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據消協統計,面積問題的投訴佔房地產問題投訴相當大的比例,物業管理收費問題的投訴則直線上昇。要解決這些問題,筆者認為最好的方法是用『使用面積』計算買房價格,通過『配套用房』出租的收益實現物業『零收費』管理。
買房合同應約定『使用面積』
因為『使用面積』人人會量、人人能量,買房人在買房合同第四條中如果能和房地產商約定『使用面積』,房地產商再想在面積問題上做文章則將無處遁形。
由於買房合同關於面積約定有四種選擇,很多房地產商並不情願將 使用面積 寫進合同,遇到這種情況,買房人可以引用國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》的規定要求房地產商去做,該《條例》第二十八條規定:『商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建築面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。『在我國司法體系中『應當』就是『必須』,上述《條例》是對房地產開發經營的管理法規,房地產商只能無條件地執行,沒有任何商量的餘地。
『公攤面積』不要忽視
合同中約定了『使用面積』,對買房人來講並非萬事大吉,『建築面積』還是要在合同中加以約定。約定『建築面積』的目的是:防止有的房地產商無法再在『使用面積』上算計買房人時,改用縮小『公攤面積』的手法坑害買房人,例如:將樓道建窄、大堂建小,這些都將嚴重影響買房人的居住環境。因此,買房人對『公攤面積』也不能忽視。
『配套商業用房』計入『公攤』
在『使用面積』透明的前提下,要求房地產商將『配套商業用房』面積計入 公攤面積 對買房人更有利。
目前,雖然國家規定房地產商要免費提供『物業管理用房』和『居委會用房』,但由於房價由房地產商自己定價而非國家定價,這種規定形同虛設。沒有人相信房地產商在計算售房價格時會把某部分面積不攤入成本的,即使沒有攤入『公攤面積』的『底商』,房地產商也大多不會打算靠慢慢收租來收回成本。如果說政府可以限制的了房地產商不將『底商』面積攤入『公攤面積』,卻根本無法限制房地產商將『底商』的建設成本攤入『房價』。因此,筆者認為:對買房人來講,與其讓房地產商挖空心思變相收回成本,倒不如讓房地產商掙得明明白白,將住宅小區內所有建築物的面積全部攤入『公攤面積』。
房價會否提高?
『配套』計入『公攤』會否提高房價,筆者對這個問題的看法是否定的!在商品社會裡,商品房的房價取決於市場的接受程度。目前,房地產商在建房時雖然不斷增加成本,但比起早期開發的房屋售價仍然是一跌再跌。筆者建議的這種 公攤面積 增大,由於房地產商早已攤入成本,在市場拒絕漲價的條件下,商品房並不會因此漲價。
『公攤』與『零收費』
將住宅小區內的所有建築物的面積全部攤入『公攤面積』,對買房人的最大好處是這些配套建築歸買房人共有,而這種共有使 將房屋交付使用作為買房投資的結束 成為可能,即可以實現『物業管理零收費』。
年初不少報章報道的福建某房地產開發商承諾『物業管理零收費』,實際上房地產商承諾的就是用 配套用房 出租收益承擔物業管理費用。對於這個承諾,相信房地產商會將 配套用房 免費送給買房人的並不多,倒是更多的人甚至政府的工作人員都擔心房地產商此舉不過是促銷的一個 噱頭 ,擔心房地產商的承諾在房屋賣出後不會兌現。但如果我們將房地產商的這種『恩賜』變為買房人的『共有』,就不會再存在房地產商這個承諾不兌現的問題。
抵消物價上漲的負擔
用『配套用房』出租費用承擔物業管理費用,對買房人講是百利而無一害,除了前面分析的『配套面積攤入』『公攤面積』不會影響房價的理由外,筆者認為即使因『配套』面積攤入『公攤面積』出現房價昇高的話,對買房人仍然有利。
整體物價隨社會發展上漲是無法改變的經濟規律,『物業管理費』隨物價調整而調整也同樣是任何人無法改變的,要想有效地避免了因物價上漲而引致的買房人『物業管理費』負擔的不斷增加,用『配套用房』出租收益承擔『物業管理費』是最好的方法,因為『配套用房』租金的調整會與『物業管理費』調整的趨勢保持一致,買房人完全可以用『配套用房』租金上漲的收益抵消『物業管理費』上漲的負擔。 (劉宏誠)
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