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中國人民銀行近日發布了《關於規范住房金融業務的通知》,再次重申各商業銀行不得發放『零首付住房貸款』及對住房貸款嚴格審查的種種規定。記者就此采訪了銀行業、房地產業內人士及專家。
銀行說:
個人房貸發展不降溫
據建設銀行天津分行房貸部人士介紹,為了解決貸款業務中市民關心的問題,金融服務必須創新,比如在貸款形式上一般只有公積金貸款、組合貸款和按揭貸款這三種形式,然而在具體操作中借款人可能遇到各種各樣的問題:有的貸款人由於經濟情況發生突變,請求銀行延長貸款期限;有的貸款人與他人發生債務債權關系,請求銀行變更還款人;甚至有的貸款人發生意外死亡……對於變更借款期限的請求,銀行人士指出:每筆貸款都需要進行抵押值和還款期限的精確計算,個人貸款金額不大,但人頭分散,銀行要做大量的調研和審核工作,從銀行角度說,變更借款期限雖然增加了工作量,但銀行對此可以進行嘗試,目前正在與產權部門積極協商抵押等相關手續的變更。同樣對於變更還款人的請求,銀行也主動與有關部門商討產權變更的操作程序。
降低房價的要求由銀行人士提出來,對房地產商可謂『一言九鼎』。銀行人士坦言,為了大力發展住房貸款業務,關鍵還是要降低房價,由於基本每個房產商的背後都有銀行的支持,銀行將加大扶持力度鼓勵房產商加快資金回轉、降低房價。多家銀行人士還表示將繼續加強金融服務,如工行和農行分別推出的『個人住房貸款中心』、『金融超市』都強調了『簡化手續、一站式服務』,個人住房貸款業務的美好前景仍將促使銀行把『降低門檻』當成爭奪市場的重點。
房地產商:遏止作假 重新洗牌
告別了『零首付』,本市房地產商的感受是復雜的,可謂有人歡喜有人懮。
在房地產界,發展商作假或者與貸款人攜手作假騙取銀行貸款已不是什麼新鮮事。據了解,發展商作假分兩種:一種是提供假資信、 做假賬,套取銀行貸款;另一種作假是惡意欺詐,明知自己項目已經巨額虧損,便通過假銷售套取銀行按揭款。特別是不良開發商獲得銀行貸款後攜款潛逃、留下『爛尾』工程,不僅會給銀行、個人貸款購房者帶來利益的侵害,對房地產界和整個社會的影響是非常惡劣的。因此一些房地產業內人士認為,央行下達關於規范住房金融業務的通知,不僅從總體上有利於遏止造假等欺詐行為,而且有利於業內真正『實力派』的凸現。
在人民銀行近日下達的通知中,要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件,指出住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業,貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目等,在資金管理方面,央行要求商業銀行應對住房開發貸款實行統一科目管理,防止住房開發企業將流動資金貸款用於住房開發項目等。本市房地產業內人士指出:這些嚴格的制度規定將使那些實力不強、大搞『關系學』的開發商原形畢現,寶貴的銀行資金將向資質高的名牌企業傾斜,那些制造房地產泡沫的開發商將在市場的重新洗牌中被淘汰出局。
同時業內人士還指出,此次人民銀行規定個人住房貸款購買期房的相關規定(即期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3),不僅有助於監督開發商的工程進度、促其還款,還能保證貸款人的利益、促成其順利入住。購房者、開發商和銀行之間的糾紛矛盾也會相應減少。
從長遠觀點看,房地產抵押貸款不良的呆賬、壞賬會減少,那種『投資成功了歸投資者,失敗了爛的是銀行的賬』的情形也將成為『過去時』,房地產泡沫的壓縮將使整個社會受益深遠。
專家評析:房貸不應『一抓就死』
南開大學金融系理財教研室主任王東勝教授發表了如下看法。
我認為銀行業務切忌『一抓就死』。『零首付』住房貸款被停,不應使銀行人士產生畏難的情緒,更不應放慢金融創新的腳步。在保障銀行資金安全和遵守相關規定的同時,各商業銀行還需要繼續新的嘗試,在各種嘗試中一點一滴積累經驗,一個規范的市場並不是『死氣沈沈』的,它仍舊需要活力以及充滿競爭的氣息。
個人消費信貸的推動必然要求社會建立個人信用機制,否則其『瓶頸』的限制會更加明顯,此外讓銀行獨自來整理大量的個人信用資料也是相當困難的,應該在有關部門的組織下,積極推動社會配套系統的運行,這將有助於防范金融風險、推動市場經濟『信用鏈條』的銜接。個人信用機制的建立健全已是當務之急。
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