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近年來,隨著城市發展速度的加快,天津市高層住宅的數量也在逐漸增多,盡管總體數量及其在住宅市場上所佔的相對比例均遠遠低於北京、上海、深圳等城市,但其發展勢頭卻在明顯加快。由於前些年在天津市房地產市場上高層住宅的銷售不甚樂觀,因此,人們對目前正在建設中的高層住宅項目的銷售前景給予了更多的關注。
高處不勝寒??來自購房者的『恐高癥』
高聳入雲的摩天大廈曾在上個世紀裡被人們視為現代大都市的重要標志,因此,當高層住宅在國內剛剛出現時,人們均將高層住宅消費與高人一頭的身份連在一起,『住高層』一度成為一種卓爾不群的榮耀。而隨著時間的推移,人們發現,高層住宅既給居住者帶來了『高高在上』的享受,同時也帶來了諸多不便。於是乎,人們對高層住宅產生了某種恐懼感。有關調查顯示,消費者在購買高層住宅時大多存在著如下幾種顧慮:
供水系統
調查顯示,對供水系統的擔懮是阻礙消費者購買高層住宅的另一主要原因,約有25%的購房者存在這方面的顧慮。傳統高層住宅的供水系統大多在地下室設供水池,再將水用泵抽到高層樓頂水箱,由於地下水池過大,且屋頂水箱難以清洗,造成高層住宅供水系統易出現二次污染,住戶使用的自來水在水箱內沈積時間過長,給飲用者的健康帶來一定影響。
價格問題
調查顯示,價格問題也是影響高層住宅銷售的一個重要因素。這方面的擔心主要來自三個方面:一是高層住宅的建築成本過高;二是高層住宅的公共使用面積過多,住戶分攤面積過大,從而降低了出房率,三是擔心物業管理費過高。調查表明,由於高層住宅的目標消費群與多層住宅的目標消費群並不相同,因此價格因素所產生的負面影響較電梯和供水系統因素所產生的負面影響較電梯和供水系統因素所產生的負面影響要弱一些。也就是說,對高層住宅有好感的家庭一旦消除了前兩類顧慮,對於高層住宅的價格基本上還是能夠接受的。
其它因素
除上述因素之外,電梯的問題也是相當重要的,在一定程度上它可能起到舉足輕重的作用,甚至決定著業主是否購買該高層的住房。另外,阻礙消費者購買高層住宅的因素還包括:高層住宅的戶型設計是否科學合理,保安系統是否過硬,室外活動場地是否寬裕,小區綠化率有無保證等等。
高處另有天??高層住宅消費漸出低谷
盡管購房者對購買高層住宅存在著諸多顧慮,但高層住宅對於購房者的誘惑也是顯而易見的。由於高層住宅所處的地理位置通常十分優越,大多居於城市的黃金地段,不僅交通便利,而且景觀效果也明顯優於多層住宅,因此高層住宅即使是在其銷售的低谷時期也依然憑借其特有的優勢吸引著眾多購房者的目光。但相對多層住宅而言,高層住宅消費的黃金時代還遠未到來,其市場發展空間依然存在。事實證明,阻礙高層住宅消費的幾大障礙正在逐步得到根本性清除。這可以從目前天津市正在建設中的幾個高層住宅項目的具體方案中得到證實。
電梯問題
以往的高層住宅一部電梯所服務的戶數通常在60至80戶,正因如此,給居住者的出行帶來不便,尤其上下班高峰時間,出行者需要在等電梯時耗費很多時間,同時最初建設的部分高層住宅所選用的電梯在維修方面存在一些問題,使電梯在運行過程中事故率過高,影響了住戶的使用,為後來的高層住宅銷售投下了陰影。
