在經歷了亞洲金融危機以及幾年的陣痛期之後，北京寫字樓終於苦盡甘來。到目前為止，北京長安街沿線、CBD區域、金融街、中關村等寫字樓紮堆的地區，寫字樓的租售價格均有不同程度的上昇。據中原物業統計，近一年來北京甲級寫字樓的租金大幅上漲，且北京各區域的平均租售率都在85%以上，最高接近95%。北京寫字樓走出低谷的態勢可見一斑。業內人士普遍認為，2001年將是北京寫字樓翻身的一年。

　　■寫字樓租售全面飆昇

　　東方廣場、國貿、嘉裡中心、京廣中心……CBD寫字樓租金上揚！東方廣場出現了一租就是上千平方米的大單客戶，租金打折餘地很小；國貿租金價格也漲到每月每平方米30至40美元左右；就連老牌的京廣中心寫字樓，價格也由去年的每月每平方米20多美元狂漲到每月每平方米33美元左右，總漲幅達到20%以上。而且這些寫字樓的出租率都高達95%以上。

　　中關村附近寫字樓租售市場異常活躍，由於該區域缺少甲級寫字樓，使得像北京科技會展中心等原有寫字樓更加如魚得水，包括專家公寓等寫字樓配套物業早也被搶購一空。

　　德外大街的改造，使得本就以各大銀行紮堆而被十分看好的金融街沿線寫字樓租售狀況全線『飄紅』。此外，馬甸、北京南部等地區的寫字樓價格有所昇溫。

　　據最新統計，預期2001年寫字樓供應量應能達到140萬平方米左右。而從中長期規劃來看，CBD約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區150萬平方米左右，潛在供應量在上千萬平方米。

　　種種跡象表明，一度陷入低潮的寫字樓由於受到了各大利好因素的影響從去年下半年開始，已經走出低谷，在今年中期達到『頂峰』。業內人士認為，隨著入世的臨近，除亞運村以及奧運村周邊寫字樓尚未顯示出潛力，其他寫字樓紮堆的地區都已開始了新一輪熱潮。

　　與原有寫字樓價格飆昇形成對應的是，一些開發商已經開始紛紛『跳出』住宅建設轉而投入興建寫字樓。比如在北京知名項目陽光100的開發商已將目光投向工體附近的寫字樓市場，開發商言道：『CBD的寫字樓還遠遠沒有飽和。』成功建設中關村北京科技會展中心的香江國際，在CBD又起新盤，CBD財富中心又將成為該區域一個實力超群的寫字樓。該項目負責人潘明朗稱，寫字樓走出低谷，必將迎來一段持續的高潮，現在做寫字樓比住宅前景要好得多。

　　不僅如此，一些『業外人士』也紛紛進軍寫字樓市場。比如由聯想控股的聯想融科智地開發的融科資訊中心A座,即將在今年年底落成投入使用，也是近兩年中關村地區唯一的面向國際大型IT企業的甲級辦公樓。據聯想集團有關人士介紹，他們聘請了世界頂尖的美國SOM設計事務所從事總體規劃及單體建設設計，世界三大景觀設計事務所的美國SWA進行園林設計，綠化率高達42%，通過與中國電信的戰略合作建設『中關村信息化樣板園區』，為一流IT企業提供最適宜的舞臺。

　　凡此種種，人們有理由相信，1995年之前的那個寫字樓市場火爆場面隨時會來臨。

　　■寫字樓緣何一度成為『咸魚』

　　幾年前痛苦的回憶，也許還在一些寫字樓開發商的腦海裡未曾散去。1995年以前短暫的輝煌成就了類似萬通新世界那樣每平方米3000美元的天價歷史，而由於盲目上馬、無規劃的開發，以及隨之而來的亞洲金融危機使這個泡沫很快便破滅了。萬通租售價格狂跌，北三環路邊那個爛尾寫字樓，都讓人無法忘卻那段北京寫字樓歷史上的陰影。

　　曾經在亞洲金融危機時期為寫字樓操盤的盧明介紹說，90年代初，房地產的概念剛剛進入人們的印象，建寫字樓是當時開發商普遍的想法。但是市場的承載量畢竟有限，而且那時進入中國的外資企業大多是亞洲國家的代表，北京的國內企業還不完全具備入住寫字樓的條件，所以寫字樓雖然輝煌一時，但一到金融危機，亞洲其他國家在京企業紛紛撤出北京，懸在寫字樓市場上方的達摩克利斯之劍突然掉落，導致了長達數年之久的寫字樓低潮。在之後的幾年內，就連當時的國貿商圈代表性的寫字樓創下了低價紀錄，每平方米15至20美元左右。

