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元旦起,在北京二手住房交易中,納稅人如果無法提供合法、有效住房裝修費用憑證的,可按網籤價格的10%覈減,地稅部門近日出臺的這條新規引發購房關注。
《法制晚報》記者昨日走訪發現,“減10%裝修費”成了中介推二手房的最新說辭。但今天上午,記者從部分區縣的稅務分局覈實到,此前存在的開具裝修發票避稅的情況可能將“失靈”——在新政策實行後,超過10%部分避稅“失靈”。
發現中介借“減費”推銷二手房
昨天下午,記者以購房者的身份走訪二手房中介,發現“減10%裝修費”成了業務員勸說購房者儘快下手的最新由頭,勸說前來看房的購房者儘快下手。
在潘家園橋附近的一家中介,記者以購房者的身份要求中介帶看二手房時,經紀人向記者推薦一套剛上的新房,是鬆榆西里一套57平米、總價225萬元的兩居室。
“姐,您看這房子全南向,採光好,戶型周正沒有浪費的空間。周邊菜市場超市什麼的配套齊全,生活很方便……”小王向記者介紹,不足就是這套房子唯一但不滿五年。
“姐,您不用擔心差額稅的問題。您看房的時間正是時候,買二手房剛出一新政策,稅費可以扣除總房款的10%。”小王一邊解釋一邊算起稅費,但扣除10%的裝修款後,還要交20多萬元的稅。
小王說,如果這部分稅費也想避,可以通過開具裝修發票“解決”。但小王只是提供“解決方案”,並不幫助記者繼續“操作”。
揭祕做陰陽合同房屋總價“降”下來
小王說的“解決方案”,到底如何操作呢?
昨天下午在石景山的一家中介,店長正在爲一位購房者算交易稅費。該購房者看中了楊莊小區一套1992年的55平米的兩居,與業主談好的價格爲165萬。這套房子滿5年但不“唯一”,因此要交20%的差額稅及3%的契稅。
但按照最低過戶指導價算,這套房總價才86萬。於是中介建議購房者籤兩份合同,超出86萬部分的款項以裝修費用的名義簽訂“補充協議”。
店長稱,由於業主無法提供買房時的所有憑證,按照當時房屋的成交情況,房屋原值約爲10萬-15萬。
按照“陰陽合同”中計算的房屋總價,購房者應該交的稅爲:[(86萬-10萬)×20%]+[86萬×3%]=15.2+2.58=17.78萬。
開裝修發票扣減裝修費“避稅”
店長說,由於嫌交稅多,購房者在籤合同前“不幹了”。爲了能讓這單生意順利成交,業務員小張建議購房者開裝修發票避稅。
“很多裝修公司都提供開發票,您可以去問一下。”但小張並不提供“直接操作”,給購房者提供了相關的電話,不再後續“推進”。
小張的解釋是,找裝修公司開裝修發票,除了給裝修公司應繳的稅點以外,要再多付一部分,這樣裝修公司又有流水入賬,又有人幫他交稅,還有多出來的稅點可掙。裝修公司都願意的。
小張建議開具30萬的裝修發票。“100平米以內開二三十萬的發票,100平米以上開四五十萬的發票就行。開多了也有點太假了。”小張稱。小張隨後算了一筆賬。
裝修發票按“5個點”的費用計算
30萬×5%=1.5萬
能扣除的稅費:(86萬-10萬-30萬)×20%+(86萬×3%)=9.2+2.58=11.78萬
購房者可避稅額度:17.78萬-(11.78萬+1.5萬)=4.5萬
追訪
10%是扣稅上限
爲了讓“客戶”放心,中介又再次向石景山稅務分局諮詢若能提供30萬元的裝修發票,是按照網籤價10%覈減還是按照裝修發票覈減。“超過10%部分避不了了。就按10%走。”中介店長說出了地稅部門的迴應。
記者上午從朝陽、海淀等地稅分局也得到了類似的答覆。“要是沒有裝修發票就按網籤價的10%覈減。”一位分所業務人員向記者解釋,要是有裝修發票,超過10%的也避不了稅,“就是超過100萬也是按照網籤價的10%扣。”
文/記者李鬆易朵