但近來天津市興建的新一代高層住宅項目,其電梯的配置率明顯高於老一代高層住宅項目,一些點式高層住宅雖為一梯四戶,卻至少配置兩部快速電梯,使每臺電梯的服務范圍減少到30至40戶的水平。電梯配置標准也遠遠高於過去傳統水平,如『中豪世紀花園』選擇的即為電梯行業龍頭品牌電梯,不僅給業主們以一種上上下下的享受,同時也徹底解決了高層住宅上下班出行難的問題。另外,隨著住宅開發商品牌意識的增強,開發商們也越來越重視所選配套設施的產品質量和售後維修服務質量,使得所選電梯質量明顯優於老一代高層住宅,即使在電梯維修時間或臨時緊急停電期間,也不耽誤電梯的正常使用。這種努力極大地消除了購房者的後顧之懮,為當前高層住宅的消費開闢了更為廣闊的前景。
供水系統
供水系統一直是困擾高層住宅消費的一大難題,但可喜的是這一難題近期已被攻克。據了解,目前天津市正在建設中的梅江『藍水假期』項目、復康路『百度風景』項目等高層住宅或小高層住宅樓盤,在供水系統方面均實施了重大的改進,通過采用先進的變頻調速自動系統,有效地解決了高層住宅的二次污染問題。
變頻供水系統與傳統供水方式相比,具有佔地面積小、綜合造價低、節能節水、減輕水質二次污染等優點,它可以完全取代傳統高層住宅所采用的水塔、高位水箱、氣壓罐等供水方式。具體方案是:僅在高層住宅的地下室裝置斷流水箱,市政自來水管網提供的自來水先經陶瓷濾芯過濾並經紫外線殺菌儀殺菌後,進入斷流水箱,再經變頻供水系統直接送至各用水點(即住戶家中)。斷流水箱僅可儲存10分鍾的用水量,這樣一來,一是水箱內水源不斷流動,保證了水質的清新;二是水箱采用全封閉結構,水箱上部的通氣管通過有效的隔絕措施,能夠隔絕灰塵或蚊蟲的進入,從而確保了水質不受二次污染。
出房率
高層住宅的出房率一直是購房者普遍關心的問題。通常高層住宅所處的地段好,地價本來就高,而高層住宅又比多層住宅增加了地下室、電梯、公用大堂等不可或缺的功能區,而這一部分面積也要分攤到每一戶購房者頭上,因此造成在同等價格水平上高層住宅的分攤面積較大,出房率略低。這在一定程度上也降低了購房者的熱情。如何減少高層住宅的公攤建築面積成為擺在高層住宅開發商面前的重大課題。
據了解,目前高層住宅的開發商們為吸引消費者的購買力,均在壓縮公攤面積、提高出房率方面下了很大的功夫。開發商們越來越傾向於選擇一梯四戶的點式高層住宅模式,這是當前最經濟的一種房型選擇,其樓梯間的公攤面積遠遠低於一梯兩戶板式住宅的公攤面積。另外,合理運用樓梯間的休息平臺作為電梯間的淺室,從而更加有效地降低了由於高層住宅必須設置電梯而增加的交通部分公攤面積。據調查,傳統的板式高層住宅項目的出房率一般為78%左右,而以『百度風景』小區為代表的新型點式高層住宅項目的出房率已超過85%。這在很大程度上消除了購買者的顧慮。
房型設計
傳統的點式高層住宅一般為一梯6至8戶,其最大的弊病是東西南北四個朝向均有臥室和起居室,也就是說存在著金、銀、銅、鐵角四種房型之分,這種戶型與房型設計也影響了人們對高層住宅的選擇。當前一些正在建設中的點式高層住宅項目打破了傳統戶型模式,在設計上采用一梯四戶,全部戶型朝向均為南北朝向,消除了銅角與鐵角戶型,每戶起居廳和主臥室全部朝南,解決了以往高層住宅存在的朝向不均的不足。
另外,一些開發商在高層住宅的房型設計方面也越來越敢於大膽創新。比如,將時下流行的錯層式房型應用於高層住宅的設計之中,使高層住宅內動靜分離,將起居室、餐廳、廚房等公共活動空間與臥室、書房等私密性空間有效分離。
景觀設計