　　盧明說，金融危機是寫字樓一度衰落的大環境因素，但一些看似小的因素卻加快了它衰落的步伐，那就是一些配套設施完善、功能可比寫字樓標准的公寓看到寫字樓市場看好，紛紛重新包裝出售或出租。它們的價格遠遠低於甲級寫字樓，它們直接搶走了一部分有資金實力但接受不了甲級寫字樓價格的客戶群，所以在甲級寫字樓全面崩潰之時，這種類型的寫字樓卻仍然顯示出了後勁，現在仍然活躍在南城的百萬莊園就是這類寫字樓的代表。

　　此外，在亞洲金融危機時期，很多公寓項目也面臨著危險邊緣，不得不采用『租金回報』、『以租代售』等銷售策略，投資性小業主出現，小型公司或買或租，更使寫字樓市場『雪上加霜』，畢竟租金再低的寫字樓也比不上按人民幣結算的公寓合算。

　　■入世、新經濟、奧運為寫字樓帶來契機

　　2000年，是北京寫字樓復蘇的一年，尤其是下半年，各個寫字樓價格開始回昇，尤其以國貿商圈、金融街商圈為甚。而今年，寫字樓市場終於迎來了『咸魚翻身』的時刻。

　　究其原因，其一，從大環境上看，WTO的臨近為寫字樓發展帶來了最直接的影響。據了解，由於近幾年中國的經濟保持持續增長，包括亞洲以外的大集團、大企業紛紛進入北京，摩托羅拉、西門子等跨國企業的先期進入為寫字樓橕起了『門面』。實際上，全球500強裡進入中國的很少，但入世的利好完全使人們相信他們的進入只是時間問題。據國家統計局統計，今年1至5月，北京新一批外資項目比去年同期增長了近7%，合同外資金額增長了近35%，這些都是甲級寫字樓市場的潛在需求。

　　其二，近幾年發展起來的新經濟為寫字樓提供了更為廣闊的客戶群。國內經濟繼續保持充沛活力，經濟前景看好使中資公司的實力不斷壯大，特別是一些高科技企業和金融、非金融機構實力的擴充，對於甲級寫字樓的需求源源不斷。從去年下半年起，高科技企業需求量回落，而傳統行業，如電信、金融行業（主要是中資機構）重新成為寫字樓的需求主力，從這一側面反映了中資機構國際化進程的加快。

　　現在寫字樓的租售群體都有著明顯的競爭力。眾所周知，網絡公司在寫字樓市場的大面積成交曾是去年寫字樓市場上一道亮麗的風景，但隨著網絡經濟的泡沫成分開始顯現，以及受今年上半年美國經濟減退、納斯達克指數狂瀉的影響，國內各網絡公司的租用面積在萎縮，這些泡沫經濟產物退出寫字樓，標志著寫字樓市場正在完成去偽求真、保持長遠眼光的轉變。一些甲級寫字樓至今都不允許網絡公司進行租賃。

　　奧運的申辦成功雖然給了北京房地產市場一個千載難逢的契機，但有關人士指出，奧運對於寫字樓的影響還遠遠顯現不出。但在2008年前後一兩年之內，奧運為寫字樓帶來的貢獻將會超過其他利好因素。據寫字樓問題專家盧明介紹，拿1988年漢城奧運會為例，在奧運預熱階段，寫字樓並未『沾光』，在奧運之前一年，價格微漲，在舉辦之後的2至3年之內，漢城的寫字樓租售市場漲幅達到了40%以上。原因就在於世界各國企業對於一個城市的印象只有親身體會後纔可能認識到它的價值。尤其一些國家在對我國的形象宣傳當中明顯低處理，中國北京在很多國家人們眼中還很陌生，但奧運會的舉辦，他們會從電視轉播報道當中看到真實的北京，那時纔是他們真正借助奧運了解中國、了解北京市場的時候。

　　■寫字樓大打智能牌

　　較之最早的北京的寫字樓，新型的寫字樓在面對即將而來的契機，不僅從客戶定位上找到了自己的出路，在自身配套的完善上，它們也後來居上，達到了領先老寫字樓的配套標准。現在在老牌寫字樓裡上班的人也許有所感覺，早期的寫字樓的配套標准雖然符合當時的市場要求，但到了日新月異的今天，已逐漸顯出『疲態』。最簡單的例子就是一到下班時間，寫字樓裡的空調將關閉，加夜班的員工將難以抵擋高溫的侵襲；現代企業的商務交往行為越來越頻繁，尤其網絡時代更需借助電子商務平臺纔能完成各種交流，早期寫字樓在完善服務上已經越來越感到力不從心。

