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寫字樓吸引開發商注意力
據香港一家國際物業公司預測,在未來一年,中國一些大城市的高級寫字樓租金將有大幅提高,上海的高級寫字樓租金可望穩步增加,預計上漲百分之五,而在北京,頂級寫字樓租金上漲更可高達百分之十。在住宅市場競爭日趨激烈的情況下,寫字樓市場已引起越來越多開發商的關注。
與寫字樓市場趨旺的情況相對應,一些開發商已經開始紛紛『跳出』住宅建設轉而投入興建寫字樓。比如在北京知名項目陽光100的開發商已將目光投向工體附近的寫字樓市場,開發商言道:『CBD的寫字樓還遠遠沒有飽和。』成功建設中關村北京科技會展中心的香江國際,在CBD又起新盤,CBD財富中心又將成為該區域一個實力超群的寫字樓。
國內一些大公司也瞄准了寫字樓的開發。 國內高科技企業的龍頭之一——聯想集團,投資的第一個商業運作的房地產項目——融科資訊中心首期工程最近開盤。位於中關村核心地帶的融科資訊中心總規劃建築面積為25萬平方米,首期推出的A座建築面積為5萬平方米,地上10層,地下2層,可滿足辦公、會議、展示、居住等多種功能,這座寫字樓立足於為世界一流的IT、通訊企業提供完善的商務及生活服務。
種種跡象顯示,新經濟、入世、奧運等題材為北京寫字樓的開發帶來了新的契機。這些新的契機吸引了不少開發商的注意力。
寫字樓緣何重新昇溫
在多方努力下,亞洲的經濟正走向復蘇。僅在首都北京,2001年的租售率就在85%以上,上海浦東寫字樓近兩年來70%以上的整體租售率已接近國際公認的合理水平,不少寫字樓出租率接近100%。深圳市寫字樓市場總體租售情況已逐漸從以往的低迷狀態趨向平穩,租賃交易相對活躍。造成現在的這種令人欣喜的局面不外乎以下幾個原因:
一方面,隨著中國加入世貿的指日可待,中國加入全球經濟一體化的進程在不斷加快,我國會逐步開放那些以前不許外資涉及的行業,如電信、金融、保險業等。因此,許多跨國公司希望盡早進入中國,搶先佔領灘頭陣地。大部分外國公司都准備在華擴大投資規模,包括在物業上的投入,對寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求會越來越強。
而國內公司經濟實力的增強,許多實力雄厚的企業也開始注意樹立公司品牌和企業形象,辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。另外,第三產業的繁榮,私營企業比例的增大和服務性智力密集型企業的增多,會加大對寫字樓的需求,促進對中高檔寫字樓的消費,成為市場需求的重要支橕。
另一方面,寫字樓市場進入理性發展階段。在1997、1998 兩年中,竣工的寫字樓大增,寫字樓市場租金及售價下調,空置率上昇,整體處在持續低迷、調整的狀態中,無論是開發商還是行業主管部門都已意識到寫字樓市場形勢的嚴峻,並開始對寫字樓實行控制開發。目前,幾年前開始的對寫字樓的控制開發已開始見效,2001年可以供應的高檔寫字樓已經遠遠低於1997 年和1998年的高峰,在未來的一兩年內高檔寫字樓市場將繼續調整,前幾年供過於求的情況將不會延續,寫字樓租售價會穩步回昇,寫字樓市場將進入一個長期的持續增長的理性發展階段。
毫無疑問,北京的寫字樓開發還存在相當大的市場空間。但是如何與這個市場相適應?如何提供適合的產品以滿足企業尤其是大量創業型公司需要,則是值得政府部門與開發商共同思考的問題。
寫字樓的開發面臨全新變革
最近,房地產專業諮詢機構戴德梁行就天津市的甲級寫字樓進行了總共324份的客戶問卷調查,結果發現,入駐這些甲級寫字樓的客戶中有35.8%對現駐的寫字樓不滿意。這樣的調查結果令人堪懮。調查發現,不滿意集中於三個方面:電梯數量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈的停車位少。這種狀況,在北京的寫字樓也同樣存在。
由此反映出一些寫字樓在設計的時候,或迫於資金壓力,或為了節約建造成本,或為了減少公攤面積,將電梯的數量壓到最小,價格壓到最低,這樣就造成了日後物業管理的麻煩和使用上的不便。本來,硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補,但物業管理的不精心更加劇了這類情況的發生。這也是造成客戶最不滿意的主要原因。
停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來,白領們開車上下班將成為一種時尚,車位數量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。當然,如何解決寫字樓的停車問題恐怕不僅是發展商要面對的,市中心立體停車樓的規劃和建設將成為未來CBD配套設施建設的重要組成部分。
除此之外,客戶對寬帶網的建設也投入了相當大的興趣,隨著網絡時代的來臨,客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。隨著市場的發展,客戶對寫字樓也提出越來越高的要求,DDN、ISDN與光纖通訊等已經是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置,對用電量要求也明顯提高。
與此相關,在北京的寫字樓市場上,一直有一股不可小視的勢力,那就是小型寫字樓(有人稱之為乙級寫字樓)。這種形式的寫字樓有兩個出處:一是開發規模不大,服務配套不到甲級標准的寫字樓,客戶群主要是小型公司和外省駐京企業,租金價格比甲級寫字樓相去甚遠;第二種則為地段好、成規模的住宅項目從地利以及配套的想法出發,將一部分面積建成寫字樓,這樣一方面可以出租,租金成為開發商一大進項,另一方面可以吸引社區內有實力的業主承租,達到與社區達到資源共享的目的。 (馮衛平)
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