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第二輪救市已經啓幕。
記者統計發現,包括湖北、四川、福建和湖南出臺省級救市文件,杭州、西安、無錫等城市也再度鬆綁限購至全面取消,樓市掀起第二輪救市潮。從內容來看,第二輪救市涉及首套房貸款利率優惠、放鬆首套房認定、放鬆公積金貸款、財政補貼等內容,與此前的39個城市放鬆限購相比,救市力度更大。
在以鬆綁限購爲主的第一輪救市中,對於市場的影響有限,支持自住房信貸需求爲此輪放鬆的主要方式。
第二輪救市
9月15日,湖北省城鄉建設廳發佈的重要通知,引發業內普遍關注。文件明確提出,首套房貸利率最低可打七折,並要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸,一個月內予以放款;使用組合貸款的購房者,對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。同時,個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的,減半徵收契稅;個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的,契稅按1%稅率徵收;置換房屋,對差價部分徵收契稅。
湖北省對信貸放鬆的急切心情,與當地樓市壓力有較大關係。數據顯示,上半年,湖北省商品房銷售面積完成2212.7萬平米,增長11.7%,增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點,其中住宅銷售面積1997.9萬平米,增長10.6%,較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時全省待售商品房面積達到2445.5萬平米,增長22.1%。
寧夏自治區政府近日印發《關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》,要求金融機構積極支持居民購買首套普通商品住房的信貸需求,合理支持居民購買第二套住房的信貸需求。
此外,開發商也在尋求與銀行的定向合作來突圍信貸限制。
“在公司金九銀十銷售動員大會上,公司融資部的同事已經表態,會力圖與銀行談定一些定向合作。爭取把項目的房貸首付以及利率做到更低,甚至可能是零首付。”上海一家品牌開發商內部人士告訴記者。
天津某樓盤開發商告訴記者,他們已經與某商業銀行商定,購買他們樓盤的業主,如果此前貸款已經結清,可以按照首套房辦理,實行基準利率。如果沒有貸款記錄,首套房還可以享受9.5折利率優惠。
信貸或決定樓市走向
湖北省的上述文件,若當地金融部門參照執行,則意味着房地產信貸大爲放鬆。此前,湖北省商業銀行貸款利率普遍上浮5%,居民商業貸款成本較高。如果首套房貸款利率下調至最低爲基準利率的0.7倍,則最低利率僅爲4.585%,接近公積金貸款利率。此外,湖北省還要求,對於“組合貸”的商業貸款部分,予以基準利率下浮優惠。
業內人士普遍認爲,限購政策,從全國範圍看,已經不是影響樓市的關鍵政策。信貸是否會放鬆,已成爲決定未來一年內樓市走勢的因素。
貨幣信貸政策推動樓市變化作用正日益顯著,無論是新增貸款變化或是利率調整,均對近年來的房地產市場起到了重要影響,市場的量價變化與信貸政策的鬆緊方向緊密相關,貨幣信貸政策正在扮演越來越重要的角色。一方面通過利率變化和信貸投放額度變化,來刺激市場需求,另一方面差別化原則的執行也能更好地貫徹落實中央“有保有壓”、鼓勵消費抑制投資的主導思想。預計未來,若樓市呈現進一步下行壓力,可能會有更多的城市及省份出臺救市文件加強信貸支持力度。但值得注意的是,在金融體系市場化程度日益提高的背景下,信貸能否放鬆取決於各商業銀行的自身判斷,而非地方政府喊話便可解決。
中原地產首席分析師張大偉也認爲,土地財政的存在,使得各地在樓市降溫的情況下,救市的政策出臺愈加頻繁,力度越來越大,救市政策出臺的底線越來越低。在經濟降速的情況下,房地產是地方政府能夠想到的最容易救經濟的辦法,預計還會有更多省份發佈意在救市的省級房地產健康發展意見,而信貸放鬆將接棒限購放鬆。
不過,21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峯認爲,房地產行業的資金確實不太寬裕,但也遠沒有2008年那麼緊張,但開發商總是希望信貸能更寬鬆,資金成本更低。她表示,下半年隨着限購的普遍取消和放鬆,成交會逐漸好轉,而信貸偏緊狀況也將有所緩解,因此,整個市場環境將優於上半年。