房地產業在我國屬於一個蓬勃發展中的新興產業，房地產業發展的很多問題需要深入進行研究。正確分析判斷房地產業發展形勢，不僅有助於更快更好地發展房地產業，同樣有助於我們在新形勢下做好房地產信貸業務，在支持房地產業發展的同時促進金融業自身的發展。

　　一、房地產業發展中的金融需求

　　作為現代經濟的核心，金融在社會經濟生活中發揮著越來越重要的作用，房地產業因其資金密集型的特點，更是離不開金融的支持。房地產業發展中的金融需求，除了正常的金融結算需求外，主要來自兩個方面：

　　一是房地產供給過程中的金融需求。這方面的需求主要是房地產開發企業的金融需求。房地產開發企業必須具有一定的資金實力和規模，纔能保證建設項目順利進行，但就我國房地產開發企業來看，缺乏抵御風險和自我發展的能力，金融支持的功效是巨大的，甚至可以說，沒有金融的支持，房地產業不可能持續發展。由此，房地產開發企業的金融需求呈現持續的旺盛之勢。

　　二是房地產消費過程中的金融需求。這方面的需求主要是住宅消費者也就是購房人的需求。隨著住房制度改革進程的加快，越來越多的居民將加入到購房者隊伍之中，但面對居高不下的房價，收入水平無疑是制約住宅市場需求的硬約束因素。信貸消費范圍的拓展與延伸，消費觀念的轉變，將會有越來越多的消費者通過貸款來提高購買能力、滿足消費欲望。因此，住宅消費過程中的金融需求同樣會呈現強勁之勢。

　　分析這兩種需求，有助於政府決策部門正確引導，進而創造更為有利於房地產業發展的環境。從商業銀行角度出發，把握兩種金融需求，就可以在滿足金融需求過程中有效控制其中可能存在的風險，積極穩妥推進房地產信貸業務。

　　二、房地產業發展中的金融支持及存在的問題

　　中國的金融業和房地產開發的關系是非常密切的，已經從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向房地產供給與消費並重。近兩三年，中央銀行的一個工作重點就是支持消費信貸，各商業銀行紛紛將個人住房貸款作為信貸支持的重點，增強了消費者的購買力，從而促進了房地產市場的穩定發展。

　　房地產業發展的金融支持狀況可以歸納為這樣幾點：

　　一是金融支持的政策環境大為改善，中央銀行把促進消費信貸、擴大住房貸款規模作為擴大內需，促進國民經濟發展的重要內容，房地產業發展的金融環境因此得到了明顯改善。

　　二是房地產信貸業務隨著經濟發展而迅速發展，目前已成為商業銀行零售業務的重要組成部分。

　　三是與住房信貸業務密切相關的個人信用體系建設受到廣泛的重視，有關部門已著手此項工作。

　　當然，從金融支持的角度來分析，房地產業發展過程中仍存在不少需要解決的問題，主要有兩個方面：

　　一是房地產供給過程中的金融需求未能得到有效解決。從房地產開發企業看，自有資金比重過低、籌資成本高，開發成本高，影響到效益和最終還款能力，因此無法達到商業銀行的貸款條件；從房地產市場秩序看，由於存在相當大的供給缺口和集團交易中的道德風險，房地產市場管理仍然存在一定的無序現象，交易中的糾紛不斷，這是影響消費者購房和商業銀行放貸的一個不可忽視的原因。

　　二是個人住房貸款規模擴張迅速，但貸款總量仍然不大。從個人住房貸款情況來分析，雖然有了非常快速的發展，但在整個貸款的比重中所佔比例還很低，大概為1－2％，而在發達國家，消費信貸特別是房地產信貸，所佔的比重是很高的。但從這一點來講，發展的餘地還很大。

　　三、在推進房地產信貸業務過程中防范信貸風險

　　加快發展個人住房貸款業務，對社會經濟生活的影響是多方面的，特別是有助於形成房地產業從生產到消費的良性互動。從消費者角度看，有助於提高消費者的生活標准，實現即期消費；從開發企業角度看，有助於增強供給能力，加快住宅商品的流通速度；從商業銀行角度看，有助於增加優良資產，降低經營風險，同時能夠帶來潛在的其他業務和新客戶；從對國民經濟的積極作用來分析，以住房貸款為核心的消費信貸有助於拉動消費需求，從而實現消費需求、資源利用、經濟增長的良性循環。

　　大力發展個人住房貸款業務，同時在發展中有效控制信貸風險，需要政府和商業銀行共同為此付出努力。

　　從政府角度出發，借鑒美國等國家的經驗，促進包括個人住房貸款在內的消費信貸業務發展主要是做好這樣幾方面的工作：一是創造有序的市場競爭環境，要通過立法和監管來保護消費信貸當事人的合法權益，既保護消費者利用消費信貸的積極性，又規范消費信貸提供者的市場行為，建立起有序的市場秩序；二是引導不同收入階層的居民利用消費信貸，美國政府向低收入居民提供擔保，采取抵稅政策，從而使更多的低收入居民利用消費信貸，信用消費在更廣泛的范圍內被接受；三是構築多元化的信貸供應體系，國外消費信貸提供者不止商業銀行這樣的單一主體，而是既有商業銀行，又有金融公司、信用社和其他機構，主體的多元化、品種的多樣化，使消費信貸業務得以在更廣泛的范圍內更快地發展；四是建立個人信用信息機構，借款人資信對貸款人決定是否放款至關重要，因此，政府有關部門要加快建立個人信用信息系統，這是促進消費信貸業務發展的關鍵所在。

　　房地產信貸業務乃至消費信貸業務發展，以及發展的信貸風險控制，歸根到底取決於商業銀行自身。從商業銀行角度出發，一是要深入研究市場，不斷創造新的金融產品、提供新的特色服務，個人住房貸款及消費信貸業務的發展，需要商業銀行深入研究市場需求，根據市場變化趨勢提供適應市場需求的新業務品種和新的服務方式；二是要注重貸款營銷，在開發新的業務品種的同時，要發揮客戶經理的作用，面向市場，介入新建住房交易市場，也要介入二級市場，加強貸款營銷，使貸款業務讓更多的居民了解、最終接受；三是在開展住房貸款業務過程中提供組合業務，在發放住房抵押貸款過程中，要注意挖掘重點消費者的其他信貸潛力，從而提供多種組合的信貸業務，既拓展了業務領域，也能夠有效降低住房貸款業務的風險。 （嚴曉燕）