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在購買商品房時,每個業主都要交納一定比例的住宅專項維修資金,少則數千元,多則幾萬元。這筆錢是用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。然而,不少業主在入駐小區多年後,仍不知道如何使用這筆錢。今年12月初,北京市住建委發佈了專項維修資金應急使用辦法,其中規定物業服務企業、業主委員會未按規定申請應急維修的,相關業主可以提出代修申請。那麼,業主究竟該怎樣使用專項維修資金呢?北京晨報記者採訪了業內人士、相關專家,爲購房人講解使用這筆錢的方法。
-專家解析
解析1
錢去哪兒了?
偉業我愛我家市場研究院的孔丹說,“業主買房時,開發商按照政府的規定代收專項維修資金。換句話說,開發商是幫政府的忙,而不是亂收費。”
物業管理專家舒可心對北京晨報記者說,開發商代收專項維修資金,應該把收上來的錢交給政府有關部門,可是有個別開發商把業主的錢挪作他用了。爲了防止開發商挪用專項維修資金,業主在交了錢後,一定要催促開發商提供政府有關部門出具的專用票據。
解析2
誰在管理錢?
業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。舒可心告訴記者,專項維修資金的性質是業主專有,但按照法律規定必須共同使用的。換句話說,雖然錢是業主交納的,但是每個業主不能單獨使用這筆錢。購買商品房的業主剛入駐小區時,還沒有成立業主大會。在業主大會成立前,業主交存的住宅專項維修資金,由北京市住房資金管理部門負責日常管理。
當業主成立業主大會,選舉成立業主委員會後,業主就可以通過業主委員會來管理專項維修資金了。舒可心介紹說,經業主大會決議,業主委員會可以向政府申請,將本小區內業主交存的專項維修資金劃轉到業主大會開立的賬戶上。業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在區、縣房屋行政主管部門的監督。
“目前北京市有不到30%的小區成立了業主委員會,並不是每個業主委員會都來管理專項維修資金,其中有不少小區還是由政府代管這筆錢的。”舒可心如是說。
解析3
怎樣使用錢?
在孔丹看來,住宅專項維修資金的建立,相當於給住宅做了一個“大病醫保”。孔丹告訴北京晨報記者,小區裏發生樓房外牆脫落、電梯壞了等“大病”,經過第三方專業的質量檢測機構認定需要大修的,業主就可以動用這筆“醫保”錢了。
不過,業主使用專項維修資金,必須按照政府有關規定來進行。舒可心說,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,物業公司可以根據維修和更新、改造的項目提出使用建議;沒有物業公司的,也可以由相關業主提出使用建議。使用建議必須由三分之二以上的受益人(業主)同意。
舒可心舉例說,比如小區裏的一棟樓發生電梯壞了,需要該棟樓三分之二以上的業主同意,纔可以動用專項維修資金。而小區的一個大門壞了,要是動用專項維修資金,就需要整個小區三分之二以上的業主同意了。政府有關部門對使用建議審覈同意後,向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉專項維修資金的通知。市住房資金管理部門區縣管理部將所需專項維修資金劃轉至維修單位。維修單位就可以用這筆錢修理小區的外牆、電梯或者大門了。
舒可心還說,在專項維修資金劃轉業主大會管理後,物業公司可以提出使用方案,其中包括維修和更新、改造的項目、費用預算等內容,由業主大會依法通過使用方案。業主委員會將使用方案報送政府有關部門備案。然後,業主委員會就可以通過銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。