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根據國家統計局的數據,全國70個大中城市已經連續兩個月房價下行,國內不少城市的新建住宅銷量也開始下滑。與之密切關聯的一個因素是,庫存量已經累積到了一個新的高度。
這是否意味着,中國樓市的拐點到了呢?亞布力論壇夏季高峯會的與會嘉賓各抒己見,觀點碰撞。
話題1
樓市是面臨崩盤還是在走向成熟?
發言人:新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆
鄧永恆表示,目前有許多跡象證明,中國樓市已經到了拐點。
他說的這個拐點,指的是中國的房地產市場從一個不成熟的發展階段,正轉向一個成熟的發展階段。
根據國家統計局最近公佈的情況,樓市與去年同期相比,今年二季度銷售量全國下降了9.29%。如果看35個大中城市,下降了1.28%。
鄧永恆說,他在美國待了20多年,幫美國政府管當時的房利美和房地美,初始階段銷售量很大,很多是散戶的投資者。
但是到了發展比較成熟以後,機構投資者越來越多,市場就開始規範起來,逐漸成熟起來。
眼下,“房地產崩盤論”重出江湖。鄧永恆認爲,“房地產要走下坡路”是一個比較片面的看法。樓市轉爲成熟以後,有許多方面需要跟進,比如新加坡,市場穩定了,房地產信託就發展得很全面。所以,今後的兩三年或者三五年,或許可以逐步開放關於房地產金融市場、資本市場的一些探索,從快速週轉型的房地產市場,向逐漸增大持有型的房地產市場發展。
話題2
是拐點還是週期性調整節點?
發言人:北京首都創業集團公司董事長劉曉光、上海長甲集團董事長趙長甲、萬通控股有限公司董事長馮侖
樓市是否到了拐點尚不明確,劉曉光這樣認爲。
劉曉光認可目前樓市現狀:國內一些城市的住宅銷售量和價下跌了,這不僅意味着中國房地產市場是以投資爲主導的市場,也意味着這些城市的住房市場預期發生了一些逆轉,即投資者不敢或者不願意進入房地產市場。
但是,他對“拐點論”仍抱懷疑態度,稱國內房地產市場週期性的調整已經開始了,而這個結論有待討論和評判。
與劉曉明態度不同的是,趙長甲認爲,樓市調整期到了,但樓市拐點還沒有到。他認爲,作爲一線城市的房產企業,就目前來看,房地產的銷量和價都有不同程度的下跌,這是不爭的事實。但是中國樓市一直向上發展了這麼多年,不可能永遠向前走,並一直在向高的方面發展,總會有一些調整。
這種“週期調整論”,馮侖也比較堅持。“住宅的青春期結束了,靠規模取勝越來越難。”萬通控股有限公司董事長馮侖日前表示,接下來,住宅類地產公司或將面臨轉型或退市壓力。
相關觀點
“任大炮”:樓市沒有泡沫
素有“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強,23日在鄭州舉行的夏季亞布力論壇上再放“硝煙”:從住房的供應上看,未來供求關係會惡化,雖然現在還有供應量。
他說,要判斷樓市情況應該看整體數據,用局部數據來判斷樓市拐點是錯誤的,在中國經濟增長率至少保持在6%時,樓市沒有泡沫。
“我們唯一不能控制的原因就是:我們不知道政府會加大多大力度去進行保障性住房建設,不知道會拿出多少力量來進行棚改。”
他預測,明年9月,本來商品住房供應量應該下降、供求關係應該轉換的時候,保障性住房和棚改的房子如果“上來了”,就能頂上供應需求。
話題3
房地產是否還有投資價值?
發言人:美好置業集團股份有限公司董事長劉道明、武漢當代科技產業集團股份公司董事長艾路明
目前,全國40多個原限購城市中,絕大多數已經放鬆或取消限購,個別城市開始嘗試放鬆限貸。
在這種政策環境下,對於劉道明來說,是一種市場壓力。他表示:“我還是比較喜歡過去的調控方式。調控一旦放開,就剎不住車了。等到完全市場化的時候,真正給企業帶來的是一種市場壓力。”
面對調控政策的變化,房企同行卻有兩種不同的反應。
艾路明的理解是,拐點是指資源調配方式的轉變。他說,十八屆三中全會的基調決定了應該以市場的力量來調配資源,房地產依然是中國未來有着巨大發展潛力的市場。雖然未來一段時間內,資本會向股市流動,但是,更有投資價值的依然是房地產。
話題4
中國房地產業還能持續增長多久?
發言人:建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森
今年6月,胡葆森用了3天的時間寫了一篇文章,名爲《談我國房地產業的過去、現在和未來》。文章對過去20多年中國房地產行業發展的規律性和特殊性,進行了觀察和思考。
文章稱,有理由相信,作爲城鎮化推進的主要載體,中國房地產業在未來的15~20年,仍有持續的增長空間。
昨日,胡葆森在接受河南商報記者採訪時表示,上述文章仍爲他對中國房地產市場的整體看法。
他表示,房地產行業是後發展行業,在城市化進入中期階段後,房地產業及其相關產業升級爲主導產業和支柱產業,直接影響國家宏觀經濟的發展。
他認爲,如果簡單地按照發達國家總結出來的規律,再過10年,中國人均GDP超過13000美元時,房地產市場將達到供需的飽和點,行業的發展也將從頂峯開始回落。可是,作爲近14億人口的大國,中國的城鎮化率去年爲53%,如不包括2.5億非戶籍人口,也只有36%,離實現70%的城鎮化目標還需要大約20年的時間。