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收費不一的『房屋銀行』
貴州『房屋銀行』模式的內容和運作情況,本報曾多次報道過,其核心是將房屋的使用權或產權充分貨幣化後,按照金融的運作方式進行交換,達到房屋資源的最優化配置。貴州『房屋銀行』承諾:『永遠不收中介費』,奉行『陽光操作』,其贏利點為一年有40天的租賃空置期。租金計算方式為:〔年租金總額-(年租金總額÷365天×40天的空置期)〕期÷12。如果一套房子合同年租金總額為1.2萬元。那麼月租金即為:〔12000-(12000÷365×40)〕÷12=890.41元。
上海在模仿貴州『房屋銀行』模式時,在操作方式上稍加改造,其『房屋銀行』租賃經營業務是只『存』不『租』,對外出租業務全部委托給第三方,『房屋銀行』本身就像一個大房東。上海『房屋銀行』目前的主要合作伙伴是金豐易居旗下的206個連鎖店,由他們負責對外尋租,『房屋銀行』不從其中賺取任何差價。月租金的計算公式為:月租金=(年租金總額-交易稅費-房屋銀行工作期折算-委托第三方代理費)÷12舉例說明:如果一套房屋的市場評估價為1000元/月,按『零存零取』方式全年有40天作為房屋銀行的工作期是不計租金的;交易稅費為合同期總價的5%;委托第三方代理費為評估價的一半;則該套房屋的房東能拿到的月租金為(12000-600-1333-500)÷12=797元。
兩相比較,可以看出,上海『房屋銀行』出租一套房屋收費比貴州『房屋銀行』要高出百元左右,高就高在多收了一個『委托第三方代理費』。
據了解,深圳市、昆明市、杭州市『房屋銀行』,每年除去40天的租賃空置期外又增加了6天的房屋交接期,蘭州市『房屋銀行』則將所謂的『房屋交接期』增加為10天。另外,北京的一家『房屋銀行』規定,每半年的房屋空檔期為25天,此為傭金回報,再加上8天的簡裝修期和兩天的消毒期,這樣下來,每年這家『房屋銀行』就可以得到存房戶整整60天的房屋出租費,如果再加上稅費,『房屋銀行』的收費率將近30%。這大概是迄今為止所有已開辦的『房屋銀行』中收費最高的。
點評:我們認為,『房屋銀行』的本質在於讓利於民。應該通過規模經營獲取微利,讓市民能夠以低廉的價格享受到規模效應所帶來的價格實惠,而不是以各種名目(諸如『交接期』、『簡裝期』、『消毒期』、『空檔期』等)隨意增加房屋空置期的時間,加重存房戶的負擔。根據貴州『房屋銀行』的測算,空置期以不超過40天為最佳。這也是『房屋銀行』能否取得成功的一個關鍵。
同是『房屋銀行』為何效果不同
實例:天津『房屋銀行』今年四月份開業,一個多月過去了,詢問者超過萬人,但實際存房的只有100多戶。原因是附加費和稅費太高。據了解,天津市個人出租房屋應繳納的稅費高達八項之多,包括營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育附加費、防洪工程維護費、個人所得稅、治安登記費、出租戶牌費、房屋租賃鑒證費,以及公房轉租收取現租金的3-5倍的轉租收益等,各種稅費約佔租金收益的20%-35%。
而上海只收一項綜合稅,包括房產稅、營業稅、個人所得稅,這三種稅加在一起收,一共佔租金收益的5%。據統計,上海房屋銀行自四月份開業一個多月以來,存房的客戶超過了3000多戶,受到了市民普遍歡迎。
