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限購出臺時的樓市調控
2010年4月“新國十條”(《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)出臺後,一些房價過高的城市相繼頒佈限制家庭購房套數的規定,被稱爲“限購令”。
2010年4月30日北京出臺“國十條”實施細則率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”。
2010年9月29日,“限購令”在北京、上海、深圳、廣州實行。9月29日國家有關部委出臺“新國五條”,其後更多城市出臺限購令。
2011年1月26日國務院辦公廳再度出臺樓市新政,發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。截至2011年10月31日全國就有46個城市出臺“限購”樓市調控政策。
鄭州是在2011年1月5日當天起開始宣佈實施“限購令”,鄭州市房管局通報鄭州市政府《關於進一步貫徹落實房地產市場宏觀調控政策的通知》和房管局《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》。
到2013年9月,鄭州市住房保障和房地產管理局召開新聞發佈會,從9月1日起實施新的房地產調控政策,新政策共有五條:第一條:控價格,房價需要“零增長”;第二條:抑投資,持居住證3年以上外地人限買1套房;第三條:增投放,年底前新投放300多萬平方米商住房房源;第四條:增土地,年底前新投放住宅用地6000多畝;第五條:強監管,144平方米以上住房封頂方能申請預售。當時被稱爲“鄭州出臺‘史上最嚴’房地產限購令調控政策”。
根據當年9月鄭州市房管局市區商品房聯機備案數據統計,當年8月份商住房共計賣了8351套,環比增幅爲28.69%,比7月份多賣1862套,平均每天賣房269套。這也是繼當年3月份9014套、5月份8624套之後,鄭州市區商住房銷量創下的第三大單月銷量,也是當年市區商住房月銷量再次突破8000套。
統計數據還顯示,在成交量大幅上升的同時,鄭州市區房價在2013年8月份每平方米商住房銷售均價爲7589元,比當年7月份每平方米下跌了182元。但是當年8月份鄭州市區住宅二手房共成交了3488套,比7月份環比下跌了345套;住宅二手房成交均價爲每平方米6551元,每平方米上漲272元。限購調整帶來的樓市現狀
今年6月25日,呼和浩特市房地產開發監督管理處發佈文件,宣佈取消限購,從而成爲正式發文確認取消限購的國內第一城。不過,下午3時許,該文件又被撤回。
隨之網上出現一則呼和浩特市人民政府辦公廳文件——呼政辦發[2014]10號文件,內容是“呼和浩特市人民政府辦公廳關於印發《關於切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》的通知”,通知內容中有:要充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網籤、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。產權登記部門在辦理相關業務時,不再對購房人的房屋套數進行查詢,按照中央城鎮化工作會議關於“優先解決好進城時間長,就業能力強,可以適應城鎮產業轉型升級和市場競爭環境的人,使他們及其家庭在城鎮紮根落戶,有序引導增量人口流向”等要求,允許外來人口在市區購買成套商品住房(含二手住房)。
8月9日起鄭州樓市限購取消。8月15日在哈爾濱市正式宣佈全面取消限購,截至目前,全國46個限購城市中,已有37個城市調整了樓市限購政策。
隨着限購調整範圍擴展,真正的市場反應如何呢?
截至8月13日,國家統計局最新發布的《2014年1-7月份全國房地產開發和銷售情況》顯示,今年前7個月,商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。其中,住宅銷售面積下降9.4%,銷售額則下降10.5%。
截至8月18日,國家統計局發佈《2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:
與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,持平的城市有4個,上漲的城市有2個。環比價格變動中,最高漲幅爲0.2%,最低下降爲2.5%。
與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有3個,持平的城市有2個,上漲的城市有65個。7月份,同比價格變動中,最高漲幅爲7.2%,最低下降爲4.9%。
實際市場顯示,雖然放開限購,對市場目前走勢影響並不大。以網上發佈的武漢樓市市場爲例,截至8月19日,距離武漢鬆綁樓市限購政策已過去整整一個月,土地市場也迎來8月份的第二場土拍。此次推出15宗地塊,其中9宗來自於限購鬆綁區域,是今年以來最密集的一次土拍,共成交31.8億元,僅有三宗地塊出現競價,其餘地塊均底價成交。
傳統“金九銀十”的樓市預期
在限購取消的城市中,鄭州成爲個例,不光7月鄭州新建商品住宅價格與上個月持平。鄭州市房管局公佈的“鄭房指數”也顯示,7月鄭州市區商品住宅銷售均價爲8160元/平方米,環比增長1.43%,同比增長5.01%。換算下來,相當於7月鄭州一平方米房子比上個月漲了115元。
據業界分析,這其中的原因是鄭州樓市供求結構比較合理。加上鄭州作爲中原經濟區的核心區,其上億的人口基數和有層次的區域建設,也是樓市在全國降聲一片時趨於穩定的原因之一。不過也正是得益於大發展下的區域優勢,鄭州樓市纔有了今年4地王的市場逆襲:
2月19日鄭州市信息學院路西、博頌路南地塊,賣到1550.31萬元/畝的天價。
6月25日,龍湖中環南路南、九如路西18.16商務金融用地,被河南中盟地產有限公司摘得,溢價116.3%,14006.4元/平方米樓面價、1560萬/畝,榮升新地王。
8月6日,一塊位於九如路以西、龍翔一街以東、鑫勝路以北的地塊,每畝均價1614.22萬元。
8月20日,鄭州東區龍湖區域一塊67.731畝的城鎮住宅用地,以總價115420萬元被人競得,該地塊單價每畝約1704萬元,溢價率達128.91%,成爲新一輪鄭州雙料“地王”。
不過,通過大環境的比較,相比2013年的9月全國多地出現日光盤、同年10月僅鄭州就有近30家樓盤將推新房源的局面將會不同。
預計到今年的9、10月份,“金九銀十”傳統概念還是會有市場慣性作用,不過房地產市場的消費走勢也正在趨於成熟。分析人士普遍認爲,“以價換量”其實一直是房企這些年銷售的策略之一。隨着全國樓市價格調整,年度樓市相對的交易潮還會出現,只不過房產投機空間已經大大減小。
所以,從長遠來看鄭州樓市傳統的“金九銀十”,就像一首詩:你買,或者不買,樓就在那裏;你等,或者不想等,價就在那裏。雖然限購取消,但樓市價量還會有自身的市場調整,絕不會是你想象的那樣。