近年來,隨著人們生活水平的提高,人們對住房整體環境的要求越來越高,而在這方面,高層住宅具有著不可多得的優勢。
受歐美及港臺地區建築文化的影響,近些年天津市房地產開發商也越來越重視地產的價值。隨著生態住宅理念的日益深入人心,綠色住宅、水景住宅等高檔住宅愈發受寵。特別是水景住宅今年以來受到越來越多的購房者的關注。與多層住宅將景觀建設的重心放在人工造景上有所不同的是,高層住宅具有良好的借景優勢,只要選擇的地理位置好,就能巧妙地獲取不可多得的美麗景致,產生高樓覽勝的特殊效果。近來天津市不少高層住宅的明星樓盤均將自己置身於海河、津河、衛津河等內河流域,天津充沛的水景資源,為這些高檔樓盤的開發提供了良好的景觀條件,同時,水景的存在又極大地改善了周邊地區的空氣質量,為居住者提供了大量的新鮮空氣與氧分。
為將高層住宅的觀景優勢發揮至極致,天津市的金廈、順馳等知名房地產開發商還大膽地將南方明星樓盤的優點嫁接過來。比如,將臥室、特別是主臥室的窗臺設計成大面積低臺式的觀景窗或落地式觀景陽臺,極大地滿足人們居家觀景的需求,充分體現了現代住宅的人性化設計理念。身處高樓,舉目遠眺,津城美景盡收眼底。
在保持高層住宅優越的采光條件及較高的景觀系數的傳統優勢的同時,當前房地產開發商們還在極力解決高層住宅在環境設計方面原本存在的外部活動空間小、綠地面積小、樓體外立面色彩單調等方面的不足。與原先的高層住宅相比,新一代高層的外立面設計明顯有所改觀,色彩選擇更具有現代感。更值得一提的是,伴隨著綠色環保意識的增強,開發商們越來越重視高層住宅的綠化設計,綠化率節節攀昇。據了解,當前城市住宅小區的平均綠化率在30%左右,而天津市一些明星樓盤的綠化率早已超過這一指標,如『藍水假期』的綠化率達到35%以上,而『百度風景』的綠化率更是突破了50%。大面積綠地、花園的存在,為居住者創造了健康、舒適的生活空間,使人們不僅可以遠眺美景,而且還可以每日置身於美景之中。
物業管理
由於高層住宅大多定位於中高檔樓盤,因此其物業管理從目前來看也大多處於領先水平,基本實現以高智能安全防范系統和社區消費『一卡通』服務系統為標志的智能化物業管理。
高層住宅由於住戶間的聯系較少,對安全防范的要求更高。為此,正在建設中的一些高層住宅項目紛紛加大了安全防范的規格。如有的樓盤不僅在每棟樓的入口處裝設防盜對講門,還在住宅首層的門廳內設置電視監視系統,通過網絡聯系,小區物業管理中心可隨時監視進出高層住宅的人流情況,並備存錄像以便查詢。同時,一些高層住宅戶內裝有門磁、窗磁、紅外探頭、緊急呼叫系統等裝置,一旦出現非法入侵者,小區物業管理中心即刻便可派員到達現場,實施保安措施。這類智能化管理系統大大提高了高層住宅的安全防范能力,有效地扼制了高層建築的犯罪行為,消除了居住者的安全顧慮,也增強了購房者的購房積極性。
此外,以小區寬帶上網、『一卡通』社區結算系統為標志的電子化社區服務也正在逐步應用於當前的高層住宅物業管理之中,大大提高了高層住宅的生活效率,增強了樓盤項目的吸引力。
綜上分析,當前正在開發的新一代高層住宅正在消除著早先高層住宅所存在的痼疾,清除著潛藏在人們頭腦中的認識上的誤區,逐步走出陰影。隨著開發商市場意識的提高和消費者對高層住宅認識的加深,天津市的高層住宅消費將會進入一個新紀元。 (流沙)
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