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北京成功申辦2008年奧運會主辦權無疑給當前不溫不火的北京房地產市場,尤其是奧運村周邊房地產市場打了一劑強心針,這從奧運村周邊商品住宅的熱銷可以明顯地看出來:有的項目一天就賣出了100多套,而原先一天頂多也就賣出兩到3套,有的項目甚至出現了排隊購買的場面。毫無疑問,未來奧運村周邊的住宅肯定有昇值的潛力,現在在奧運村周邊投資住宅項目,未來肯定會有不錯的投資回報。奧運板塊上這種樂觀的情緒也感染了其周邊的寫字樓市場,去年銷售不是很理想的寫字樓現在准備要漲價,有的原來規劃為住宅的項目也打算把其中的臨街地段用來開發寫字樓。然而,這種看上去有利於奧運村周邊寫字樓市場的積極因素是否能延續到2008年奧運會之後?未來投資奧運村周邊寫字樓項目是否會獲得滿意的投資回報呢?
樂觀之外需謹慎
看一看亞運會對亞運村及其周邊寫字樓市場的影響,盡管亞運會無論從規模還是產生的影響上均無法與奧運會相比,但對分析未來奧運村寫字樓投資市場有借鑒意義。1990年亞運會後,亞運村及其周邊房地產市場獲得了迅速的發展,尤其是在住宅市場方面,許多周邊住宅項目依托亞運村的地理優勢和良好的配套而取得了不俗的銷售業績,其住宅售價要比同為四環邊上的南城高出每平方米1000多元。然而,在寫字樓市場方面,盡管亞運村的國際會議中心、匯賓大廈、凱迪克大廈等寫字樓項目也都取得了90%以上的入住率,但是這些寫字樓的租金卻要比朝陽區中央商務區的寫字樓租金低得多,甚至還不如海淀區中關村和西城區金融街寫字樓的租金高。根據統計,亞運村地區寫字樓的平均租金報價為19美元/月/建築平方米,而北京市寫字樓三大熱點地區朝陽區中央商務區、西城區金融街和海淀區中關村地區寫字樓的平均租金報價分別為34、26和21美元/月/建築平方米,都超過亞運村寫字樓的租金。之所以出現這種情況,是與寫字樓開發的特點密切相關。對於寫字樓來說,最重要的是要有濃郁的商務氣氛,而商務氣氛主要體現在周邊是否有酒店和其它商業設施配套,這是寫字樓租戶最看中的方面。朝陽區中央商務區就是一個典型的例子:國貿中心和航華科貿中心的酒店、公寓和商場以及鄰近使館區和三環及地鐵沿線,這些都為該地區營造出了濃厚的商務氛圍。亞運村地區盡管也有像五洲大酒店、凱迪克大酒店、北辰購物中心等酒店和商業設施,但總體上講,亞運村還是一個居住氛圍更加濃厚的地區,對於大多數公司來說並不是它們辦公的首選地區。在這方面,未來的奧運村實際上與現在的亞運村比較接近,即它也將是一個居住氛圍,而不是商務氛圍濃厚的地區,因此對於寫字樓投資者來說,並不一定是一個理想的選擇。
供量過大當心套牢
對寫字樓投資起決定作用的因素,即供應和需求的均衡問題。
從供應上看,未來3到5年北京寫字樓市場的供應量將是龐大的。首先,中央商務區規劃的寫字樓面積就將達到500萬平方米;中關村地區光是西區就將有100萬平方米的寫字樓上市,如果再加上聯想科技園區、北大科技園區、清華科技園區等寫字樓,未來中關村地區寫字樓的供應量將超過200萬平方米,從金融街地區來看,未來金融街地區的開發將轉向中區和北區,包括目前在建的14萬平方米的中證大廈和首都金融中心等項目,如果再加上西直門地區和德外地區的未來寫字樓供應量,預計未來金融街及其延長線地區的寫字樓供應量也將超過100萬平方米;其它還有西單的敬遠項目、北太平莊的城建大廈項目、宣武區的大吉片等項目。因此,預計未來北京寫字樓市場的新增供應將接近並很有可能超過1000萬平方米,如果加上目前的將近500萬平方米存量,那麼未來寫字樓存量將超過1500萬平方米。實際上,上面的統計還並未把未來奧運村的寫字樓供應量算進去。根據目前的信息,光是規劃中的奧運村世貿大廈就將達到500米高,即使其中一半作為寫字樓,其供應量也將達到13萬平方米。如此大規模的供應量同時上市,勢必導致未來寫字樓市場供應集中放大,對寫字樓的租務帶來很大壓力,從而使寫字樓市場的租金出現很大調整,進而使寫字樓投資的收益率明顯下降。
需求上昇但會有限
從需求上看,申奧成功對中國經濟,尤其是北京經濟的發展將起到很大的推動作用,光是對中國國內生產總值的貢獻每年就將達到0.3個百分點,而對北京國內生產總值的貢獻肯定會超過1個百分點,這些無疑會帶動對寫字樓的需求上昇。如果再加上世貿所帶來的國外投資的增加,寫字樓市場的需求預計將更加旺盛。但是,這些需求是否能填滿未來1000萬平方米的寫字樓面積卻值得商榷。畢竟從80年代末到現在,超過10年時間所累積起來的將近500萬平方米寫字樓存量還有將近10%的空置率,這10年之內北京的外商投資和國內公司發展所帶來的對寫字樓的需求從無到有已經有了質的飛躍,而從現在到2008年不到10年時間將有超過1000萬平方米的寫字樓新增供應,除非未來8年北京國內生產總值的平均增長率比北京90年代的國內生產總值平均增長率(約12%)明顯高許多,否則這些新增供應能否及時被消化實在是一個未知數。另一方面,正如前面提到的那樣,寫字樓的需求是有選擇性的,只有那些商務氣氛濃厚的地區纔有可能吸引寫字樓租戶,而未來奧運村及其周邊地區也不可避免地要成為以居住為主的地區,屆時其寫字樓招租將造成很大的困難。換句話說,即使到時候寫字樓的需求很旺盛,相當一部分租戶也將被分流到其它商務氣氛更濃厚的地區。
由此看來,盡管從總體上看,奧運會的舉行以及奧運村的建設會對周邊房地產市場帶來積極的影響,並且由於土地稀缺性的特點,該地區房地產的價格從長期看會有明顯的昇值潛力,但具體到該地區寫字樓市場的投資收益,尤其是短期內的投資收益,投資者應該保持謹慎的樂觀態度。 (李哲)
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