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銀行人士稱:針對北京的具體辦法還未出臺
近日,中國人民銀行發布《關於規范住房金融業務的通知》(以下簡稱《通知》),為此,記者走訪了工商銀行北京分行房地產信貸部主任劉女士,她認為:『《通知》主要是針對沒有資金實力的小企業的。並沒有增加申請貸款的難度,也不會影響到辦貸的速度。現在市面上小公司太多,銀行為它們貸款不放心,老百姓買這些公司的房子也會不放心。這一次是用金融手段來規范房地產市場。』這個規定主要降低了老百姓購房的風險以及銀行的風險。不過,銀行的貸款資金主要是從儲蓄中獲得,降低銀行的貸款風險同樣也是對老百姓負責。
至於這個《通知》什麼時候開始執行,怎樣執行這一規定,劉女士說:『現在我們還沒有看到具體的文件(截止到記者發稿時),估計會有一些調整,但什麼時候開始執行這一規定,現在還不好說。不過可以肯定的是,這對北京現在的開發商影響是很大的。』針對前一段時間流行的銀行將最高30年的貸款期限改為20年的說法,她說:『我們沒有得到通知,因此,現在貸款的最高期限還是30年。』
央行的這一《通知》實在是給熱得已經發燙的北京地產市場潑了一盆冷水,那麼它到底對房地產市場影響有多大呢?我們請來了三位發展商,一位中介代理商就這一問題進行了討論。
刑巨臣:太合萬興房地產開發公司總經理
陳昕:北京萬科副總經理
張斌:北京亞運新新家園總經理
李文傑:北京中原物業有限公司總經理
資金成本變高,但對房價影響不大
記者:央行對於住房開發貸款和住房抵押貸款的嚴控,勢必使房地產企業的資金成本加大,這會不會影響房價呢?
刑巨臣:現在市場上的現房整體水平不高,如果一下子不讓期房銷售的話,現房和准現房的腰板就直了,就沒有了與之競爭的對手。
陳昕:這樣操作前期投入資金確實多了,但這種成本增加佔房價的比例非常小,大概每平方米也就幾元、十幾元錢的樣子,因此影響不會很大。其實,房價並不完全是由成本來決定的,它主要是由市場的競爭關系和人們的購買能力以及需求有很大關系。因此,競爭的關系還會使房價的含金量提高了。
李文傑:價格與供需、市場競爭關聯大,資金成本只佔很小的一塊,不會對房價造成影響。
張斌:會對價格有一些影響,因為畢竟成本增加了,但影響不會太大,因為資金成本只佔到房價的1%左右,很小。
嚴控貸款發放,對目前市場上項目建設速度影響不大
記者:目前北京房地產市場上大部分都是期房項目,央行此次對於房地產貸款的嚴控會不會使項目的建設速度受到影響?
刑巨臣:影響不會很大,因為以前也是這樣規定的,只不過現在再一次強調。
陳昕:對那些資金實力不強的小公司、小企業會有很大影響,但對於實力強勁的大企業並沒有太大影響。有實力的多項目操作的發展商,它可以進行內部的資金調配,而小發展商可能會因為資金的問題造成工程進度的放慢。但並不會顯現得這樣快。
李文傑:銀行要求發展商先期投入大,對於資金實力很強的大企業沒有太大影響,因為,與它關連項目較多,資金調配也很方便。對於小的發展商,沒有實力的,特別是那種有『炒地』嫌疑的發展商,對於這種發展商約束是很大的。
今後市場供量不會降低
記者:現在北京房地產市場之所以供應量大是因為有很大一批小企業、項目公司參與了進來,如果小公司逐漸消失,那麼今後北京市場的供應量會不會降低?
