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據各方面的材料統計,2000年全國城市住宅商品房每平方米平均售價為1952元,上海為3157元,天津為2243元,而北京則高達4557元。橫向相比,北京的均價最高是不爭的事實。縱向相比,本市商品房價比1995年平均每平方米3505元高出了1052元,五年的昇幅達30%。難怪有些人認為北京的開發商肯定牟取了『暴利』。而有些開發商卻堅持認為,北京的開發成本太高,同業競爭激烈,利潤有限。兩種截然相左的看法,究竟孰正孰偏呢?本報記者特邀市政協城建委委員李曉林談了自己的看法。——編者
高房價不等於高利潤
首都的獨特地位是其它任何一個大城市都無法取代也無法類比的。它一方面造成市場對商品房的數量和品質較高水平的需求,同時也因為土地資源稀缺和其它諸多原因使房屋的開發成本居高難下。如,在北京四環以內較好的地段取得土地使用權的總成本,平攤到每建築平方米上面高達3000元左右,二三環范圍好的地段高達5000元以上;全市建安成本平均價為每平方米1600元,但不同檔次的價格幅度在每平方米800元至3000元左右之間;再加上商品房開發全過程的各項行政性收費,每平方米在500元左右以上,由此形成了商品住宅的硬成本可高達每建築平方米5000元左右。
有人會提出質疑,那為什麼全市平均房價低於這個數目,每平方米只有4557元。答案很簡單,這是由於在實際成交的商品房總量之中,市區高價位房所佔比例有限,不到7%,而城市邊緣和郊區縣低價位房所佔比例較大,佔到93%。也就是說,低於平均價的房子銷得多,而高於平均價的房子銷得少。處在這種成本壓力之下,再加上同業之間的營銷競爭如廣告宣傳經費等等,使得開發商只能以主動削減利潤去適應市場。
樓市已由『暴利』到『均利』
市場經濟環境中商品房的市場價格是大體上圍繞著它自身的價值自發形成的,很難產生『暴利』。
只有在經濟體制轉型初期的不健全市場環境中加上一些特定的非市場因素的共同作用,纔可能產生『暴利』。這些因素歸納起來主要有行政乾預和行業壟斷、公有制集團購買力失控、通貨膨脹過速、經濟生活泡沫化嚴重、產品一時短缺、供需嚴重失衡等等,當然還有偷、漏、逃稅等等。上述現象在北京的確出現過,九十年代初期至中期這一表現尤為突出。當時的高檔住宅和公寓,處在黃金地段的售價高達每平方米2000-3000美元以上,按當時不規范的匯率計算,相當於每平方米2-3萬元人民幣,如果說那時的房地產業是『暴利』產業,一點也不為過。但是時過境遷,『九五』期間,北京的市場化程度明顯提高,這種異常現象得到了修正。2000年北京的普通住宅商品房的均價已經從最高峰的1997年的5478元回落到平均4557元左右,三年來降幅達17%。中高檔公寓的市場價格已回落到每平方米一萬元左右。基本上處於相對合理的『均利』階段。
住宅的成交價格是供需雙方在各方面因素的交叉制約下,在不斷地從分歧向妥協的磨合過程中得以確立的。由此可以得出結論,過去那種『暴利』沒商量的行情已失去了生存土壤。
房地產盈利水平有多高
房地產行業的整體盈利能力和盈利水平,從全國而言目前尚處於平均值以下的水平;從北京而言,僅處於平均水平。然而,它自身的風險度卻有增無減。
筆者最近通過對滬深兩市一千多家上市公司的盈利能力排行情況和業績年報進行了研究分析,從中得出了房地產開發企業的市場表現印象。通過對58家主營和涉及房地產企業的分析,基本的結論是:房地產行業在全國三十幾個行業中,效益和盈利能力偏低,近年雖有所提高,但尚未達到平均水平。
