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自4月底開始,二手房的網籤量有着較爲明顯的下滑趨勢。儘管在這樣的背景下,二手房的需求量依舊保持在較高的位置,這也讓北京的二手房市場在後續的表現仍有衝高的可能性。
需求被消耗市場成交降溫
來自北京房地產中介行業協會官方網站數據顯示,5月12日,二手住宅網籤1035套,較之11號增加56套。這亦即4月底後,出現的首次反彈。
事實上,數據中顯示的二手房市場已經自4月底有了明顯的下滑。據統計,進入5月以後,北京全市二手住宅工作日網籤量連續低於千套,5月3-6日的網籤套數分別爲777、918、994、958,這是自3月9日以來,首次出現工作日網籤量連續低於千套的情況。
數據顯示,2016年3月9日至4月29日,北京全市二手住宅工作日的網籤量一直處於1000套以上。其中,3月中下旬多個工作日的網籤量連續高於1500套,並最終使3月全月的二手住宅網籤量突破了3萬套大關。隨着市場的降溫,4月份北京二手住宅網籤量開始下降,工作日網籤量均位於1000-1500套之間。進入5月後,市場持續降溫,工作日網籤量再度回落,目前已經連續4個工作日低於1000套。
對於此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認爲,2015年330新政以後,北京二手房市場在一系列利好政策的刺激下持續升溫,尤其是去年10月以後,股市資金的流入進一步推高了市場,使得市場一直處於大熱狀態,並一直延續到2016年春節後。不過,市場的持續高溫也極大的透支了市場需求,加上北京的樓市政策一直從嚴趨緊,北京二手房市場的實際交易量自第十週(2月29日)開始便已經出現下滑,由於網籤數據較市場有一定滯後性,所以二手住宅的工作日網籤量在4月份開始回落,進入5月後又再次下降。
胡景暉表示,持續一年的市場高溫已經消耗了北京二手住宅的大部分需求,市場開始顯現出後勁不足的狀態。未來北京二手房市場或將繼續降溫,網籤量將逐步迴歸至往年的正常水平,房價也將逐步企穩。
漲幅在縮小議價空間增大
儘管二手房成交出現了下滑,但對於後市來說,卻依舊保持着量價齊漲的可能性。但由於市場的火爆,業主對於價格都很堅挺,議價空間十分有限。據鏈家研究院數據顯示,從議價空間變動情況來看,2016年一季度,北京市二手住宅議價空間爲1.6%,位歷史最低水平。議價空間的下降說明業主對市場未來趨勢的樂觀態度由此而產生的扛價心理,在買賣關係中,買方處於明顯的弱勢。業主臨時漲價的情況,在實際交易中屢見不鮮。
此外,支持高成交量的背後是巨大的新增房源和客源。據數據顯示,2016年一季度北京市二手住宅新增房源量環比上升30.5%,同比上漲49.8%;新增客源量環比上升18.1%,同比上漲35.5%。季度新增房、客源量均居於歷史最高位,市場供需旺盛。另據鏈家研究院數據顯示,2016年一季度,北京市二手住宅新增房客源比4.5,甚至低於2014年4季度,主要原因是二手房市場改善性需求的大幅上升,特別是“賣一買一”的換房需求佔據主流。大量的換房客戶也帶動了這輪旺盛的供需。
事實上,對於二手住宅市場來說,雖然5月份第一週網籤量跌破4000套,在客戶的觀望週期內市場成交規模縮小,爲2016年以來的最低值,但是成交均價依舊沒有下降,維持在4萬元/平方米以上的範圍。其中,在5月成交最低的時間內,成交均價卻保持在40667元/平方米,環比上漲1.7%。
對此,鏈家研究院認爲,結構性因素影響了成交均價,北京城六區的成交佔比上漲0.5個百分點。
但更值得關注的是,目前二手房的議價空間正在增加。據瞭解,目前二手房市場新增房源掛牌價雖然連續3週上漲,但是漲幅在逐漸縮小,5月第一週新增房源掛牌價環比增幅不足0.1%,可見誠意出售的業主佔比在增加,報價在逐漸向市場價靠攏。