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3年前,浦東橫沔湯巷村4組村民顧老伯,隨動遷安置入住秀沿路旁的文怡苑二期時,曾感嘆“洋氣,太舒服了”,因爲進出有人管、髒了有人掃、處處有綠化、腳腳柏油路、住得像花園……可沒想到,好景不長。別的不說,一年多時間裏,他所住的25號門幢,竟因電瓶車自燃失火3次,燒壞的門禁系統至今都未修復。
文怡苑所在的湯巷馨村社區,是動遷安置社區,社區裏亂象隨處可見。而亂象背後,是一組組令人憂心的數據:出租率60%,近1.5萬人口中,外來人員達9200多人……這樣的社區,如何才能管好,如何讓居民滿意?
新社區反倒像棚戶區
湯巷馨村社區,由4個動遷安置房小區組成,分別是湯巷馨村一、二期和文怡苑一、二期。2009年起,動遷安置居民一批批入住。據顧老伯反映,雖然小區很新,可居民對居住環境頗有積怨。
9月9日,記者前往文怡苑二期一探究竟。從環橋路大門進入小區,就見車輛放行杆被撞得扭向一邊,似乎已在提醒:“這個小區不太平。”入內,最直觀的印象莫過於處處可見的“牛皮癬”:牆上、門幢口,處處都用黑筆寫的租房信息。由於不斷地粉刷、覆蓋、再寫,灰色牆面佈滿一塊塊白底黑字,特別刺目。轉上一圈,看到的問題越來越多:如每個門幢都少了門幢燈;門禁幾乎都壞了;北大門僅用木條擋住不讓車輛進出;隨處都有丟棄的建築垃圾;髒臭的生活垃圾桶,擺放到小區道路上……
居民們告訴記者,還有更多問題是看不到的。如羣租成災,治安問題突出;地下室私拉電線給電瓶車充電,火災頻發;保安除了收停車費,其他事務一概不管,等等。
這些問題,在其他3個動遷安置房小區也一樣存在。走在湯巷馨村社區,總體感覺亂糟糟:馬路邊亂設攤現象嚴重,菜攤、小吃攤堵到了小區門口,污水橫流;路邊停滿各種車輛……一個開發不久的新社區,反倒有些像棚戶區。
物業費收繳率不足40%
小區亂糟糟,居民們將原因歸結爲物業管理水平差。
果真如此嗎?4個小區均由洲建物業管理。坐在記者對面,物業周經理苦着臉:“並非不想管好,可實在是沒錢。”原來,4個小區的物業費收繳率僅不足4成,物業始終處於虧損狀態,幾年下來已經虧損數百萬元。因此只能通過壓縮人員、縮減服務,節約成本。至於小區設施沒有維修,原因在於業委會沒有成立,或成立了遲遲無法開展工作,導致維修資金無法動用。
之所以物業費收繳率如此之低,周經理告訴記者,安置時,每戶基本都分到了四五套住房,算下來每月要繳的物業管理費也是一筆不小的開支。加之住戶原先都是農民,鄉土觀念濃重,法制意識淡薄,總是找各種理由不繳管理費,如“動遷響應了國家號召,作出了犧牲”、“物業管理費太貴,不合理”等等。收不到物業費,小區管理便進入惡性循環——物業因經費短缺壓縮成本,而居民們更堂而皇之地以“物業服務差”爲由,拒繳物業費。
另一方面與居住人員成分複雜有關。湯巷馨村社工站一位負責人介紹說,由於每戶業主手中都有大量餘房,所以出租、羣租現象普遍。4819戶中,有2961戶都是租戶;租借者多爲附近華碩電腦的外來務工者。由於小區居住者整體文明素養不高,垃圾亂扔、亂塗亂畫、破壞設施等不文明行爲屢禁不絕。
社工站坦言治理“沒方向”
湯巷馨村社工站也曾和物業一起,商量過各種提高小區管理水平的方法。如加強保安巡邏,制止在小區內亂塗亂畫等,但種種設想都因經費問題而擱置。如何提高物業費收繳率?在文怡苑一期,洲建物業曾試圖通過向法院起訴的方式,催繳物業管理費,甚至試圖從居民賬戶中強扣,但最終因遭到居民強烈牴觸而不了了之。
不僅是物業費的收繳率,事實上,整個社區管理都陷入了僵局。理論上說,小區交房已好幾年,理應儘快成立業委會,一方面可開展居民自治,另一方面也可以動用維修資金改進設施,提升小區面貌。但小區自住率低,又難選出熱心公益、熟知小區各項事務操作流程的人,所以業委會成立工作十分艱難,無從推進。
湯巷馨村社工站一位負責人坦言,對於社區治理,目前確實沒有想到突破點。眼下,社工站、物業只能採取多在小區走走的方式,及時發現問題並採取措施,但常常是前腳剛走,後腳問題又出現。
湯巷馨村社工站透露,顧老伯反映設施問題已有望解決,經費由小區開發商予以墊付。但這畢竟是權宜之計,從長遠看,湯巷馨村社區需要針對動遷安置房小區的特點,儘快尋找出一條行之有效的管理思路。
記者手記
新型社區期待能管理創新
近年來,申城在寶山、嘉定、浦東、閔行等區建設了數十個保障性住房大型居住社區建設基地,囊括了廉租房、經濟適用房、動遷安置房、限價商品房等各種居住層次;社區人口規模少則一兩萬,多的達十幾二十萬,有“大居”之稱。記者曾走訪過其中一些基地,發現有些和湯巷馨村社區一樣,存在髒亂差問題。
這些問題真的無解嗎?記者感到,並非如此。以物業費收繳率低爲例,居住在動遷安置房小區的居民,普遍手中都有2-3套住房用於出租,只需拿出很小部分租金,便可繳納物業費。居民之所以拒繳,大多還是認識上的問題,不明白自己的行爲與小區面貌有關。即便是社區裏的黨員,也存在拒繳現象。那麼,勸說工作爲何不能從黨員做起,讓黨員做出表率;再發動黨員,做通其他居民工作呢?
社區工作需要突破口。突破口在哪?普陀區桃浦鎮蓮花公寓居民區黨總支書記樑慧麗治理社區的理念,值得借鑑:讓區域裏的每個羣體,都成爲利益相關方;遇到問題、矛盾,要創造條件、創新思路去解決。
今年,上海市委將“創新社會治理、加強基層建設”定爲頭號調研課題,希望動遷安置房小區能出自己的“樑慧麗”,用新思路解決社區治理中的新挑戰。
-記者毛錦偉