在全國一千多家總排行之中前十名中沒有一家,但最後一名卻是房地產企業。如果把名次均分為高、中、低三檔,每檔366家,站在高分檔的只有12家,只佔房地產上市企業的二成多一點;坐在中分檔的18家,佔三成多;而蹲在低分檔的卻多達28家,佔接近一半之多。在這58家中有6家由於多年虧損嚴重而淪為ST、PT一族,佔了全國ST、PT總數的一成。以上房地產公司的年報業績為每股收益平均0.17元左右和淨資產收益率為7%左右,均低於全部上市公司每股平均0.21元左右和淨資產收益率8.06%的水平。與此同期,北京的房地產上市公司的業績略優於全國同類公司的平均值,達到每股平均收益0.47元和淨資產收益率為19.99%。這表明,北京的房地產業在近幾年中恢復較快,但從收益水平看,也並沒有『暴利』可言。再說,北京的房地產上市企業數量少,只有四家,又多為近年中新上市的所謂重組或優質企業,歷史包袱小,所以單從它們的業績報表並不能完全反映出本市房地產企業的普遍狀況。
雖然房地產的收益情況總體上表現為中下水平,但它自身的高風險性卻依然如故,主要表現在行業特有的風險聚集特性。縱向看,從選購土地、規劃立項、資金籌措、前期配套、建築安裝、銷售運行,幾乎把全程中各個相對獨立階段的風險全部包攬於一身,一旦項目中途受阻或擱淺,或者最終產品市場銷售不暢,其他各階段的費用均已發生,風險自然聚集於開發商這一環節。當然,在各環節轉移風險於開發商時,也合理預留了盈利空間。橫向看,由於一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長,其間的政策變動、經濟波動、環境變遷、市政規劃調整、資金利率和行政性收費標准的變化和各方面軟成本的變化都將構成開發商的隨機風險。鑒於此,與房地產開發風險相對稱的盈利水平理應高於其他一般行業。
打壓房價弊大於利
北京的房地產業的盈利能力雖略高於全國同業的平均水平,但在本市內跨行業相比,也不過是處於平均水平。與它自身所處的支柱產業應該對國民經濟發展所起的作用相比,還應有更大的發展。
過早地抑制它,必然會起到無形的『打壓』作用。近年中,有許多行業,產能提高,產品質量也不錯,但來自市場的、輿論的、政策的、業內的各種擠壓、打壓和過度競爭使它們相繼淪為虧損行業,而後國家和社會又要下大力把它們一個一個從虧損的泥潭中拉出來。由衷希望房地產行業能免此一劫。
眼前北京居民的購買力相對於房價,與廣州、上海比處於相對較弱水平。但是單靠人為打壓房價去迎合現實偏低的購買力,不是削足適履嗎?
根據鄧小平『發展是硬道理』的光輝指導思想,只有通過不斷提高各行各業的經濟效益,普遍增加居民收入,使居民的購買力不斷向合理房價水平提昇,再加上政府切實減讓一些開發中的硬成本,並通過提高辦事效率和完善投資環境以降低軟成本,纔是根本出路。
五種『暴利』誤區需澄清
對前一段經常發生的對北京房價高並且主要歸咎於開發商利潤過高的說法進行了剖析,發現其中有一些是由於觀察問題的角度偏頗所致,更多的則是由於認識上存在的誤區所造成。對此,筆者認為有必要加以說明。
1.商品房的價格高不等於利潤高;商品房項目個案的利潤總額大不等於其利潤率高;項目個案產品的總利潤率高不等於企業年度利潤率高。例如一個樓盤總利潤率達到30%,但是三年完成一個項目,它的年度利潤率只有10%。
2.個別項目個案的成交價格高出同類均價,其利潤總額和利潤率甚至年利潤率都高也不足為怪。說明該樓盤個案必有『居奇』之處,否則,買主是決不買帳的。盡管如此,個別成功項目的利潤率高也不等於該企業的其它項目個個利潤都高,更不等於其它企業推出的同類產品都能有同樣的盈利水平。
3.在市場經濟和法治環境下,不存在所謂的『暴利』行業,但可能存在行業的『暴利』。行業中的個別優勢企業,在某些偶然性的市場機會出現時,在相對短暫的時期內,有可能獲得超額利潤。這種一次性的『盈利能力』不會成為普通意義上的行業特征。
4.成本中的剛性成分和顯性部分很容易讓人看到,比如地價、各類明文規定的稅費等。但成本中的彈性成分和隱性部分卻往往被人忽略。比如融資成本、財務費用、管理和銷售成本、公關成本,還有投資環境和政府機構辦事效率高低造成的成本變化。
5.把某一泡沫嚴重時段的行業『變態』誤認為行業的常態;把市場定價機制誤認為是人為定價機制。
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