泰公司進行的物業公司招標活動,開發商並不介入操作的實質內容,招標評委中除6位專家和1位律師外,還有2位業主代表。對招標行使決定權的,不是開發商。另外,他認為從招標活 動的組織來講,也不能籠統的說開發商組織的就是不好的,業主自己組織的就是好的。關鍵是怎樣選到最適合的物業公司,程序和過程纔是最重要的。開發商組織的招標中中標的物業公司,業主委員會成立之後如果感覺他們做的確實不好,一樣可以合理合法的炒掉。
楊傑告訴記者,由於以往的物業管理不夠規范,透明度較低,因此購房者在購房時往往懮慮重重,猶豫不定,即使決定購買了,也會在簽約時提出許多物業管理方面的追加條款,以保護自己的權益。采用招標方式,物業管理的目標、責任、管理內容、范圍、收費標准都 非常明確、透明,減少了客戶的顧慮。物業管理中的許多糾紛是由於收費標准不合理造成的,但美林花園目前沒有一個業主對收費標准提出質疑,因為大家都知道,我們目前的收費標准是在公開公平和競爭激烈的投標中產生的最低價格。同時,招標活動引入了監督和公證機制,全部工作由北京市小區辦和公證處監督,透明度很高,在最大程度上保障了業主的合法權益。
四、招標行為仍需規范進行投標主體更要心明眼亮
據楊傑和郭海介紹,已經有5、6家開發商和一家業主委員會向他們諮詢如何進行物業公司的招標。燕僑物業公司的黃健經理則笑稱 『找我們的人更多』。看來,通過招標選聘物業公司的方式已經在開發商和業主的心中產生了較大的影響,招投標已從某個開發商和物業公司的個體行為正在在向普遍行為邁步。然而,作為一個新興行業的新鮮事物,物業管理的招投標步子仍顯稚嫩,還存在許多亟待解決的問題。建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾在談及物業管理行業亟待規范的九大問題時明確指出:要規范物業管理的招投標行為。
作為京城首家『吃螃蟹』的開發商,辰泰公司的招標也是在探索中進行的,楊傑說是『摸著石頭過河』,他們以國家招投標法為准則, 借鑒深圳物業管理招標的經驗,在政府主管部門和行業專家的指導下完成了相關文件的編制,設計出了比較完善並具有操作性的工作程序。對於如何規范整個行業的招投標行為,楊傑建議從五個方面著手:一是政府應盡快出臺相關政策、法規,為物業管理的招投標提供政策支持;二是政府有關部門應成立物業管理招標辦公室,對物業市場招標活動進行全面、系統的指導、管理、監督;三是全面推行物業管理招標制度,盡可能克服來自開發企業和部分中小物業管理企業的阻力;四是開發企業和物業管理企業要加快自身水平的提高。開發商要為物業公司的進入創造有利條件,物業公司的不斷進步纔能促進整個行業水平的提高,保證招標活動是『好中選優』而不是『矬子裡面拔將軍』;五是社會傳媒尤其是行業媒體要大力宣傳,進一步提高開發 商、業主、物業公司對招標的認識。
招標方式無疑為物業管理企業進入市場打開了一扇公平競爭的大門,怎麼纔能成功進入這扇大門也成為許多物業管理企業越來越關心的問題。對此,接管美林花園的燕僑物業美林花園經理黃健道出了自己的經驗:投不投標看開發商,怎麼投標看項目。他介紹說,物業公司決定是否參加一個項目的招標,最為重要的是要了解這個項目的開發商。開發商專業不專業,對物業管理認識的程度,都會反映到項目中去,而這些直接影響到物業公司接管後工作的開展。如果覺得開發商可以,准備投標,那麼就要細致、透徹的去了解項目本身的情況,這對做好標書非常重要,因為做好標書是投標過程中關鍵的一環。
資料:美林花園招標過程
第一階段:前期准備階段 1、制作招標文件 2、確定物業管理公司參與競標的資格認定標准 3、成立評標委員會,並引入監督和公證機制 第二階段:具體實施階段 1、確定入圍的物業管理公司 2、向入圍的物業管理公司發放招標文件 3、就招標文件有關內容向入圍公司答疑 4、物業公司投標,在公證處監督下開標,評委封閉式評標 5、舉行『招標會』現場答辯 6、確定並宣布中標單位
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