從某種角度來說，市場經濟是一種建立在信用基礎之上的擴大型經濟。也就是說市場經濟運行模式中，可以實現許多其他經濟運行模式無法實現的經濟行為。市場經濟運行的這種特點，十分典型地體現在房地產業和金融業之間的關系上。由於金融業的介入有效地解決了住宅消費巨額性和人們收入有限性之間的矛盾，使住宅經濟有一個較大規模的運行；由於房地產抵押貸款的安全性，金融業也因此而獲得了一塊質地十分優良的業務板塊。

　　由於市場經濟運行模式在我國的逐漸發育，使金融業與房地產業的關系發展迅速，特別是國家實行優先發展住宅產業經濟政策以後，銀行對於個人住宅消費貸款的業務迅速上昇。截止到2001年4月末，在商業銀行的全部貸款餘額中，個人住房貸款餘額佔5.54％，每年的增長速度都在150％左右。

　　但是，對於這種新型的經濟關系，金融業、房地產業乃至整個社會都存在著與其良性運行不適應的問題，使金融機構對於住房抵押貸款的業務必然處於不斷整合之中。

　　一、金融業

　　由給生產過程金融支持到給消費過程支持，金融機構的業務必然要隨著市場經濟運行模式的變化進行較大程度的調整。例如，開發商可能會假借抵押貸款的形式，把『爛尾樓』甩給金融機構，筆者認為這是央行取消『零首付』的重要原因之一。

　　從企業管理的角度來分析，金融機構某種新業務發展過快，無論如何都會給企業管理帶來各種問題。盡管住房抵押貸款具有安全性特點，但這一業務在整個金融業務比例中佔據的份額增加過快，對於企業來講並不一定都是好事。央行發布《關於規范住房金融業務通知》，提高了住房抵押貸款的門坎，嚴格了貸款條件，規避了一些風險，或許就具有這樣的背景問題。

　　對於購房抵押貸款這種比較新的業務，金融業建立辯別、防范風險的業務系統需要一個過程。由於種種原因，我國金融業在經濟運行鏈條中具有某種主導地位，它對於自已業務的任何調整，都會重新界定它與房地產業的關系，並引起房地產業新的整合。

　　二、房地產業

　　就市場化而言，我國的房地產企業具有某種特殊地位，由於房地產業佔用了金融業的資金開發，人們從情感上把房子供過於求導致的『浪費』看得更嚴重一些，所以各級政府不能夠輕易讓房地產開發企業像家用電器企業那樣『大浪淘沙』。加之後來我國實行了優先發展住宅產業的經濟政策，這些『機遇』使房地產開發市場一直沒有能夠充分發揮優勝劣汰的功能，導致房地產行業魚龍混雜，整體水平較低。

　　央行的《關於規范住房金融業務通知》在主觀上是為了規避金融風險，同時在客觀上起到了整合房地產市場的作用。自從《通知》發布以來，許多有實力的開發商持比較歡迎的態度，而缺乏實力的開發商則顯得很不樂觀。嚴格住房消費貸款條件，雖然給所有的開發商都帶來了財務壓力，但有實力的開發商可能看到了今後其競爭者在減少的趨勢。

　　從金融機構經營的角度來判斷，金融業與房地產業的關系可能會顯示出明顯的『馬太效應』。房地產市場比較規范、市場趨勢較好的地區會得到更多的信貸份額，有信譽的開發商開發的項目會更容易得到金融機構的貸款，我們可以理解為這是市場對於道德的一種獎賞。

　　三、社會問題

　　市場經濟是擴大型經濟，市場經濟的這種擴展性是由信用串連的。一個社會的信用基礎決定了這個社會的經濟擴展度。我國目前還沒有建立起與市場經濟相適應的信用機制，這一狀況會毫無疑問地制約社會經濟發展。金融業與房地產業的關系在發展中，自然也不例外地受到這一狀況的約束。

　　比如說，社會信用貶值、社會缺乏對人們信用的評價體系等問題。再比如說，一旦由於種種原因社會較大比例地出現償還月供阻塞的時候，金融機構未必能夠十分順暢地實現自己具有抵押性質的債權。這些都會極其現實地制約我國金融業對於房地產行業的支持力度，促使金融業與房地產行業一次又一次地整合。 （劉福泉）