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從8月1日起,上海市內外銷商品房交易將並軌,商品住房將不再有『內』『外』之分,統稱為商品住房。內外銷商品房並軌包括土地供應的並軌和商品住房交易的並軌兩部分。本地業內人士認為,此舉在進一步推動上海市住房消費整體水准同時,無疑會對目前上海市房地產市場格局產生影響,一批本地地產類上市公司有望脫穎而出。
土地儲備成未來經營關鍵
上海市房屋土地資源局局長蔡育天說,『推進土地使用權出讓拍賣、實行內外銷商品房交易並軌』是上海市繼1999年對內銷商品住房的種類進行歸並後,房地產改革再次邁出的重要一步。土地供應的並軌,指統一地價體系,即取消原有的內、外銷商品住房項目土地使用出讓金價格的差異;用於商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房的土地使用權出讓,必須通過招標、拍賣方式進行。
商品住房交易的並軌,指統一銷售對象,無論是並軌前還是並軌後取得土地使用權建造的商品住房,均取消租售對象的限制,境內外的單位和個人都可以購買或租賃商品住房。
對於『推進土地使用權出讓拍賣』,業內的理解是一些大型地產企業可以借此來控制土地供應量,同時『實行內外銷商品房交易並軌』無疑將進一步改善本地投資環境,兩者綜合考慮,手中擁有大批土地資源同時具備一定資金實力的地產企業預期盈利可觀。
事實上,在此項政策出臺之前,本地地產集團已開始通過資產兼並、收購來壯大一批地產類上市公司。舉動最大的是上海房地產經營集團旗下中華企業在不到一年時間內擴充本地土地儲備超過150萬平方米。
據記者了解,上房經營公司目前正與上海港務局合作,准備在不遠的一段時間內開發東昌路楊家渡、高陽港這兩個項目。
其中,東昌路楊家渡項目屬於陸家嘴范圍,位於十六鋪碼頭對面,雙方准備在8萬平方米的建築面積上開發14幢14-15層的獨立高級商品房。隨著一些跨國企業把地區總部紛紛移至上海,有品味、相對獨立的商務樓盤需求量增加應在情理之中。
位於外立渡橋附近的高陽港項目則佔據了坐北朝南的地理優勢,其建築面積在18萬平方米左右,定位也是高檔商品房。由於這兩個項目都采取了港務局出地,上房經營公司出資的方式,這決定了項目雖然同處浦江兩岸優勢位置,但土地成本應不會太高。
事實上,與包括古北集團在內的其他上海房產集團相比,上房經營公司的最大特點在於土地儲備既分散,又極具增值潛質。
除了東昌路楊家渡、高陽港兩個項目外,上房經營公司目前在浦東世紀大道、世紀公園附近准備開發面對都市白領的高檔商品房:金利大廈,在靜安寺、南京路周圍的新慈厚廣場也爭取在年內動工。整個上房經營公司土地儲備就在56萬平方米左右。
按照上房經營公司披露的1999年、2000年及今年1至3月的淨利潤收入,穩步增長態勢相當明顯,分別實現淨利潤616萬元、2166萬元、681萬元,負責為中華企業收購上海房地產經營(集團)有限公司90%股權出具獨立財務顧問報告的亞商企業諮詢公司投資銀行總部業務董事楊景碧認為,光是披露的這些亮點,應足以保證中華企業戰略重組後業績快速、持續增長。
政策激活老牌概念股
一些外資地產中介預計,中國一旦『入世』將吸引世界各地企業登陸中國市場,而上海作為中國金融中心,未來兩三年中,跨國公司對商用、商住地產需求將呈強勁增長態勢。
本地主管部門也正在充分發揮一批老牌地塊巨大的商業價值。
從7月15日起,上海市有關部門決定把具有百年歷史、佔地44萬平方米的上海造船廠陸續遷出黃浦江畔的黃金地段。原址將作為陸家嘴金融貿易區的一部分進行大規模商業建設。針對陸家嘴金融區多年來商用功能突出,居住、生活功能相對不足的特點,這一地區將成為以高級住宅區為主的現代化建築,使陸家嘴金融區成為兼具商用及商住價值,功能齊全、配套設施完善的著名金融貿易區。
按照上海市政府制定的城市發展總體規劃,有關方面對總面積44萬平方米的上海船廠現址實行整體區域開發,被定位為陸家嘴金融貿易開發區的『延伸和補充』。
據了解,上海船廠將在3年至4年內逐步搬遷,騰出的地塊將建造一批標志性的建築群。陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司董事會秘書朱蔚稱,在已開發的近2平方公裡的中心區內,每平方米的投入大約是6000美元,按此計算,2平方公裡的總投入約1000億元人民幣。而整個區域開發第一幢住宅樓明年即可封頂,每平方米的售價將超過1萬元。
據了解,目前陸家嘴已集聚114家中外金融機構,形成了金融、信貸、證券、保險、期貨等多元化產業。目前,外資銀行總數已發展到49家,從業人員規模達到2100餘人。至5月底,陸家嘴的中外資銀行存貸款規模已昇至2377億元,今年初又增加了319億元。不過,對於內外銷商品住房並軌後,上海的地價和房價變化趨勢,上海市房屋土地資源局局長蔡育天對媒體表示,內外銷商品住房並軌後,預計上海的房價將穩中有昇,但不會出現供不應求的局面。管理部門將進一步加強管理執法力度,堅決制止土地炒賣行為。
據悉,上海市今後商品住房的物業管理將按照服務項目和服務質量來收費。這個方案預計明年推出。(秦倍鈞)
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