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一冷一熱凸顯供需結構矛盾
週末,對於緊鄰北京的河北省廊坊市三河市燕郊國家高新技術產業開發區而言,意味着片刻的寧靜。燕郊高新區公佈的數據顯示,截至2011年末,燕郊轄區人口爲45萬,其中城鎮常住人口25萬,流動人口20萬。最新公開的數據顯示,在燕郊不斷增長的人口中,從北京來此購房置業的外地人達到30萬,是其最重要的主力軍,也因如此,燕郊被稱之爲離北京最近的“睡城”。
不過,和北京人所熟悉的週末經濟相比,燕郊的商場卻冷清了一些。下午2點在102國道北側的新世紀商城裏,售貨員小劉正懶洋洋地站在櫃檯前迎客,每逢扶梯送來一兩位客人,他便打起精神將那句背得滾瓜爛熟的“全場8.5折,有喜歡的可以上身試一下”重複一遍,不過中午當班以來,他還沒有任何進賬。
而在燕郊新興商圈——鑫樂匯購物廣場裏罕見顧客進店購物,甚至非臨街的一些門店已貼出了“旺鋪租售,租金5000元/月”的廣告,而在二三層,這樣的商戶比比皆是。
但與之相對的是,在迎賓路南口的京客隆超市、在新世界百貨的沃爾瑪、在天洋廣場的物美超市,每日下班後或者每逢週末都是人頭攢動,購物的人甚至排到了店門外。
也就是看準了燕郊消費者對於零售業態的強勁需求,美國零售巨頭沃爾瑪決定入駐燕郊。沃爾瑪大賣場區域高級營運總監彥孟廷在接受北京商報記者採訪時講述道:“在2013年之前,燕郊的零售商業發展較爲緩慢,而燕郊的消費人羣除了本地居民外,更多的以往返於北京和燕郊之間的白領爲主,居民有較高的消費能力以及需求,我們相信在燕郊開設一家沃爾瑪大賣場能夠很好地滿足周邊居民的日常消費需求。”
和沃爾瑪一樣,國內知名的母嬰連鎖樂友也在前期市場調研中發現了燕郊這個潛力市場,在2012年率先實現進駐。在樂友孕嬰童創始人兼首席運營官龔定宇看來,燕郊的消費特殊性註定了樂友的成功。“燕郊的人口中多半是北京工作、燕郊生活的人羣,他們的年齡普遍在25-35歲之間,正是母嬰用品的重點消費人羣,所以我們很快就決定在燕郊開店了。”
一邊是門庭若市的超市、母嬰店,而另一邊則是門可羅雀的百貨商場、購物中心,對於幾類業態間形成的鮮明對比,一位居住在燕郊並長期關注商業配套的媒體人向北京商報記者總結道:“這正是由於燕郊特殊的消費需求與商業配套供應之間的不匹配所致。”
燕郊現有商業市場水平的層次也決定了所屬區域內消費集中在家庭用品、食品等生活必需品消費比例大的特點。“以商場品牌選擇爲例,由於消費羣體多數在京工作的特殊性,消費者對於進駐燕郊的一線品牌不會產生信任,通常人們認爲還不如在北京買到款式新穎的產品,而多數二三類產品又吸引不了他們的眼球,高不成低不就的消費習慣造就了購物中心和百貨商場的受冷落。”上述媒體人士如是說。
商業過剩苗頭顯現
除了現有商圈暴露出與需求不匹配的弊端外,燕郊的整體商業配套還暗藏着更爲緊迫的風險。有公開數據顯示,燕郊目前的在售商業總面積近200萬平方米,按照燕郊50萬常住人口粗略計算,人均商業面積已達4平方米,遠超發達國家人均商業面積1.2平方米的標準。
“有人說燕郊是商業飢渴帶,但它所謂飢渴並不是表現在體量的供不應求,而是供應結構的不匹配。”一位從事商業地產研究的業內人士向北京商報記者表示,認同燕郊商業配套過剩的說法。
據觀察,除了過去兩年相繼入市的商業配套外,更有大體量、多數量的商場正在燕郊崛起。例如,2005年3月由馬來西亞成功集團投資50億元的成功大廣場在燕郊開工。據介紹,該項目建築面積180萬平方米,商業面積達到82萬平方米,號稱“世界最大的商業中心”。
位於燕郊102國道電廠橋東路南的雷捷時代廣場,屬於正在規劃的商業項目,總體規劃有200萬平方米,其中50萬平方米規劃爲商業配套。102國道路南的天洋城四代項目也規劃了25萬平方米的城市商業綜合體,涵蓋大型超市、休閒購物廣場等豐富業態。另外,燕郊首爾·甜城的大型配套商業設施——燕達國際商城也在規劃建設中,商業項目約30萬平方米。
穩定人羣觸發商業變革
燕郊得天獨厚的地理位置註定了其在京津冀一體化進程中扮演着“橋頭堡”的角色,而隨着北京與燕郊之間道路的進一步貫通,醫療、教育等資源的共享,以及燕郊承接北京高新技術產業轉移的角色更加清晰,這座緊鄰北京東部的小鎮在京津冀一體化進程中將發揮更大的作用,這也爲現在的燕郊提出瞭解決商業配套供給結構不均衡、供應量過剩課題的嚴峻要求。