最近，房地產專業諮詢機構戴德梁行就天津市的甲級寫字樓進行了總共324份的客戶問卷調查，結果發現，入駐這些甲級寫字樓的客戶中有35.8％對現駐的寫字樓不滿意。這樣的調查結果令人堪懮。

　　調查發現，不滿意集中於三個方面：電梯數量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈的停車位少。每天早晨八點半前，是寫字樓上班的高峰時間，很多寫字樓的大 廳內到處擠滿了人，盡管如此，也很難發現物業管理公司在幫助維持秩序。由此反映出這些寫字樓在設計的時候，或迫於資金壓力，或為了節約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日後物業管理的麻煩和使用上的不便。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補，但物業管理的不精心更加劇了這類情況的發生。這也是造成客戶最不滿意的主要原因。

　　午餐的供應是每個公司都頭痛的問題，因為它直接影響員工的情緒，員工餐廳的好壞直接影響員工對寫字樓的評價。調查發現，寫字樓配備的員工餐廳滿意度很低。停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。

　　不久的將來，白領們開車上下班將成為一種時尚，車位數量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。當然，如何解決寫字樓的停車問題恐怕不僅是發展商要面對的，市中心立體停車樓的規劃和建設將成為未來CBD配套設施建設的重要組成部分。

　　除此之外，客戶對寬帶網的建設也投入了相當大的興趣，並希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。 總結產生上述問題的原因，集中在兩個方面。首先，由於天津甲級寫字樓的發展商大多數沒有寫字樓的開發經驗，在產品設計時，沒有過多考慮未來運營中會產生的問題。其次，在這些寫字樓投入使用或即將投入使用時，正好趕上亞洲金融危機，當時全國的寫字樓市場都大面積滑坡。據戴德梁行統計，1999年一季度，天津甲級寫字樓的空置率高達50％，發展商很難有閑餘資金投入設施設備的改造和維護。即使是現在空置率下降到了20％，整體租金水平仍停留在較低的層面上。因此，發展商很難維持一個良好的運營狀態和一支高水平的物業管理隊伍。

　　調查中還發現，希望有和平區、河西區辦公的客戶佔79％，這說明，在人們心目中的中心商務區已定位在這兩個區，重點集中在南京路東側和友誼路南側。在辦公面積的需求方面，71％的客戶需求小於300平方米，其中， 56％的客戶需求小於150平方米。這表明，天津甲級寫字樓的主要客 戶群集中在中小企業。 這些企業中，三資企業佔50.7％，是絕對的第一主力。同時，民營企業和知名的民營企業在市場中的份額不斷擴大，佔29.7％，相信在未來的兩三年中，這一比例仍將擴大。今年二季度，順馳投資租用 北方金融大廈1308平方米就是一個很好的佐證。從行業特點分析，諮詢類、貿易類和貨代類在市場中的份額最大。IT業和金融、保險業相對北京和上海等城市在市場中所佔份額少得多。相信在中國正式加 入WTO以後，貿易、貨代、電信、IT產業以及金融、保險業市場中的份額將逐步增加。那時，天津的甲級寫字樓租金將回昇，同時對硬件設施和服務水平也將提出更高的要求。