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作為『十五』期間上海六大支柱產業之一房地產業,無論從住宅開發還是房屋銷售與租賃上,都步入了前所未有的黃金期。今年1至5月,上海房地產開發完成投資177億元,同比增長20.6%,預售、銷售面積分別達到612萬平方米和822萬平方米,同比分別增長了27.6%和27.5%;而存量房銷售476萬平方米,同比增長達92.7%。房市需求增長較快、供求關系趨於平衡、房地產價格止跌回昇……標志著上海房地產市場正日趨成熟。
上海房地產市場自改革開放以來,大致經歷了復蘇、緩慢發展、超常發展和調整回落四個階段。經過了一輪高速發展,上海房市於1995-1997年逐步表現出供大於求的現象。而根據上海社會科學院房地產業研究中心的最新調查,目前這一現象已經得到改觀,房地產市場步入穩定發展期。
首先,市場需求增長迅速。統計數字顯示,2000年上海新建商品房年銷售量達到1557.87萬平方米,比1995年翻了兩番;存量房買賣的上昇速度更是大大超過了新房市場,從1995年的60.87萬平方米躍昇至去年的779萬平方米。專家預測,到2003年,上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面積。
其次,供求關系趨向平衡。從預售情況來看,上海商品房批准預售面積呈明顯下降趨勢,由1997年的1899.02萬平方米下降至去年的1549.17萬平方米,今年一季度則同比減少了55.5%;而已登記的商品房預售面積呈大幅上昇態勢,從1997年的445.57萬平方米猛增至去年的1452.87萬平方米,平均每年增幅48.29%,供求之比由4.261下降至去年的1.071。從銷售情況來看,需求的增幅超過供應的增幅,空置商品房增長的勢頭得到有效控制,供求之比已由1997年的1.651下降至去年的1.071。
房地產經營主體的逐步成熟更是整個市場走向成熟的標志。經過了近十年的發展,上海的房地產開發、物業管理、諮詢策劃、中介代理、評估拍賣、會計審計等都已形成一定規模,並各自出現了一些代表性企業,房地產市場分工進一步細化。目前,上海共有房地產開發企業3500多家,從業人員達8萬之多。從1991年至2000年的十年裡,由房地產開發企業開發的商品房銷售,平均每年以39.25%以上的速度遞增。這一增長使以開發企業為主的上海房地產業增加值於去年達到了240億,佔到了全市GDP比重的5.2%。
與此同時,隨著房地產二三級市場的發展,上海房地產中介隊伍在9年時間裡迅速壯大至2100餘家,而2000多家專業物業公司的出現,也使全市近2億平方米房屋的居民生活的『後勤』有了保障,初步實現了上海物業管理水平的社會化、專業化、企業化。目前,上海個人購房率已經達到93.6%,房價開始止跌回昇。有關專家表示,在未來的10至20年中,上海房地產市場將迎來改革開放以來的第二個黃金時代,其總體發展趨勢是:形成同世界上特大型都市相類似的格局。(張奕)
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