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前些時候,一場關於『商』與『住』的辯論在各大房地產媒體上展開,公、婆各有理,一時間,商和住的關系變得撲朔迷離。在此,我們請了幾位對商、住仍有話說的專業人士,有以純居住著稱的珠江駿景的開發者,有號稱在CBD徹底解決商、住關系的怡禾國際中心的開發者,有知名的代理商和地產策劃高手和經驗豐富的業主代表,他們的觀點應能使您對商、住增添新的理性認識。
怡禾國際中心李勇強先生
觀念一:商住兩用並非國際潮流
我們在做怡禾項目初期,也有一些部門認為把怡禾建成『商住兩用』的更契合市場,但我們通過對國際市場商住兩用的考察和分析發現,商住兩用僅僅是一定時期的過渡產物。
從直觀上感覺,『商住兩用』是一種兩不像的東西,正因為它既能辦公又能居住,因此對於人們來說,商住都不純粹徹底。曾有一位考察過很多國家建築的專家評論說,目前在國外根本不允許高層建築有『商住兩用樓』這種形式,如美國、日本、韓國、新加坡等。在美國的一些城市雖然有『商住兩用樓』這種形式,但僅限於兩層樓。上層作為居住用房;下層作為辦公用房。這主要是因為兩層樓在發生一些火災等特殊情況時比較好處理,而對於高層商住兩用房,由於人員較多,構成復雜,消防、保安若出現問題會比多層嚴重得多。
觀念二:有商有住,但可以不是商住兩用。
目前出現了一批融辦公、居住兩功能於一體的項目,但它們卻不是傳統的商住兩用樓。以怡禾國際中心為例,因位於CBD核心樞紐地帶,美國築波利設計公司的首席設計大師拉裡·凱勒充分吸取了世界各國CBD設計的成功經驗,將辦公和居住兩大功能巧妙地融合一體,項目南部為純居住的高級公寓,北部為寫字樓和公建設施,中間地帶為設置了水牆的中心庭院,庭院空間是怡禾國際公寓的大堂,這樣就使兩個功能不同的區域實現了有效分隔,避免了辦公與生活的相互乾擾。從這個角度上說,商務與居住是可以實現對立統一的。
資深房地產策劃人士童淵先生
觀念一:商住樓肯定會消失。
1、從經濟發展來看,商住樓是一定歷史階段的特殊產物,無論是先『住』再『商』,還是邊『商』邊『住』,都是初期創業者的無奈之舉,而一旦事業發展起來,他必定會更換辦公場所。不會有人會願意把工作、生活永遠混為一談的,即使是最前衛的藝術家、作家,有了條件也會給自己弄個工作室,而不是堅持在臥室中創作。
2、從供需來看,當小面積商用房的需求出現時,市場並未為其提供相適應的產品,因此一些地段較好的公寓就成了替代品。但近期打了擦邊球(可能是以住宅或公寓立的項)的一些小面積辦公樓出現後,商住的矛盾就基本被解決了,小公司盡可以聚攏在這樣的樓盤中,再也不必跟公寓住戶擠在一堆了。
觀念二:新型商用樓市場仍很大。
上述商住樓的更新換代產品——小面積的辦公樓,現在習慣上也被叫成『商住』,但其實它們是純粹的寫字樓,沒用單純的住家在裡面。這批項目的出現顯示了市場的細分趨勢,有給大公司用的大型寫字樓,也有小公司適用的小面積寫字樓,當然,打擦邊球的最大動機是因為按寫字樓立項辦不下來貸款,而小公司在置業時對貸款的依賴還是很大的。因此,這類項目都很熱銷,前後有數碼01、天行建商務花園、新起點等,這也說明了市場在這方面還是很有需求的。
珠江地產 謝強先生
觀念一:住宅就是用來『住』的,開發商應堅持原則。
住宅就是住宅,除非是規劃中要求的(比如臨市政路的要求做底商等),都應該保證居住的純粹性。如果開發商把商、住都攬進小區,會給住戶帶來很多不安全因素,這樣的商住樓可能在營銷上是成功的,但是開發商並沒有為業主負責的心態。珠江駿景銷售時,曾經有不少附近浙江村、溫州村的小老板想買房做經營,有的甚至要買一層,珠江都沒有松口。當然,珠江駿景銷售情況好、有資本這麼做(7月份銷售近200套、銷售額約1億5千萬),但只有保證了居住品質和產品的純粹性,纔能最終贏得客戶。
觀念二:做長線、講品牌的開發商,更在意住宅的居住品質。
