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房地產是個需要大量資金的產業,央行新下發的住房金融政策肯定會使房地產的開發資金重新進行調整,這樣的調整進而會對房地產市場產生什麼樣的影響呢?近日,筆者采訪了幾位房地產商。
央行通知和建設部政策相一致
萬科集團董事長王石表示,央行的通知實際上和國家有關規范房地產市場的政策相配套的。建設部在2000年就發出這樣的一些規定,多層住宅一定要蓋到封頂了纔能准予預售,高層住宅建築主體要建到三分之二纔可以預售。這些配套的政策對降低銀行風險、對規范房地產市場、對保障消費者的權益有積極的促進作用。
期房當然不能成為貸款抵押物
對央行出臺的個人抵押款發放時間的新規定,北京華遠房地產公司董事長任志強對筆者說,國際上大多數國家都沒有用期房做個人抵押貸款,因為個人住房抵押貸款應是以實物為抵押物的,而期房是無法被銀行當作抵押品,因為期房不是實物,只有當房子是半成品或者成品時,纔可以當作抵押物押在銀行。在香港,對個人購買期房有一個保障措施:銀行把給個人的貸款交給律師,等到房子建到一定程度,律師再把錢交給發展商。
應該說,開發商把房子賣給購房者,購房者把房子抵押給銀行,這是兩回事。銀行給個人的貸款是銀行和購房者之間的事,跟開發商沒關系。現在開發商利用銀行給個人的住房抵押貸款作為建房資金,這是不合理的。央行最近下發的這個通知,對有實力的開發商來說,影響不大,但對小的項目公司來講,壓力就會很大。
嚴格商用房貸款,可能造成積壓
北京紅石房地產公司董事長潘石屹在接受筆者采訪時說,央行下發的通知,對房地產市場影響會很大,可以說是轉折性影響,這些會使市場的需求量萎縮。
對一些產業而言,零庫存是可能的,先訂貨後再開始生產,可是,在房地產行業,中間的存貨部門(半成品和成品)會大量存在,如果商業用房要等到成為現房纔可以賣,那肯定會造成一部分積壓商品。
潘石屹認為這個通知的執行將使房地產市場的規則重新建立,一些小的房地產公司會迅速死亡,對大的有實力的房地產公司影響不會太大。
開發商現有的資金計劃要更改
太合萬興房地產公司董事長邢巨臣對此分析說,央行的這個通知對消費者更加有保障,對開發商來說,影響也很大,需要開發商投入的資金量更大了。比如以前開發高層住宅,開發商只要投入總投資的25%,就可以取得預售許可證,而現在需要完成總投資的三分之二,開發商的壓力極大。完成總投資的三分之二,這個工程都快竣工了。雖然銀行的風險小了,但是開發商的資金壓力大了,銀行給開發商的支持減弱了。
但是對房地產市場的整體發展是有好處的,限制了資質弱、資金實力差的開發企業的發展,鼓勵了資質好、實力強的房地產開發集團化企業,這也順應了與房地產發展的大趨勢。
北京大部分房地產項目處於初期開發階段。每個項目在開發前,都會有個總體資金計劃,目前,這個計劃肯定會把取得預售許可證後銀行發放的個人貸款作為銷售回款打到資金計劃之中,而如果現在產生一個突變,原先定好的計劃,現在不能實施了,對現在所有房地產企業都有影響,這個政策會對房地產業產生沈重打擊,減緩房地產開發的速度,造成房地產大量債務糾紛。 (徐曼 景智娟)
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