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武漢房價已經連續多月下跌,樓盤開盤首日成交率依舊偏低;9月武漢預計有超過50個樓盤開盤,而光谷南、白沙洲等局部區域已出現大幅降價促銷樓盤;省住建廳近日發佈《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》,旨在穩定助力房地產市場……
一個個信息碎片拼接之下,似乎很容易得出“樓市已經進入下行趨勢”的結論。購房者真實的想法是怎樣的呢?下行期是入市買房的機會嗎?記者陳娟
觀望還需價格破
和往年不同,今年樓市的“金九銀十”已經擺脫傳統預期中金光閃閃的光環,顯得格外羞澀和微妙。
金九銀十你會買房嗎?在樂居近期推出的一項市場調查中,
65.4%的網友給出了否定的答案。而對於選擇在金九銀十出手的購房者來說,最主要的原因就是“剛性需求必須買房”和“促銷、降價樓盤增多”。在“9、10月武漢房價將如何變化”這個問題上,57.7%的網友看跌房價,38.5%的網友認爲會保持穩定。
事實上,今年以來市場成交的下行、庫存量的上升都已經令開發商壓力倍增,價格和優惠策略已經成爲打破觀望的共識。尤其是在9月,既是傳統市場旺季,也是開發商集中推盤的時期。此時,部分房企由於資金壓力、業績指標等因素開始採取“以價換量”策略,甚至部分項目採取大幅降價策略以儘快回籠資金。業內人士認爲,這種局面在9、10月份很有可能將會持續。
“金九”山雨欲來
既然壓力人所共知,那麼,樓市真正的狀況是怎樣的?
中秋節後的第一週,武漢共有5個住宅項目開盤和加推。其中最引人注目的當屬光谷區域的朗詩里程項目。據瞭解,該項目去年首期開盤時均價在5800元/平米左右,今年一度漲至6300元/平米,而此次加推時70平米房源全線加入特價房行列,均價僅爲5400元/平米。而這一“特價”措施深得購房者歡心,當日銷售飄紅。
據武漢房價測評中心數據,9月8日至14日,武漢住宅成交27.71萬平方米,成交均價8520元/平方米,較上週小幅下滑。
其實從全國範圍看,隨着9月旺季的到來,龍頭房企的態度也頗爲耐人尋味。業內人士認爲,限購已經不是影響樓市的關鍵政策。信貸是否會放鬆,將成爲判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。不少房企已經開始在打通信貸上“自救”。
近期,萬科與淘寶聯手推出了新的讓利模式。一天之後,綠地、世茂也與平安好房達成協議,在購房者首付款上突破信貸的“束縛”。在業內看來,在“降價跑量”的問題上,以萬科、綠地爲代表的龍頭房企不再含蓄。
購房或迎入市機會
房企力拼業績,新項目不斷入市並積極調整價格策略,樓市出現一波折上折、特價房行情。加上近日出臺的“首套房貸利率7折”的樓市新政利好,對於購房者來說,這是否意味着一波“機會”的到來?
縱觀樓市的幾次調控,2005年由於面臨首次樓市調控,經歷了約8個月的調整期;2008年受到全球金融危機的影響,開啓了近一年的調整期;2011年至2012年則是由於限購全面收緊而度過了約8個月左右的調整期。這三次調整,每次間隔3年,調整時間基本在8-12個月。而盤點武漢最近一輪調整中樓市政策的波動,自2011年1月15日限購令開始,到2013年“漢七條”加碼,再到今年7月18日出臺政策放鬆限購,最後是9月15日湖北省住建廳發文首套房貸款利率可打7折等,這一波調整已經經歷了好幾個階段。業內專家對此次調整大多預計在今年底至明年初見底,並逐步回暖走向穩定。
市場的“下行期”,就是購房者應當把握的買房關鍵期。對於普通購房者來說,房價何時見底並不是一件容易判斷的事情。但可以確定的是,這一輪調整已經步入最後的攻堅階段。對於自住需求的購房者來說,無疑可以尋找到不少入市的機會。
億房網研究中心研究員餘淼認爲,自武漢限購鬆綁後,一部分購房者分流到鬆限區域購房,非鬆限區域略顯尷尬,片區內競爭壓力極大,低價成爲這些區域爭搶購房者的有利手段。另外,開發商推盤量大,庫存壓力大,市場銷售供大於求,特別是漢陽四新片和白沙洲片,開發商希望藉助優惠促銷撬動一部分觀望的剛需購房者出手。有購房需求的市民,不妨多關注這些區域。