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建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)於今年6月1日起開始在全國實施。該《辦法》對房地產開發企業商品房的銷售行為進行了規范,使購房人的合法權益得到了更為有力地保護,我們在為《辦法》出臺拍手叫好的同時,也對《辦法》中某些條款實施後的效果產生疑慮。
由於《辦法》僅僅是一個國家行政部門的行政管理措施,盡管《辦法》集中體現了我國房地產法律法規的有關規定,雖然也對房地產開發商的銷售行為提出了許多限制,但《辦法》只是在個別地方(例如第10條、第24條)規定了對購房人的損失進行經濟賠償,更多規定則是政府對房地產開發商的處罰,而且處罰數目僅幾萬元。如果房地產開發商一旦違規,對動輒數千萬元乃至數億元的房地產開發項目來說,區區數萬元的罰款能否真正起到相應的效果,還有待於實踐的檢驗。《辦法》雖然對商品房面積問題作出了較其他問題更為詳細、具體的規定,但同《商品房買賣合同示范文本》一樣,沒有將國務院248號令關於購房合同必須約定使用面積的規定寫進去。雖然規定了套內建築面積的選擇,但仍存在兩個方面的問題不好解決:第一,既然規定的是『選擇』,房地產商就可以不選擇,熱銷樓盤的買房人利益難以得到保障。第二,即使按套內面積計算,房地產商仍可能對購房人實施欺詐。比如,不同陽臺計算面積的方式可以不同,窗臺可以不計入使用面積,但可以計入套內建築面積。有的房地產廣告說,『送全部窗臺面積,等於送一間屋』,足以見其中的玄妙之處了。
另外,最關鍵的是公攤面積,即使對公攤面積規定的再詳細、具體,買房人還是無法自己丈量核實,房地產商完全有可能利用這一點來侵佔購房人的利益。而且在面積上吃虧並非是一次性的損失,物業管理費、取暖費等多項費用都與建築面積有關,購房人將可能遭受長期、反復的利益損害。
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