　　而新興的寫字樓在這些方面已經得到改善。例如由北辰創新高科技城開發建設的『中國數碼港』，不僅具有傳統寫字樓的功能，還為企業提供一個全方位、多選擇、安全高效的電子商務平臺。發展商憑借其雄厚的高科技背景與中國電信、聯通、吉通和中國網通等電信運營商，共同打造『數碼港智能平臺』。

　　一般的所謂數碼大廈，大多只有一種和外界的溝通方式，如果這種溝通存在問題、出現故障或者速度太慢，企業就別無選擇，這種尷尬境地在『中國　數碼港』不會出現。由於有了超級IDC商進場，同時又納入『北京宇通創新科技發展公司』的一條龍網絡管家服務，『中國　數碼港』具備了以下數碼平臺特征：其一，龐大的標准機房；其二，提供標准機架、屏蔽間、不間斷電源等；其三，還可提供具有多種選擇的線路資源、不同的網絡提供商與服務商；其四，提供各種網絡設備的選購、電信業務的批發與轉接等。企業有充分的選擇空間，可以有經濟的選擇組合。

　　除智能化寫字樓、3萬平方米高新技術產品保稅展示中心外，尚有兩萬平方米酒店式公寓、2000平方米全功能會議廳及京北唯一的旋轉餐廳等設施。這樣，無論是在硬件設施和軟件服務上，該項目都能保持其先進地位。

　　目前，已有吉通通信有限責任公司、中國工程院院士會議中心和院士諮詢中心、中國技術創新公司、全球最大的金融機構之一——花旗銀行金融公司、全球最大的網絡通訊公司之一Delta Three公司、全球最成功的公共互聯網絡公司之一International Talk公司以及受到亞洲金融界廣泛關注的美國K&J諮詢公司等國內外著名的高科技企業落戶於此。

　　■小型寫字樓『借雞生蛋』

　　在北京的寫字樓市場上，一直有一股不可小視的勢力，那就是小型寫字樓（有人稱之為乙級寫字樓）。這種形式的寫字樓有兩個出處：一是開發規模不大，服務配套不到甲級標准的寫字樓，客戶群主要是小型公司和外省駐京企業，租金價格比之甲級寫字樓相去甚遠；第二種則為地段好、成規模的住宅項目從地利以及配套的想法出發，將一部分面積建成寫字樓，這樣一方面可以出租，租金成為開發商一大進項，另一方面可以吸引社區內有實力的業主承租，與社區達到資源共享的目的。

　　據北京銀信光華房地產有限公司副總經理范小衝介紹，這樣的小型寫字樓在大型寫字樓低迷時期都不曾消失，足以證明它的市場認可度。這樣的項目好處就是在於，它彌補了甲級寫字樓的缺陷。舉例說明，一般甲級寫字樓吸引的是一些依靠團隊、依靠品牌打市場的大型公司、企業，無論是作息時間還是衣著打扮都有嚴格的規定，像一些跨國大公司均是如此。這類寫字樓應該成為知名品牌樹立形象的地方。

　　而隨著新經濟的發展，一些依靠個人能力、時間相對自由的新興企業，如中小型高科技公司、廣告傳媒、中介公司、影視公司等客戶群都是小型寫字樓吸納的對象。這些公司更注重實用，遠比甲級寫字樓使用率高的小型寫字樓，無論在工作自由程度上還是在付款方式上（甲級寫字樓往往不允許按揭貸款，小型寫字樓往往比較容易操作），都是他們的最佳選擇。

　　■飆昇背後仍有玄機

　　在大型、小型寫字樓全面叫漲的同時，不乏冷靜人士表示出擔懮。據了解，雖然目前的寫字樓市場還尚未飽和，但各個區域寫字樓紛紛上馬已顯現出1995年時期的市場情景。僅中關村地區，西區在近兩年間將建成150萬平方米左右的公建項目，其中寫字樓佔到了絕大多數比例。更有消息說，中關村東區的北大、清華、北航等院校，手中的土地也擁有將近150萬平方米，他們正在積極申請建設以寫字樓為主的公建項目，如果果真如此，中關村方圓之地屆時將冒出將近200至300萬平方米面積的寫字樓，結果將會如何？

　　就連剛剛進行改造的德外大街，據稱改造後兩邊將也以建設寫字樓為主，這樣的開發量北京能否承受得起？寫字樓市場是不是真的擁有取之不盡的客戶群體？但願這些問題不要在危機顯現時纔被人們所想起。(張劍)