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中國即將於今年11月加入世界貿易組織,這對北京高檔寫字樓和公寓市場尤將產生積極的影響,但這種影響到底有多大,到底能不能產生人們所預期的效果,寫字樓和公寓市場的需求會不會出現明顯的增加———
對於高檔寫字樓市場來說,入世肯定會有積極地影響,這種積極的影響最直接地體現在銀行、保險等金融行業,會計、律師等服務性行業以及電信運營等行業。這些行業入世之前在北京基本上都不允許經營本地業務,尤其是金融業最明顯,因此這些行業在北京的業務范圍非常有限,許多這類行業的外資公司在北京都是辦事處級的,人員通常只有3到4人,有的甚至更少,因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。然而,入世之後,這些行業將很快被允許經營本地業務,它們的規模將隨著業務的發展而逐漸擴大,隨之產生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。
不能盲目樂觀
應持謹慎態度
上面說的是入世對北京高檔寫字樓市場帶來的有利因素,但對於這種有利因素我們不能盲目地樂觀。這是因為:
第一,任何利好因素對房地產市場的影響都不會立竿見影的,至少需要半年甚至一年的時間,這是因為房地產市場相對於整個國民經濟的發展有一個滯後期。例如,1999年下半年開始的互聯網熱潮直到2000年一季度纔使北京寫字樓市場走出了自1997年以來的低谷。入世也一樣,它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年纔能顯現出來。
第二,全球經濟目前正在放緩,美日經濟甚至已經進入了衰退期,而北京高檔寫字樓市場相當大一部分都是由美日公司來支橕的,因此這些國家經濟的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產生不利的影響。實際上,這種不利影響已經慢慢地顯現出來,表現在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。最典型的例子就是美國朗訊公司,該公司本來計劃2000年在現代盛世大廈租用23000平方米的面積,但今年上半年只在東方廣場租用了11000平方米的面積,比原來的目標減少了12000平方米。在租金方面,許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。例如,嘉裡中心寫字樓中的許多公司今年合同到期,然而,由於嘉裡中心的租金太高,它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。
第三,盡管目前需求不旺,但寫字樓的供應在今年下半年到明年上半年卻相當多,根據統計,今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應量將接近80萬平方米,這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分,如果全加起來的話,實際有效供應將超過120萬平方米,這一供應量已經超過了北京寫字樓供應高峰年1997年的供應量(116萬平方米),因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應量將是比較龐大的。
基於以上三點因素,我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發展抱著謹慎樂觀的態度。實際上,這種謹慎的態度也是目前寫字樓發展商普遍存在的,這與以前北京寫字樓發展商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。在1999年中美剛簽署世貿准入協議的第二天,東方廣場就把其租金報價上調了一美金,而現在中國入世已經大局已定的情況下,許多發展商不僅沒有上調租金報價,相反卻降低了租金報價;一些發展商雖然沒有調低租金報價,但成交價與報價卻相差很大,有的甚至超過30%;有的寫字樓雖然成交價表面上也不低,但免租期卻給的很長,並且附送了裝修等優惠條件,因此實際租金也很低。以上種種情況表明,發展商目前表現得更加理智,更能從市場的實際供求關系來決定其租金的定價,而不是盲目地跟風。
一些不利因素
能轉有利因素
不過,盡管有上述不利因素的存在,我們還是應該看到積極的方面存在。實際上,一些不利因素本身就能夠轉化成有利因素。例如,前面提到的美日經濟不景氣,在這種情況下,外國投資在它們本國由於尋找不到合適的投資機會,就會轉向其它更加有利可圖的市場,而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發展中國家正好吸引了這些資金,這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發展,當然這種影響在短期內也不會體現出來。實際上,目前已經有不少這樣的公司由於本國或本地區經濟不景氣而正在或准備考慮到中國來投資。例如,日本三洋化工株式會社就准備今年年底在北京設立辦事處,並且考慮在國內合適的地方建廠。而臺灣公司更加明顯,尤其是電子行業,目前臺灣本土甚至已經出現空洞化的趨勢,許多這類公司到祖國大陸投資建廠。
利好逐漸釋放
供需趨向平衡
總之,對入世後北京高檔寫字樓市場的發展趨勢,我們認為在短期內不會有很明顯的影響,在某一時期由於國外經濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大甚至會出現走低的可能。但從長期來看,尤其是入世後半年到一年的時間,隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應還沒有出現,並且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來,北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡,某些位置好、素質高的樓盤會出現供不應求的現象,高檔寫字樓的租金也會穩步回昇,空置率將相應地降低。另一方面,租金的昇高必然會使更多的用家轉而購買寫字樓,以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力,更多的投資者也會購買寫字樓,以謀求高租金情況下的高的投資回報,這些都會進而促進寫字樓的開發建設,從而形成寫字樓市場的一個良性循環。(李哲)
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