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進入2001年以來,此起彼伏的入住糾紛愈演愈烈,直至釀成了買賣雙方的肢體衝突,發生『喋血事件』。而相當數量的購房人經受著『期房變欺房』的激憤,正所謂『聽廣告以為是套花房,住進去纔知像套柴房』。在耳聞目睹了大量糾紛後,一位購房人告訴記者,今後買房一定要選擇現房。
央行發布新政策 嚴禁『空手套白狼』
上月末,央行發布《關於規范住房金融業務的通知》,其中涉及樓盤開發貸款與按揭貸款的內容,注定將為樓市帶來轟動性效果,但卻未能引起媒體的足夠關注。
依據該通知精神,今後企業辦理開發貸款需具備四項硬性條件:一、開發企業貸款應主要投向適銷對路的住宅項目;二、企業自有資金應不低於開發項目總投資額的30%;三、開發項目需具備四證——國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;四、存在欺詐經營行為的開發企業,商業銀行不得為其發放貸款。上述四條規定,對非實力型開發企業而言,明顯帶有『卡脖子』的性質,妄想『空手套白狼』的開發商無路可走了。
該通知同樣對個人按揭貸款做出了規范:一、多層住宅主體封頂、高層住宅完成總投資的2/3,銀行纔向個人發放貸款;二、商用房的按揭比例不得超過6成10年,而且所購商用房須為現房。以上兩條規定,旨在降低期房風險,保護消費者權益,同時也間接地提昇了開發商的盈利門坎。而過去的現象是,開發企業剛剛把一塊地圈起來,挖下一個大坑,然後就敢賣樓,於是釀成了1992年之後的那場房地產泡沫。
不擠掉泡沫,房地產行業便不能健康發展。央行提高金融門坎,樓市拒絕期房買賣,沒有實力的開發商玩不轉了。萬科、華遠、太合等大型開發企業負責人均認為,央行的這一政策,對小開發商而言不啻於致命性打擊。
樓市競爭激烈 樓花漸漸失卻芬芳
從1至5月份的統計數字來看,北京市住宅銷售量為167萬平方米,而同期竣工量為108萬平方米。銷售量明顯大於竣工量,這說明期房仍佔據著相當比例的銷售空間。但是,應該看到,項目的開盤日期與銷售檔期開始明顯後移,不少開發商選擇在准現房之後再行發售。在發達國家的房地產市場上,現房發售更佔據著絕對主流地位。
毫無疑問,眼下的樓市正面臨著空前的繁榮期,樓盤競爭態勢也是空前激烈。文視廣告公司的當家人裴林不無幽默地說『開發商們快急瘋了,不少項目狂打廣告,但就是賣不動』。無奈,競爭太激烈,廣告太多,樓盤又鮮有個性。然而,已進入現房階段的華亭嘉園上個月的銷售業績據說是1.2億元,而同樣處於亞運村地區的風林綠洲在封頂之後也迎來了熱銷期,上月的銷售業績據說是1億元。相比之下,大量的期盤卻不容樂觀。調查公司提供的數據表明,1999年,北京樓盤的平均銷售周期約為6個多月,而時至今日,樓盤的平均銷售周期已延長至一年有餘。樓盤銷售檔期的後移,是房地產市場趨於規范的顯著標志。樓花不再像從前那樣芬芳誘人了。
年初的一項調查數據表明,在樓盤開發資金構成中,銀行貸款約佔40%,預售款約佔30%,而開發商自有資金僅佔10%,另外施工單位墊資佔到10%。更有甚者,某些開發企業的開發貸款與預售款合計竟然佔到總體開發資金比重的80%以上。面對逐年攀昇的房地產糾紛,有關人士一再呼吁保護消費者權益,規范房地產市場,但是收效甚微,此番央行的通知一經實施,相信會帶來轟動性效果,這便是政策調控的力量。
房企迎接整合期 行業高唱『浪淘沙』
自去年以來,現房開盤的項目正在逐步增加,首倡英式管家模式的和喬麗晶公寓開盤之時,景觀環境已經做好;今年開盤的陽光華苑的開發商華遠集團宣稱,交了定金即可入住;光大花園的最後一棟樓——朗清閣今年3月17日現房認購,僅一周時間便熱銷出93%,據說有消費者連夜從天津與河北趕來排隊。
現房發售的魅力當然難以阻擋,但是沒有實力的開發商玩不起。央行提高貸款門坎,並不等於減弱了對房地產行業的金融支持力度。我們可以完全有理由相信,央行下發的這一新政策,猶如一劑猛藥,藥力直逼房地產行業的心脈。專業人士認為,中小房企將面臨命運的抉擇。接下來,房地產行業將唱響一首『大浪淘沙』。
浪淘沙——這難道不是我們企盼已久的嗎?中房集體總裁孟曉蘇指出,全國住宅開發企業近90%是1992年房地產熱後一哄而起的,至今企業的資產負債率多在70%以上,全行業70%以上的投資份額是由三級以下資質的小企業完成的。孟曉蘇把這種狀況形象地比喻為『遍地小高爐』。
華遠集團董事長任志強介紹說,目前全國開發企業總量約為3萬家,總體特點是注冊資金少、負債比例高、開發規模小,平均每個企業年開復工量僅為6000平方米,平均年盈利水平只有50萬元,還不如一家小餐館。沒有規模化,中國的房地產行業又怎能做大做強?
那麼,好吧,讓我們從抬高貸款門坎做起,先來催生一個『現房時代』。(楊哲彬)
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