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專家觀點
中國消費者協會律師團團長邱寶昌、北京潮陽律師事務所律師裘葉就此發表觀點。
經濟之聲:業主們入住小區已經有七年的時間了,可是國土局的回覆說,開發商是在8月29號才把相關的材料遞交給土地局的,如果要辦理土地證,是要由開發商先進行申請,如果不申請土地局是沒有辦法說我主動把土地證給辦了。所以實際上是開發商拖了七年之後,才把相關的材料遞交給國家相關的管理部門的。從相關的法律法規上來說開發商犯錯了嗎?
裘葉:首先我認爲他在跟業主簽訂的商品房買賣合同當中肯定違約了。現在雖然沒有看到合同具體的內容,但是我覺得他在合同當中肯定會對土地證和房產證的辦理時間有相應的規定,至少從目前來看辦理土地證的時間肯定是超期了,至少在合同當中承擔一個違約責任。至於其他爲何拖延,拖延的原因到底是什麼,是不是他所說的,由於土地局跟規劃局沒有協商好或者其他的原因,我認爲總之一句話,對業主來說,肯定是開發商的原因才導致了這種局面的產生,所以開發商在這個事件過程當中一定存在責任。
經濟之聲:開發商方面的一個營銷總監說到了,土地他們也知道容積率是0.8,實際上他們也承認超標了0.4,開發商的說法是,按照規劃來建設的,因爲土地局當時沒有和規劃局溝通好,所以才建成現在這個樣子,換句話來說,在這些關係當中,開發商是沒有責任的。開發商的這個說法能夠合理合法的解釋現在出現的問題嗎?
邱寶昌:我認爲不能解釋,因爲你是報辦手續的責任方,去報辦土地使用、規劃許可,包括工程建設許可都是你要去辦理的,這跟業主,購買人是沒有關係的。至於說相關部門出現的差錯給你造成損失了,你可以依據相關的法律去追究他們的責任。剛剛去辦理土地證的手續,前七年沒有辦什麼原因,可能是差價沒補,或者手續不全,或者其他原因。你該去履行的義務沒有去履行,而又說其他部門的原因。事先如果提交了,如果它不給辦,是什麼原因?你可以依據法律法規去追究其他人的責任,但是你不能對消費者違約,不能推說是其他部門。你去補辦的這個責任應該在你,誰的原因,誰的責任你應該去追究,而不能讓消費者去追究。
經濟之聲:現在問題是開發商認爲,這個事情不該怪他們,而是怪相關的政府部門沒有能夠相互之間溝通好,所以他就不願意補交容積率的差價,業主們現在應該怎麼做?
邱寶昌:業主可以依據合同,雙方簽訂的商品房買賣合同約定的,房屋所有權證和土地使用證,它如果違反了規定去履行辦證的義務,它要承擔責任,當然像我們原來的城市房地產管理法,以及最高人民法院關於審理商品房司法解釋都講到了房屋所有權證,沒有提到土地使用證,但是房屋的建立是在土地之上的,如果沒有土地使用權根本就談不上房屋所有權,而在有一些地方房屋所有權和土地證必須都要去辦理的。在合同當中應該有約定,什麼時候辦理房產,什麼時候辦理土地使用權證,嚴格上說,土地使用權正應該在房屋竣工之前就應該分割好,大土地使用權開發企業,最後分割到小的業主都應該要分割、預售。