點評:如果全國各地都能夠像上海那樣把出租房屋的稅費降到5%左右,『房屋銀行』想不成功恐怕都難。此外,模仿開辦『房屋銀行』一定不能光是學了『房屋銀行』的『皮』。還必須學到經營管理的精華。否則就會敗下陣來,壞了『房屋銀行』的名頭。
實例:今年3月,鄭州市房屋銀行開張的第一天就來了個『開門黑』。原因是客戶對於『銀行』部門有關收費有疑問,並對房屋狀況不公示等一些規定,賃房人稱『不明白』,租房者說『不方便』。最終,租賃雙方當天沒簽成合同,『房屋銀行』開了個『空戶頭』。
點評:『房屋銀行』的基本理念是『幫你理財,做消費者代理』,整個模式運作圍繞此宗旨進行,讓消費者得到真正的實惠。如果『房屋銀行』的管理者不能夠做到把自己變成一個『透明』的物體,讓消費者無論從哪一個角度都能夠一覽無餘的話,那就別與『房屋銀行』沾邊。
實例:1月17日,濟南『房屋銀行』成立,如今4個多月過去了,雖然出租房源登記數達到500多套並出租100多套,但其主要業務房屋置換卻只成交了十幾套。有人認為制約房屋置換業務發展的主要問題在於該省省直機關已售公房上市交易規則尚未出臺,致使房屋置換無法可依。
點評:貴州『房屋銀行』之所以能成功,得益於貴州省成功地實施了住房制度改革,業內人士將其稱為『貴州模式』。該模式的核心是,存量住房資產再分配??在核定現有公有住房總量的基礎上,按照職工貢獻(工齡、職別)建立職工『存量補貼帳戶』,在職工租房或購房時以折扣或現金方式給予兌現;單位原有住房資金轉化為對職工的增量補貼,按照職工工資水平建立『增量補貼帳戶』,在職工購房時發放;調高現有住房租金至成本租金、售價調整至微利價;職工已經購買的住房,在按微利價重新核定房款並補交土地收益後,可以直接進入住房交易市場。這就為『房屋銀行』的高速發展,奠定了良好的市場基礎。
綜上所述,我們認為『房屋銀行』要想獲得成功,必須具備以下幾個有利條件:一是樹立不以贏利為目的,全心全意為消費者服務的思想;二是堅持『陽光操作』,將自己的贏利點公之於眾,取得消費者的理解和認可;三是堅持『永遠不收中介費』的莊嚴承諾;四是爭取令各種稅費降至一個合理的、能夠被消費者接受的水平;五是要有一個經過培訓的高素質的經營隊伍和研究發展隊伍;六是購買或開發出一整套適應當地情況的、能夠被消費者所接受的科學的租金測算軟件、物業管理軟件和租金收付自動化系統,使整個經營過程非常規范地進行。
『房屋銀行』不是舶來品
不久前,有人在媒體上將『房屋銀行』的優點概括為四個『S』,即:『簡便(Simple)、穩定(Steadily)、迅速(Speed)、安全(Safe)』。這種概括給人一種用英文來生拉硬湊的感覺。因為,這種概括沒有任何特點可言,用這4個『S』不僅可以套在『房屋銀行』上,也可以套在金融機構上,還可以套在旅游、酒店、餐飲、民航、鐵路等幾乎每一個涉及到服務領域的行業上,這些行業全都具有上述優點。而這個所謂的4個『S』,頗像一個『舶來品』,仿佛『房屋銀行』模式是從海外移植到大陸來的,讓人百思不得其解,明明是中國人發明的好東西,為什麼非得弄點英文進去,似乎不這麼做就會土得掉渣,就會缺少現代氣息。因此,我們想說的是,為了中國人的尊嚴,4個『S』休矣!
