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近年來,在居住小區物業管理方面,常常有很多糾紛訴諸媒體報端,作為律師,也曾親身辦理過這樣的案件。歸納起來,主要矛盾集中於三個方面,一是內部矛盾,即全體業主沒有建立一個管理科學的物業管理委員會代表全體業主維權;二是外部矛盾,即物業管理方面的一些問題出現後,業主個人與物業管理公司之間苦於『無法可依』而爭戰不休;三是多方矛盾,比如一個業主裝修時,違反物業管理公約,拆掉承重結構或加大承重,導致業主之間侵權和物業管理公司對業主的違約(此問題以後詳述)。這三個矛盾有直接的聯系,並且是互相影響和制約的。物業管理活動因為立法和實踐的滯後,嚴重制約了全體業主維護合法權益。
目前,北京市有關小區物業管理的文件有1998年《北京市居住小區物業管理辦法》(修正)和北京市房屋土地管理局《關於開展組建居住小區物業管理委員會試點工作的通知》(京房地物字(1997)第485號,並附《物業管理委員會章程(示范文本)》)。兩文規定了物業管理委員會的組建條件、指導監督部門、管委會人員職責、經費由物業管理公司支付和業主與物業管理公司的權利和義務等內容。仔細審讀之後,筆者認為,北京市在這一領域還是試點性質,立法上較不完善,在實踐中相當多的居住小區居民仍常常抱怨不知道如何組建物業管理委員會以及自身在物業管理委員會的權利和義務,業主和物業管理公司的某些權利和義務界定模糊,造成了社會矛盾和衝突。
作為律師,我曾仔細研究過我國各地的居住小區物業管理辦法,尤其關注北京市在這方面的立法和實踐。考察我國住宅商品化程度較高的廣東省和上海市,筆者大聲疾呼,北京市的有關部門如果在物業管理方面立法經驗不足,不妨來點『拿來主義』精神!
《廣東省物業管理條例》和《上海市居住物業管理條例》,分別為七章43條和九章66條;而北京市的物業管理辦法是22條並一個試點通知,其出臺時間相差不到一年時間,但相比之下確實體現了立法水平和立法力度的差別。廣東省和上海市的物業管理條例層次清晰、內容全面、權利和義務關系明確具體,可操作性強。例如,《上海市居住物業管理條例》分第一章總則,第二章業主自治管理、第三章物業管理服務、第四章物業的使用、第五章物業的維修、第六章前期物業管理、第七章投訴和第八章法律責任。上海市的條例從根本上解決了物業管理委員會的先天不足,即經費源自物業活動用房收益等,而非北京市規定的直接來源於物業管理公司,並從房地產開發實踐出發,詳細規定了各階段和各方面的物業管理活動規范,基本可以滿足物業管理活動的實際需要,值得北京市學習和借鑒。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏 董曉麗)
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