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九五期間,我國房地產金融經歷了快速發展期,每年增長速度均在50———200%之間。以工商銀行為例,1997年末工商銀行個人住房貸款餘額為65億元,2000年底已高達1050億元。上海的房地產投資在連續下降之後,首次在2000年實現正增長,預計未來上海房地產業在走出低谷後,會有強勁的發展勢頭,與房地產業緊密相關的房地產金融已成為各大銀行發展的重點業務,『十五』期間上海房地產金融除了量的進一步高速增長外,也必將產生質的飛躍。尤其在以下三個方面:
居民可以進行房產投資
國外發達國家的房地產金融業務已成為國內金融的主要業務,如1998年美國住房信貸餘額佔全國總信貸餘額的比重
高達48%,但國外房地產金融的發展是建立在居民的房地產投資與消費雙重基礎上的。目前我國房地產金融的發展具有不平衡性,即房地產金融的發展過份依賴於按揭,而房地產金融的主要職能是通過多樣化的金融工具激活沈淀於房地產中的大量資金,使之融入社會經濟發展之中,從這個意義上說,我國目前的房地產金融發展有其片面性。『十五』期間,利用各種證券化品種,融通房地產資金,降低房地產業運行風險,實現大眾投資目的,已經在上海具備了試點條件。如開展房地產開發項目持有權證券化,實現居民參與房產開發,分享開發利潤的目的;開展房地產價格證券化試點,實現居民分享地價上漲的收益;開展土地債券化試點,為土地儲備或開發區的基礎建設籌集資金,實現產業發展的目標。以上房地產證券化品種,連同即將開展的按揭證券化,將極大地豐富上海居民的投資品種,實現股票市場、債券市場的共同發展。
按揭品種豐富多樣
新增的房地產貸款資金主要通過住房按揭進入房地產業,是銀行信貸安全的重要保障。但隨著按揭業務量的迅猛增長和計算機技術的不斷成熟,多樣化的按揭品種的推出已經在上海具備條件,並將成為各商業銀行業務競爭的主要手段。從國際發展趨勢看,值得我國借鑒和創新的品種可有以下幾種:
資產一體化抵押貸款:旨在通過首付款的資產化運作創造投資價值,減輕還款成本。資產一體化抵押貸款已成為美國消費者的首選住房信貸品種之一。
轉移抵押:不但創造新的融資項目,以抵扣變化了的貸款利率,從而有效地防范利率風險,這一品種值得我國利率變化時借鑒。
另外,90年代中後期出現的一些新興按揭品種,如股權分享、一攬子住宅抵押貸款等,也值得商業銀行研究和開發。
房地產金融運行政策化
房地產金融運行具有較強的政策性,我國個人的住房消費貸款也是在消費拉動經濟增長的大政策背景下實施和發展的。房地產金融發展壯大以後,上海完全有能力,也有必要利用房地產金融的運行,實施更加有效的房地產產業政策。如利用商業銀行住房按揭業務,對一定面積的房產,如50———140平方米房產實行一定的貼息,從而完善上海的住房保障體制;又如,利用房地產金融,加強對住房預售資金的監管,以保障消費者利益;再如,利用房地產信貸的不同投向,以推動實施上海市產業結構的調整戰略。
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