顯然,『房屋銀行』的優點已經有目共睹,但對『房屋銀行』的特點很有必要再作一番總結。經有關專家分析研究,將『房屋銀行』的特點概括為『四個性』、『兩個度』。即科學性、金融性、系統性、創新性和高透明度、高信譽度,也可稱為『房屋銀行』的魄。
科學性是『房屋銀行』最重要,也是最基本的特性之一。首先『房屋銀行』有科學的研究成果作為模式運作的基礎和指導。比如,一年40天的空置期,就是經過科學的測算得出的,40天只佔全年365天的11%。據貴州『房屋銀行』對全國13個大中城市的調查,居民房屋若按傳統的中介模式運作,房屋空置高達21%左右,二三個月甚至半年租不出去是常事。由此證明,11%這個界限並不高。其次,『房屋銀行』的房屋租金是經過科學的標准計算出來的。『房屋銀行』選取了貴陽各路段數百個可比實例,通過對幾百個測算標准項目(如綠化、環境、空氣、指數等)、幾千個數據的分析與統計,開發出了一套客戶能接受的科學的租金測算軟件,同時又開發出了物業管理軟件和租金收付自動化系統。再次,『房屋銀行』始終致力於引導社會建立一種科學的住宅文化消費理念,並且幫助消費者找到一種科學的住宅投資方法。
金融性就是通過形似金融運作的方式,達到房屋資源的最優化配置。『房屋銀行』是將房地產理論與金融理論揉合在一起創新的一種房屋存量市場交易模式。其一,存房者像到銀行存錢一樣,存取自由,定活兩便,客戶在存房的同時,會得到一個由工商銀行簽發的存折及靈通卡,每月不再由客戶向承租戶直接收取租金,而是由置換中心租賃部按月定期將房屋租金直接劃到客戶的帳戶上;客戶帳戶上的租金還可以獲得銀行利息收入。其二,『房屋銀行』必須是與金融機構聯辦。像貴州、天津、上海、濟南的『房屋銀行』是與工商銀行聯辦,深圳、昆明、石家莊、蘭州的『房屋銀行』是與商業銀行聯辦,即將問世的廣州『房屋銀行』將與農業銀行聯辦。這種聯辦,使『房屋銀行』具有了十分鮮明的金融特性。
系統性就是指『房屋銀行』在構築『住房消費綜合服務體系』的過程中,為消費者提供系統的、規范的、綜合配套的服務。客戶只需要把房子交給『房屋銀行』即可,剩下的事情,諸如幫助尋找租房客源,收取租金,提供與租房有關的金融、物業管理等一系列事情均由『房屋銀行』代勞。此外,還開展房屋產權交易、不動產投資理財服務、輔助金融服務等一系列的服務性業務。努力創造一種以往大家沒有意識到的生活需求,為廣大市民逐級改善住房條件服務,引導市場進入一個更規范、更合理的軌道。
創新性是『房屋銀行』有別於一般中介機構的最顯著特征。普通房屋中介機構在完成租房委托、找到承租人後,即宣告此項業務活動的結束。而『房屋銀行』卻隨時跟蹤經濟發展的最新潮流,不斷推出新的經營項目,新的業務模式,推動房屋租賃市場的不斷發展。比如貴州『房屋銀行』在以創新為生存之本的理念指導下,遵照市場經濟的基本原則,結合住宅消費的綜合服務,先後創立了『二手房貸款當天搞掂』的資金籌措模式;『整體收購,低價零銷』的產業化代理模式;『置換帶動安置』的房屋拆遷模式;『律師全程陪購見證』的購房法律服務模式;『房屋銀行』的租賃改革模式和『精裝修商品房』的現代房屋銷售模式等6種模式。經過一年來的市場檢驗取得了良好的社會效益和經濟效益。目前,貴州『房屋銀行』仍在不斷創新,准備近期相繼推出『貴房指數』,並籌建房屋博物館、房屋超市等。
高透明度是指『房屋銀行』的運作過程屬陽光操作。即對消費者來說,『房屋銀行』的所有操作都是公開的,『房屋銀行』不賺取租金的差價,出租人確認的租金就是房屋的出租價;『房屋銀行』承諾『永遠不收取中介費』;『房屋銀行』通過媒體將自己的贏利點??每年40天的空置期公之於眾,取得客戶的理解和支持。這是傳統的中介企業難以做到的。
高信譽度就是指『房屋銀行』必須具有良好的品牌和企業形象。因為『房屋銀行』是與金融機構聯辦,我國金融機構良好的信譽就是『房屋銀行』的信譽保證。這種將企業的信譽與金融機構的信譽融為一體的創新模式,在國內具有唯一性。換句話說,就是金融機構有多高的信譽度,『房屋銀行』就有多高的信譽度。
當前,我國住房制度改革已進入攻堅階段,住宅一、二、三級市場聯動已經成為不可阻擋的潮流。據有關部門統計,我國目前靠租房解決住房問題的城市人口約有三分之一,房屋租賃市場大有可為。面對這種良好的發展氛圍,成立『房屋銀行』已經成為一種大趨勢,而降低房屋租賃稅費,整頓、規范房屋租賃中介市場,徹底放開住房三級市場,亦成為促進房地產市場健康發展的必然。 (趙亞明 王蔚娜)
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