|
||||
賣方不易輕易提價
買方可適時觀望
受北京“國五條”細則影響,現在一些房主開始“轉售爲租”,一部分購房者開始“轉買爲租”,這會不會助推房屋租賃價格上漲?對此,孔丹表示,從細則落地至上週,租金價格較爲平穩,並沒出現上漲的情況。“因爲打算買房的這些人本身就是在租房,不會因爲受限購、限貸影響再去租一套房,這些人只需和房東續租一下便可。”孔丹說道,“此外,與以往傳統淡季掛牌量下降的情況不同,今年四月租賃房源掛牌量有所上漲。預計最近一兩個月,在暑期高峯來臨之前,租金還會有所下降。”
對於賣方,孔丹建議賣房者不要輕易提高價格。“因爲現在提高價格也不是非常現實,因爲現在消費者大多屬於剛需,年輕人買房經濟條件十分有限,如果盲目標價會延緩出售週期,耽誤出售好時機。”
對於買方,孔丹認爲,如果購房者不是因爲有類似購置婚房、急需置業的需求,不妨再觀望一至三月,把政策弄清楚再說。到時房屋均價未必會變,但是那些急於出手、小區連片都是房本不滿五年、需要承擔個稅的房子,房價有可能會稍微下降。文/劉佳
商住房買得容易“稅”不安心
商業立項樓盤二套仍可五成首付但房產稅傳言引剛需擔憂
限購進一步收窄,你是否被逼向購買商業立項的樓盤?房產稅傳聞、公積金認房又認貸,你是否還願意將商業立項的小戶型當做過渡性居住產品?
根據調查,目前,一些可以滿足改善型需求的商業立項樓盤,一夜間成了重點關注對象;而戶型面積較小的商業立項產品,則因房產稅傳聞、各自商業氛圍成熟程度,或被投資客青睞,或被投資客與剛需自住型購房人雙雙拋棄。業內人士表示,之所以造成這樣的境遇,與“國五條”細則落地對改善型購房人的影響,以及不動產信息聯網、公積金認房又認貸的調整有着直接關係。
中等價位大戶型商業立項樓盤成了無奈選擇
劉先生一直在尋找合適的置業樓盤。“由於家裏資助,400萬的預算相對較爲充裕,因此全家一致認爲應該買一套戶型較大的房產,各方面一步到位。”劉先生說。
鑑於此,劉先生最初較爲關注市場中合適的新房。由於夫妻雙方一個在亦莊工作,一個在國貿上班,考慮到工作生活距離不要太遠,所以京東南方向一直是其首選,但是幾經看房,劉先生說,“因爲不想再貸款,所以不是超出預算太多,就是對樓盤不太滿意,一直沒有找到合適的新房。”
既然新房短期沒有新的選擇,劉先生夫妻繼而轉向了二手房市場。“看着房價節節攀高,春節回來就一直在看房,尤其是‘國五條’的出臺後,幾乎天天在看房,合適的房源業主同時面對幾個買家,競爭激烈,好幾次到了成交的邊緣,但最終由於各種原因都沒有成交。”劉先生介紹。
“以前是新房價格帶動二手房,現在二手房交易成本激增,對於購房人而言和房價上漲無異,恐怕會形成二手房帶動新房價格的態勢,所以在政策細則落地前,全家最終選擇了一個商業立項的大戶型樓盤,還省了一個購房資格。”劉先生說。
某商業立項樓盤營銷負責人證實,在3月底細則落地前,二手房價格上漲預期強烈,這確實帶動了市場趕末班車的風潮。“不僅是二手房,新房市場包括商業立項的樓盤,也都迎來了一波成交爆發,以某大戶型商業立項樓盤爲例,3月份每日都能成交10套左右,週末甚至能達到幾十套。3月底政策細則出臺後,隨大市也出現了一定的觀望情緒,成交逐步趨於正常,與2月份每天成交兩三套基本持平。”該負責人說。
商業立項樓盤五成首付成優勢
