央行通知須認真對待

6月26日，中國人民銀行發出了《關於規范住房金融業務的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》重申了央行及建設部等部門5月有關取消住房個人貸款『零首付』的規定：嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款，且貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80％。對於房地產開發商來說，也許最重要的是以下內容：住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業；企業自有資金應不低於開發項目總投資的30％，開發項目必須具備『四證』（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》）；借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3；借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

　　目前全國有2萬多家房地產開發企業，如果嚴格執行央行《通知》的規定，可能有相當一部分的開發企業拿不到或不能及時拿到開發貸款。更重要的是，《通知》中有關『借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3』的規定，對很多開發商普遍實行的期房銷售這種做法將是一個嚴峻的考驗；除非購房者都是帶著現金（支票）來買房，否則他們的房子就要等到樓房蓋到2/3、銀行准予對買家發放個人住房貸款時，纔可能銷得動。

　　故而，記者遇到的幾位開發商都說，央行的這個通知『殺傷力』很大，馬虎不得。

　　規范住房金融重在防范金融風險

　　自1997年中央提出要將以住宅建設為中心的房地產業培育成為新的經濟增長點以來，住宅建設和房地產業呈現快速增長態勢，其中金融業對房地產的支持起了重要作用。中國建設銀行、中國工商銀行為了搶佔住房貸款尤其是個人住房貸款的市場份額，曾專門發出通知，要加大發展住房貸款業務。據工行有關負責人介紹，到今年2月底，工行個人住房貸款戶數已達102.6萬戶，住房貸款餘額已達1937億元，其中個人住房貸款1147億元，住房開發貸款791億元。而建設銀行到2000年末，已累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款餘額1368億元，佔全行各項貸款餘額的比重達9.94％。到今年4月底，全國商業銀行個人住房貸款餘額已達4073億元，比1997年底增加了3883億元，年增長幅度達150％。年初，工行和建行還分別宣布2001年將新增個人住房貸款800億元和600億元。中國人民銀行有關負責人也承認，住房金融的迅速發展，對拉動國內需求，推動國民經濟發展起到了積極作用。

　　但在房地產業和住房金融形勢一片大好的情況下，央行為何要發出這麼一個對某些房地產開發企業來說很痛苦的《通知》？

　　央行有關負責人解釋說，全國住房貸款出現了一些問題。有的銀行對不開發資質的企業或『四證』不全的項目發放了貸款，有的銀行對貸款項目審查不嚴，甚至出現對同一項目重復貸款的現象等等。為什麼要取消住房個人貸款『零首付』？雖然這種『零首付』的貸款業務實際上開展得並不很普遍，但其中暴露了一些問題。有的開發商與購房者串通一起，抬高房價，比如將售價70萬元的商品房『抬高』至100萬，開發商開出購房者已經負擔20％房款的證明，向銀行申請貸款，這樣購房者就可以從銀行貸出100萬的70％即70萬元，從而達到利用虛高的房價騙到100％的貸款的目的。

　　房地產業內專家評論說，住房貸款是一種時間比較長的貸款科目，短則幾年，長則幾十年，雖然現在來看，住房貸款尤其是個人住房貸款，還是逾期還款較低、不良貸款較少、信譽程度較高的貸款，但由於它的數額比較大，時間比較長，從防范風險的角度著眼，央行強調要嚴格審查貸款條件，提高貸款質量，是完全可以理解的。

　　一批開發企業將被淘汰

　　自去年年底以來，全國房地產開發投資似乎呈現出一種加速增長的態勢。據國家統計局最新統計，今年前4個月，我國累計完成土地開發面積1887萬平方米，同比增長61.5％，遠高於去年同期5.6％的增速。前4個月房地產開發投資累計達1057億元，同比增長22.8％。今年1－5月，全國房地產新開工面積達到1.17億平方米，同比增長31％。1－5月，全國完成房地產開發投資1535億元，比去年同期增長26.5％，增長幅度比去年同期提高3.7個百分點。這已經是今年以來全國房地產開發投資連續幾個月上漲了。而今年前5個月，北京市商品房竣工量增長了48.3％，正在建設的商品住宅總量達2526萬平方米，增長了39.5％，其中新開工面積增長幅度達90％。

　　無獨有偶，一大批新公司躋身房地產開發行業之中。據北京市工商局的統計數字說，2000年北京市新增房地產公司1000多家。今年1季度，又新增了上百家。但是，央行的《通知》對許多房地產開發企業尤其是那些實力不足、准備不足的新企業，無疑是當頭一棒。

　　北京太合地產總經理林少洲說，那些倉促上馬的項目，資金有限、對開發風險缺乏預見性的開發企業，將會因為央行《通知》對開發貸款和購房貸款的嚴格限制而遭致嚴重挫折甚至被淘汰。他認為，央行的這個通知，對房地產業的影響將是全行業性的，不論是大公司還是小公司都是一樣。這種影響將會在半年後顯現出來，下半年的房地產開發投資和銷售都會有一個明顯的下滑過程。建外SOHO總經理助理羊欣在談到央行《通知》對房地產開發熱潮的影響時說，《通知》實質上提高了開發企業的門檻，導致的就是一大批開發企業被淘汰，房地產市場被迫進行自我調整。

　　房地產業內專家在分析央行《通知》對房地產市場的影響時說，去年底以來，全國房地產開發投資的增速是比較快的。今年初有些同志還對這種增長速度尤其是新開工面積的過快增長，表示了一定的擔懮。國家取消住房實物分配後，全國房地產市場正在經歷一種大的轉型，開發企業必須適應這種轉型，而不能被一段時期消費者突然釋放出來的購房熱情衝昏了頭腦，盲目上項目。央行的這個通知，在一定程度上對那些自身實力不足，沒有經過充分的市場調查、論證，就急於圈地上項目的開發商，是一個很好的提醒。如果央行的通知一段時間後會使房地產開發投資的增速放慢一些，達到一個比較穩定的增長速度，我們也不必為此感到擔心。

　　央行的這個通知，對房地產市場會有一定影響。可能會有一批缺乏實力、信譽還沒有建立起來的開發企業，因為資金等方面的問題遭到挫折甚至被淘汰出去。但對那些資金、信譽良好的開發企業集團來說，經過調整，基本不會有大的問題，從長遠來說，可能還對他們有利。因為市場環境淨化了，淘汰了一批不太好的企業，反過來就給了這些企業更好、更大的發展空間。從去年開始，建設部決定對全國房地產市場秩序、對房地產開發企業進行治理整頓，其目的也是為了治劣扶強，淨化房地產業的市場環境。從這個意義上說，央行的這個通知精神跟建設部的決定本質上是一致的。（袁仁標）