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《人民日報》8月22日報道8月16日,哈爾濱宣佈樓市限購鬆綁,至此全國46個限購城市中,只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未鬆綁,而已經解除限購令的城市超總數八成。
“限購鬆綁潮”會刺激樓市成交量大幅回暖嗎?會帶來房價的大幅反彈嗎?調控新政會給調整期的樓市帶來哪些影響?
對樓市拉動效果有限
儘管放鬆限購被認爲會刺激樓市回暖,但各地實際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地,樓市依舊趨冷,其中溫州7月商品住宅成交量環比下跌18%,貴陽環比下降9.2%。
中原地產首席分析師張大偉指出,目前樓市轉冷是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,僅靠限購鬆綁難以拉動市場成交。國家統計局8月公佈的數據顯示,7月末,商品房待售面積比6月末增加802萬平方米,庫存仍處於歷史高位。
地方政府鬆綁意願強烈
“今年大規模地方政府債償還在即,地方政府肯定有限購鬆綁的衝動。像寧波,一天要還1個多億的債,政府怎麼會不着急?”中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學教授張慧芳感慨。
不僅是寧波,今年上半年全國土地市場先熱後冷,3月以來土地市場明顯降溫。報告顯示,今年二季度,全國300個城市土地成交面積同比下降了29%,土地出讓金收入同比下降了15%。7月,300個城市的土地成交面積同比減少44%,土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現了土地流拍。
土地市場降溫還意味着樓市風險與金融風險、地方政府債務風險交織,局部風險可能引發系統性風險。不少地方政府出臺鬆綁限購政策,以刺激成交量回升,加速房企回款,保持樓市平穩運行,防範樓市風險。
不過,值得注意的是,一些地方在鬆綁樓市限購的同時,還採取了財政、稅收等措施。例如,成都向對首套房實施基準貸款利率的金融機構發放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當地“房交會”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼;購買首套新房的,契稅全免;購買二套以上(含二套)新房和非住宅,給予所納契稅50%的補貼。
“現在要警惕一些地方可能會對樓市採取刺激措施,甚至是中刺激、強刺激,干擾樓市正常調整。因此在把握調控力度上應加強監管。”張慧芳說。
根治土地財政“痼疾”
不少專家建議地方政府抓住樓市調整機遇,根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出,目前二、三線城市土地市場趨冷,主要是土地供應無節制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內生性因素所導致。地方政府應正確認識當前土地市場回調趨冷的性質,順應趨勢引導市場理性迴歸,建立新的土地出讓金分配機制,減低地方政府推高地價的強烈慾望。
“由於土地財政依賴和土地金融需求,地方政府具有推高地價的強烈慾望。這使得我國多年以來地價指數遠在房價指數之上。”張慧芳建議,爲減低地方政府推高地價的強烈慾望,以及遵循土地“漲價歸公”的理念,建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政,用以補充社會保障基金或補貼“三農”等。