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新版的《商品房買賣合同》對購房人更加明確,使得一些想鑽房屋建築面積空子的開發商難以得手。但凡事有一利就有一弊,面對新購房合同,消費者需要做選擇的內容太多。比如房價款計算及面積差異處理問題,根據《商品房銷售合同》,共有四種不同面積結算方式:
1、按總建築面積計算
這是商品房銷售中最常用的計算方式,由於其包含了分攤的公用建築面積,所以引起的爭議也最多,如果選擇這種結算方式,一定要把握好分攤面積的問題。
2、按套內建築面積計算
這種計算方式最大的好處是回避了分攤面積問題,即分攤面積與您購買的房產無直接關聯,但其單價將會提高,因為無論按何種方式結算,同一套房產的總價應該是相同的。
這種計算方式其實對於項目開發規模較大、需分期開發的開發商來說,也是比較有益的,因為後期尚未開工或尚未竣工、但需參加分攤的公建和商品房,有可能會出現設計調整的情況,其分攤計算將難以把握得很准,而合同中又約定面積誤差絕對值超過3%,購房者即可退房,這樣因面積誤差而退房的可能性加大了,如果按此方式結算,會降低退房的可能性。
3、按套(單位)計算
用這種方式結算,在合同中只有總價,沒有單價,而且根據《商品房買賣合同》的約定,這種計價方式不進行面積差異結算,即今後產權登記面積與合同約定面積是否有差異,雙方均不再結算。這種方式比較適合集團購買,因為根據《分攤暫行規定》,『商品房如按整層或整樓門銷售,其銷售面積包括本層或本樓門公用建築面積的,不參加其他樓層(樓門)相同公用建築面積的分攤;其公用建築面積亦不被其他樓層或樓門分攤。』這樣,在計算分攤面積時比較方便。
當然,如果個人確實看好了某套房子,而開發商和施工單位的信譽又比較好,同時個人決定無論面積是否發生差異、差異有多大均不退房,那麼,個人也可以選擇這種計價方式,一旦產權登記面積大於合同約定面積,個人還可以額外省下一筆錢,個人省錢的概率是50%。
4、按使用面積結算
按這種計價方式計算,對於比較在乎面積差異的購房者來說,應該是最省心的,因為連套內牆體面積和陽臺建築面積的計算,都與買房人無關了,只是這樣計價,單價會更高。
同時最主要的問題是,目前測繪部門對房屋進行測量時,最終一般只提供總建築面積、套內建築面積和分攤的公用建築面積三組數字,而不會提供使用面積的數字,這樣買房人在入住驗收時,將缺乏客觀的面積衡量依據,如果單獨委托測繪部門測量,又會比較麻煩。
反過來,對於開發商來說,用這種計算方式,購房者因面積誤差而退房的可能性就更低了。綜上所述,在目前情況下,還是按照第二種方式,即按套內建築面積計算比較合適。
對於購房者來說,防止面積受損的方法有四:
1、看房時注意施工進度。一個樓盤如果總體開發規模不是很大,而且施工進度比較快(如主體結構已經封頂),那麼面積出現較大差異的可能性就會大大減少。
2、入住時別忘了向開發商索要測繪部門的實測報告。
3、特殊約定寫進合同。如果選擇了比較特殊的計價和結算方式(如按使用面積計算),那麼後面對於面積差異的處理,一定要相應做出約定,並寫進合同。
4、注意有關面積計算的特別規定。現在房地產市場競爭激烈,各個項目的外立面、結構和戶型上,也不斷推陳出新,但萬變不離其宗,凡事總有其規矩,如《建築面積計算規則》中規定:建築物內的技術層,層高超過2.2米的,應計算建築面積,層高小於2.2米的深基礎地下架空層(如地下室)、坡地建築物吊腳架空層(如閣樓),不計算建築面積;而用深基礎做地下架空層加以利用,層高超過2.2米的,按架空層外圍的水平面的一半計算建築面積。 (王建文)
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