刑巨臣:今年的供應量不會減小了。因為,下半年要出臺的項目基本已具備條件了,它會通過其他一些融資方式來完成現有項目。但對今後,小企業可能就會出現兩種方式,一種是退出房地產市場,還有一種是通過合並、重組等方式來運作已有項目。
陳昕:會有些影響,它會使供應量的釋放時間會延長,但總量不會有太大變化。今年下半年的供應量會有一點兒影響,但不會太大。
李文傑:我認為不會,因為,沒有實力的發展商大多是本地的?而外地進京的開發商都是開發實力很強的。限制了小企業進入的同時,會有更多的有實力的外資、外埠的發展商進來,據統計,每年北京房地產市場的外來資金投入都在不斷上漲。因此,小企業的供給會被大企業取代,供應量也就不會有明顯的減少。
張斌:影響會滯後,以後的供應量會減緩釋放速度。
央行給購房人上了保險
記者:央行通過對期房主體結構形象進度的控制來控制住房按揭貸款的發放,從而制約發展商,這對於購房人來說是又上了一個保險。
陳昕:最大的受益者就是買房人。對於抵押貸款發放的控制,實際上就是在保護消費者的利益。它要求發展商有很強的實力。防止一些不法發展商靠賣樓花來套現。
刑巨臣:我覺得央行實際對工程進度的控制來控制抵押貸款,雖然對購房人很有好處,但馬上實施困難會非常大。因為,現在有許多項目都處在起步階段,在做項目開發規劃的時候都是按照項目投資25%使可銷售來做的。現在的這種抵押貸款規定,幾乎就是發展商所有的投資,打了這些開發商一個措手不及。比如,綠化隔離帶項目,要三年實現,要實現就得有資金。因此,如果逐步實施會起到對市場的控制作用,但假如一刀切的話會造成市場的委縮,對國民經濟也會造成不良影響。逐步走還可以,因為,現在的市場供應量太大。
李文傑:購房人應該更踏實了,因為對發展商的要求進一步提高,今後市場上可能有品牌的公司會佔到60%以上,購買者就會更加放心。不過,雖然目前市場上一些小公司面臨著一定的困難,但不一定會體現到項目上,如交不了房、交問題房等,因為,它們會通過其它渠道將項目進行到底。
不會為趕銷售時機而出現質量問題
記者:房地產銷售也是有時機的。『借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的3/2』的規定,會不會使一些發展商為趕銷售時機,匆忙建造,出現質量問題?
刑巨臣:發展商當然會出現趕工期來抓銷售時機的現象,但這一現象的出現要求有足夠資金的支持。因此,趕工期這不是按照主觀意願就能辦到了。
陳昕:銷售時機會受到一定的影響,但由於門檻高了,進入的發展商會越來越重視自己的長期發展。因此,質量應該不會受到太大影響。以前,人們只重視規劃設計單位、開發單位,今後會有越來越多的人重視設計單位是誰。
李文傑:工期與質量問題有關聯,但並不是最大的。工期與資金的關聯最大。
《通知》對於大企業同樣是一種考驗
張斌:央行的這一規定限制了小企業參與房地產開發,同時也對大型房地產企業是一種考驗。原因有三:首先,目前房地產企業主要的融資渠道是銀行貸款和發行股票。現在貸款門檻提高了,而上市並不是每個有實力的房地產公司都能做的。其次,中國人民銀行發布《關於規范住房金融業務的通知》中有一條是『住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業,』這一點對於北京房地產市場的影響最大。因為,北京沒有土地一級市場,用於開發的土地都在土地方手裡,因此,資質和信用等級高的企業就要與土地方成立有獨立法人的項目公司進行聯合開發。而新成立的項目公司很難評定其開發資質和信譽等級,因此,也就很難從銀行貸到款。第三,對於銀行將工程形象進度納入申請住房按揭貸款的條件中,同樣使大型公司也面臨著資金回流速度減慢,資金成本增高的問題。因此,我認為央行的《規定》對於大型的、有實力的房地產企業也是一種考驗。
但總的來說,減少了小企業參與的北京房地產市場,對有實力的開發企業來說,是一件好事兒。
沒有開發實力的小企業將逐步被淘汰
記者:央行此次提高貸款門檻會不會使一批小開發企業消失?
刑巨臣:對於小企業來說這樣做有很大影響。因為,雖然以前也這樣規定了,但可以通過其他方式進行一些變通。但現在人行明確了這一規定,將使一批有地、有點兒錢就想做房地產投機生意的小企業受到控制。另外,房地產市場上也會出現小企業被淘汰的趨勢。其實,這也是房地產市場一直所追求的。北京房地產開發肯定要從『萬馬奔騰』的局面走向集團化、品牌化的生產,使土地的使用更集約化。
陳昕:會有這種趨勢,但不會這麼快,它是逐步逐步地在抬高進入房地產的門檻。資金對項目來說至關重要,但它並不是決定一個項目成敗的絕對因素,還要包括市場、產品特點等諸多因素的影響。貸款是一個方面,它還有別的融資渠道。
對於目前市場上的一些小型項目公司會是一種威脅。
李文傑:我估計它真正顯示效應應該是在兩年左右的時間。現在是開發投資的一個新高潮,在這個時期,人們的投資熱情是很高的,因此,融資是比較方便的。對於那些目前已經推出項目的小公司,可以通過與其他公司的合資、控股等方式拉入非金融機構的資金,並不困難。據我所知,現在有一些非房地產公司就想把資金投入到房地產市場中。
但以後會有這種趨勢,這主要是房地產的准入門檻高了。下一次再進行開發的時候你就不能再拿一點點錢壓住一塊土地,通過貸款來運作項目了。到那時,你會看到市面上的發展商幾乎是大型的、專業的房地產公司,其他小的會慢慢消失。
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