其實,無論是純住宅還是商住,歸根到底是一個如何保證住宅產品最終品質的問題。如果開發商都是把房子賣出去就萬事大吉了,誰給錢就賣給誰,商住樓的問題就這麼出現了。相反,如果開發商把客戶當成真正的『上帝』,自始至終堅持服務的意識和負責的心態,加上專業精神和綜合實力,產品就不會變味。以珠江公司為例,作為目前北京惟一一家集開發、建設、規劃設計、裝飾裝修、物業管理及原料供應一條龍服務的綜合集團操作的公司,珠江對客戶肯定是負責到底的,物業公司從開發階段就進駐,即使有底商,也會盡早安排好隔離措施,如入口分離、做餐飲的底商另設煙道、上下水等,保證住戶不受乾擾。其實,凡不是撈一把就走的開發商,都會注重品牌和聲譽,不會讓自己做的項目在使用階段出問題。珠江自1999年入京,土地儲備已近2000畝,所以無論今後做什麼樣的產品肯定都會很慎重的。
金網絡公司副總楊強宏先生
觀念一:此『商住』非彼『商住』也。
商住樓最初基本是自發形成的,地段好、位置好的公寓被小公司看中,買來辦公用,比如匯園公寓等一批項目,因此客戶群『商』、『住』混雜現象較多。現在大家聲討的『商』、『住』相互乾擾的就是這類樓盤。但新出現的一批『商住』概念樓盤,則多明確以『小公司』為目標客戶,並為此提高公寓配置(防火、電梯等)。從這個角度看,雖然沒有新定義,但現在的『商住』其實已經是一種專為小公司『定制生產』的新產品了。
觀念二:需求決定商住是有市場的。
包括金網絡代理的韋伯豪在內,現在不少『商住』樓都銷售火熱,這說明此種產品的是因需求而生的,對於其目標客戶它至少以下三種優勢:
1、 辦公自由度高。電、空調、照明,這些被大型寫字樓統一安排的辦公條件,在『商住』項目就成為自己家門裡的事,可以自由安排,這對於講求效率和個性化的新型小公司非常適宜。
2、 低成本。大型寫字樓配置高,同時運營、維護成本也很高,如中央空調、電梯、配套等,但小公司可能承擔不了或不需要這麼高的辦公成本,商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。
3、 可貸款。可以按住宅做8成20年按揭,對於小公司的資金運作也很劃算。
觀念三:不會有政策風險。
商住樓被取締或者一刀切,不允許小公司使用的政策不大可能出現,中國目前畢竟是求發展的特殊時期,國家一直支持和鼓勵中小企業。這和香港不一樣,香港可能20年前有商住公寓,現在少了,那是因為它走過了培植小企業的歷史階段。國內進入500強的企業還很少,商住樓這種『孵化器』還會長期被需要。
業主:舒可心先生
觀念一:國內低級商業模式給『商住』添亂。
商住樓是市場經濟下的自然產物,國內商住鬧得凶,是因為低級的商業模式令商住弊端暴露更明顯。拿香港來說,商業模式比較成熟,交易雙方一般通過銀行間以票據形式往來,牽涉到貨物交接也都在郊區的貨倉進行,加上法制的健全,公司即使安在商住樓中,對住戶的影響也相對較小。國內則不同了,樓裡住進個電腦公司,就會大箱子、小箱子、人來客往,商住間的糾紛也被放大很多。
觀念二:身陷『商住』,自己纔是救世主。
被商住樓『套』住的住戶,惟一有效的兩條措施是:
1、 面對現實。你買的樓出現『商』,是因為它的位置、價格等各方面都具備了辦公優勢,纔吸引了商戶,這是市場決定的,市場永遠不會錯,而你的選擇錯了——既然這個樓盤明顯會吸引商用客戶,你為什麼買它來住、又要求住得很純粹呢?所以,一不要罵開發商,二不要怪公司住戶,三不要對政府哭訴,都沒用,面對現實吧,這是市場經濟。
2、 以多服少。如果樓裡的商用住戶只那麼一兩家,好辦,讓小區管委會授權物業公司嚴格轄治,比如盤查來訪客人、不允許大宗貨物走電梯等,不算穿小鞋,管委會代表多數業主的利益,這麼做合法又合理,沒准兒兩天公司就被管跑了。
3、 三十六計走為上。如果住戶佔少數或和商戶勢均力敵,那麼,趁早別打架浪費時間和律師費,就著樓的行情不錯,趕緊往外租吧,讓小公司在這兒紮堆,租金回報很可觀呢。當然,誰都說商住樓昇值前景不妙,但是不抓住時機在租務市場上彌補一下,損失會更大,在目前的市場狀況下,置業者現實一點會比偏激的做法更行之有效。
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