今年上半年，在各大城市中處於領先地位的北京市與上海市，房地產市場的發展尤其受到矚目。

　　作為首都的北京市，在加入『WTO』後，必將成為各大跨國公司登錄中國的橋頭堡，最近申辦2008年奧運成功，又給北京市加速發展注入了催化劑，北京房地產市場從而被大多數投資者看好。

　　上海市作為中國的經濟大都市，房地產市場的規模一直領先於國內其它城市，在『十五』計劃中，上海市政府將住宅產業列為上海市支柱產業，在政策、稅費等多方面給予大力扶持，目前上海市房地產業已經進入又一輪快速發展期。

　　然而，北京與上海市房地產市場雖然都在繼續發展，但兩地市場仍然存在著較大差異。

　　市場化程度不同

　　上海市房地產市場成熟程度遠比北京高，這主要表現在上海一級土地市場控制比較好；在二級市場上對消費者稅費政策鼓勵也較大；而且存量房市場已經形成規模，對增量房市場起到了較大的促進作用。

　　從商品住宅市場規模來看

　　京、滬兩地住宅產市場規模都在繼續擴大，上海市商品住宅施工面積仍然領先於北京市，其竣工面積、銷售面積也遠遠大於北京市，上海住宅市場規模仍然處於領先地位。上半年北京市住宅新開工面積首次超過上海市，表現出了強勁發展勢頭。

　　從同比增長率來看

　　北京市上半年住宅施工面積，尤其新開工面積同比增長迅速，在各種利好因素刺激下北京市已經成為投資開發最熱的地區，這預示著在近期北京商品住宅供應量將大幅增加。然而也應注意到，加入 WTO 、申辦奧運成功都還不能很快地增加居民收入，消費者實際購買力並沒有增加多少，加上存量房市場遲遲不能形成規模，商品住宅消費增長緩慢。如果消費市場不能同步快速擴張，供求關系將受到嚴重挑戰。與北京市場相反，上海商品住宅施工面積、新開工面積同比增幅遠小於竣工面積與銷售面積的增長，這一方面表明了上海市政府對供應市場的調控力度比較大；另一方面也說明了消費市場擴張顯著。

　　從資金來源上看

　　上半年，北京市房地產市場資金來源合計達到393.16億元，同比增長48.7％，高於上海市的同比增幅29.6％，並且在絕對量上也超過了上海市（370.41億元），北京市投資熱度已經超過上海。然而從資金來源看，北京市自籌資金所佔比重較低，利用定金及預付款、國內貸款比重較大；上海市自籌資金比重在各資金來源渠道中最高。

　　京滬兩地商品住宅市場供應規模、需求規模雖然都在擴大，但變化情形並不相同。北京市供應規模的增長遠高於需求規模的增長，在缺少強力政策支持的情況下，供應大於有效需求的現象將難以避免。與北京相反，上海商品住宅市場需求的增長速度已經超過供應的增長速度，在一定時期內，將表現出一種供需協調的良好發展態勢。

　　市場供應結構不同

　　從物業種類上看

　　統計表明，京滬兩地普通住宅（包括經濟適用房）項目在商品住房項目中所佔比例都是最高的，其次是公寓，再次是別墅。從兩地情況比較看，上海普通住宅項目比例高於北京市，公寓、別墅項目比例比北京市低。

　　從普通住宅價格分上看布

　　據統計（截止到7月上旬），上海市在售普通住宅項目共有664個，總建築規模超過4990萬平方米，平均項目規模7.52萬平方米；北京在售普通住宅項目481個，總建築規模約7150萬平方米，平均項目規模14.85萬平方米。

　　市場需求結構不同

　　年初，搜房研究院曾經在網上做過大規模的消費者需求調查，根據調查得到的消費者家庭收入、需求價格、面積等資料進行統計分析，北京市消費者希望購買的商品房價格在家庭年收入的3.9?6.1倍之間，上海市消費者預購商品房價格在家庭年收入的3.7?6.6倍之間。據統計，2001年上半年上海市城鎮居民人均可支配收入為6019元，高於北京市的5779元，總體來說，上海市民預購買的商品住宅總價高於北京市民預購商品住宅總價。

　　供需比較

　　北京市

　　將北京市在售商品住宅價格分布規模比例與消費者需求比例進行比較，可以看出，在4000元/㎡以下，需求比例高於供應比例；在4000元/㎡以上，供應比例大於需求比例。雖然說在某一價格段比例不匹配，並不一定代表這一價格段規模不匹配，但這種供需結構的不協調難免會帶來低價位項目供不應求，高價位項目供大於求的現象。

　　上海市

上海市商品住宅供需比例結構圖形比較協調，尤其在2001?4000元/㎡之間，供給、需求比例都最集中。

　　結論

　　上海商品住宅市場在開發建設與銷售，以及供需比例等各方面都表現出了比較好的協調性，另外稅費政策的促進，存量房市場的聯動效應等都對市場的發展起到了較大的推進作用。

　　北京市雖然為眾多投資者看好，但由於加入WTO以及申奧的作用是緩慢發生的，不可能突然大幅提高市民購買能力，而外資的進入也不會是突發性的，需求的增加以及購買能力的提高都需要一個過程。現在居高不下的房價以及快速增長的投資，都可能加劇供需間的矛盾，從這一角度來說，房價應向消費者實際購買能力靠攏。當然，隨著經濟水平的發展，市民收入水平逐步提高，以及住房本身材料、設備、等各方面品質的提高，供應與需求將會在一個更高的點上達成新的平衡，這一平衡點的變化將是逐步的。