|
||||
信托投資公司啟用ABS融資技術,實施房地產業資產證券化的必要性
ABS信托工具,即資產支橕的資金融通技術,作為房地產業資產證券化業務的核心內容,本質上是資產原始受益人將居民住宅抵押貸款、商用房地產抵押貸款進行固化整合,將其收益權有償讓度給金融信托投資公司,使其變為代理服務者;金融信托投資公司以買下的收益權為基礎或作為保證,發行債券型或股票型或混合型可轉讓債券等多種形態的資產支橕證券。金融信托投資公司通過將ABS證券出售給機構投資者或個人投資者,收回資金支付原始權益人轉讓收益權的價款,推進資產形態的轉換、相關市場的過渡以及融通資金的有效循環與周轉。
金融信托投資公司通過期限中介、風險中介、信息中介和流動性中介等投資銀行屬性的職能作用的發揮,協調配合相關部門進行法律見證、證券等級評估及系統化推介,使ABS證券成為投資級證券直接上市或上櫃交易,把資本市場中的中長期資金借貸市場與證券市場紐合在一起,促使銀行、信托投資公司和證券公司相互支持、共同發展。在提高銀行資產流動性的同時,既擴大了證券市場的規模,又為信托投資公司業務創新營造了空間,同時也使得銀行有相對充足的資金為居民和企業提供房地產信貸,促進多元化利益、格局的形成與房地產業的健康發展。從這種意義上講,作為房地產資金融通技術,ABS信托工具實際上在資產的原始權益人、相關金融機構、房地產開發經營企業及廣大投資群體與高效率的資本市場之間開闢了一條相得益彰的快車道。
其次,啟用ABS信托工具,實施房地產業證券化,有利於產業資本與金融資本有機結合,房地產市場與金融市場的有效培育與發展。金融信托投資公司通過啟用ABS融資技術,使房地產經營開發企業獲得大量的活性資本,增強產業資本的運作效能,同時又能夠使相關金融企業獲得相應增量的可用資金,調整利益結構。另一方面,通過資產證券化,將房地產業與金融業全方位地直接推向市場,促使其按市場原則配置資源,按經濟法則規范各自的行為目標與行為方式,在主動適應市場經濟發展要求的基礎上校正角度、搞好定位,進而使房地產市場與金融市場的效能得到充分發揮、健康發展。
信托投資公司運作房地產業證券化業務的角度定位與可行性條件
1、法律、法規到位,本質定位清晰。今年1月,中國人民銀行頒布實施了《信托投資公司管理辦法》,首次從法規上把信托投資公司定位為真正從事受托理財的金融機構,明確界定了包括『受托經營動產、不動產及其他財產的信托業務』、『受托經營國家有關法規允許從事的投資基金業務』以及『經營企業資產的重組、購並及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務』在內的經營范圍;今年4月,全國人大常委會第20次常委會已正式審議通過的《中華人民共和國信托法》,10月1日起將正式實施。所有這些,不僅為信托業的創新指明了方向,提供了強有力的法律、法規及政策支持,而且也為信托投資公司發揮貨幣市場和資本市場的橋梁與紐帶作用,促進貨幣資本市場的發展與金融市場的完善,有力推進房地產業資產證券化提供了法律依據與利益保障。
2、信托職能多元,經營方式靈活。清理整頓後的信托投資公司,其職能具有立足受托理財、多元定位的特點,因而,較之其它金融機構在房地產證券化業務運作中更具有經營方式靈活、運作機制高效的優勢與特點。
3、眾多基金的保值增值要求,使信托投資公司創新ABS工具成為可能。《信托法》正式實施後,信托投資公司將獲得頗具規模的穩定的資金來源,資金實力將空前增強。信托投資公司創新的ABS工具,由於以抵押房地產貸款等資產為支橕,既十分安全,又可以形成穩定、可預見的本金利益收入流,加之可以上市或上櫃交易,兼具安全性、流動性與收益性,這樣就為信托投資公司開辦房地產證券化業務奠定了較為厚實的資金基礎與投資參與者群體性基礎。
房地產證券化業務的經營運作是一個涉及產業多、技術性要求高、相關關系復雜及操作難度較大的系統工程,因此,信托投資公司擔綱主演、充當主要角色,並不是也不可能單槍匹馬、唱獨角戲,它必須在發揮主導作用的同時,與參與各方積極配合,互動運作。同時,從相關的外部環境與內部條件講,啟動ABS信托工具、實施房地產證券化,還必須認真研究與切實解決以下幾個方面的問題:
第一,以實現『資本大眾化、產權證券化、經營專業化』為運行目標,建立健全相關的法律制度。房地產證券化會給資本市場帶來一系列的問題,它不僅涉及到房地產本業及行業,還涉及到銀行業、信托業、證券業以及保險業等相關行業,進而必然對這些市場運作與規范產生重大的影響。譬如,投資信托資金的運用怎樣公開、公平?交易原則如何得以確保?市場交易規則怎樣規范以及業務運作范圍如何准確界定等等,非常有必要認真研究與制定一系列法規進行調整;同時,要進一步改革與房地產證券化相關的各種資本市場管理制度,以確保運行目標的實現。
第二,注重組織機構建設,強化人纔的引進與培養。房地產證券化業務是一項參與各方收益豐厚但風險也較高的創新業務,只有理財高手配合高新技術和完善的組織機構及嚴密防范風險措施纔能各方的權益與利益。因此,信托投資公司自身要通過專設投資銀行部和資產管理部,並通過引進和專門人纔方式把握具體操作運行的可行性與高效性;就其它部門而言,還必須組建一大批資信等級高的房地產評估機構和房地產證券等級評定機構,同時,結合我國實際情況制定一套嚴格規范、科學可行的運作機制,確保房地產資產證券化業務的經營運行機制高效運轉。
第三,嚴格界定投資主體,靈活運用證券工具。實施房地產證券化,必須嚴格區分不同的投資主體,要依據其對我國房地產業及貨幣市場與資本市場的影響與作用,實行區別對待,分類處置。要依據有效防止外資壟斷,增強國內房地產企業競爭能力,保護民族資本市場與相關產業的原則,有針對性地設計、推出不同的ABS信托工具。譬如,為了確保一般的居民住宅盡可能由國有的開發企業開發建設,可以推出普通股與債務;而為了引導外商投資與我國規定的鼓勵引進項目相配套的房地產項目開發,則可以發行不動產所有權證券等。
第四,妥善處理相互關系,確保房地產證券化業務穩步健康發展。啟用ABS信托工具,實施房地產證券化在國外已獲得重大成就;但就我國而言,它還是一項全新的新生事物。從國外成功經驗看,要想確保這項業務的有序穩健開展,不僅需要商業銀行、金融信托投資公司、證券公司等相互間協調配合、集團作戰,還必須正確處理好啟用ABS融資技術一定要與國家或地區的房地產業發展狀況和管理體制等相結合。這一點,對於我們國家來講猶為必要與重要。(天津濱海信托投資有限公司副總經理 朱建軍)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||