儘管市場有一定的觀望情緒,一位剛剛購買了一套大戶型商業立項產品的尹女士表示,恰恰是“國五條”細則最終促使她買了商業立項的產品。
“孩子逐漸長大,改善需求實質存在,由於我丈夫是北京戶口,按照細則規定,我們家庭確實可以再買一套房,再買房就算二套房了,首付得70%,利率還更高,資金壓力太大了。”尹女士表示。
最終,首付壓力與改善需求的雙重壓力下,尹女士選擇了一個主要是大戶型的商業立項樓盤。“以前也不是沒有考慮過這個樓盤,只是一直不太接受購買商業立項的樓盤貸款最長10年,相比住宅同等貸款月供高出不少的事實。現在則不同,購買商業立項的樓盤,雖然月供高點,但是眼前的首付問題卻能仍舊做到5成,再考慮到即使購買住宅也會爭取提前還貸,後續壓力差不太多,所以選擇了商業立項的大戶型。”尹女士說。
對此,《廣廈時代》從多位商業立項樓盤的開發商處瞭解到,對於商業立項的產品而言,其貸款在銀行方面與住宅走不同的體系,如果購房人購買商業立項產品時是二套房,基本上還是可以做到首付五成。“以前我們說調控別誤傷剛需,而這次‘國五條’對改善型置業影響較大,所以從首付方面來看,對大戶型的商業項目而言,反而是個利好。”珠江地產營銷副總經理劉雲岐表示。
房產稅成爲剛需頭上一把刀
儘管在首付方面大戶型的商業立項樓盤顯現出了一定優勢,但實際上,市場上商業立項樓盤多數是以小戶型爲主,而這類房產之前也一直都是沒房票的剛需族置業的無奈選擇。在不動產信息聯網有了時間表的背景下,對房產稅大範圍開徵的猜測愈發多。
尤其是商業立項的樓盤,金科集團北京分公司運營副總裁許深曾表示,如果開徵房產稅,商業立項的房產絕對無法避免,因爲此類房子的屬性就帶有經營性,經營性房產收稅無可厚非。
這恰恰是原本想買商業立項小戶型產品的小張所擔心的。“買一個小面積的商業立項樓盤本就是自住,倘若再有稅費,那豈不是在自己的房子裏也要交租金,實在是划不來。倒不如到遠一點、不限購的地方買一套房,等有了資格再換房。”小張說。
而以改善爲目的的尹女士則認爲,關鍵是改善需求確實較爲急迫,真到了收房產稅的時候在看,實在不行就用房子再置換房子,拿着錢攥着,怕永遠趕不上房價攀升,況且現在買商業立項的樓盤還省下了一個購房資格。
對此,業內人士分析,目前關於房產稅還都是傳言,在傳言的背景下,改善型購房人買住宅還是買商業立項的產品,基本上都涉及到房產稅的猜想,影響不大;對於剛需則不同,如果買商業立項的產品,即使是首套也不能免房產稅的話,顯然會動搖其購買決定。
另外,有購房人說,本次國五條細則中對於公積金認房又認貸的調整,對於剛需買商業立項樓盤也會有些許影響。如果購房人憑藉購買商業立項的房產提取公積金,那麼就意味着如果未來再次購買房產,將直接需要6成首付。
對此,劉雲岐強調,不可否認商業立項的樓盤對於剛需而言門檻高,由於政策明確公積金使用可能影響再次置業的首付比例,因此建議剛需族買商業立項小戶型儘量不要使用公積金,以免得不償失。對於投資客而言,則更應該注重這類房產所在位置的商業氛圍成熟度及前景。文/張蛟
細則落地新、舊豪宅市場反應迥異爲了保值豪宅成爲不惜代價拿下的“必需品”
高檔房18歲小業主背上千萬債
上課鈴聲一響,短暫的交談就告一段落,琪琪(化名)趕緊跑回教室,爲高考前的第二次模擬做準備。
去年12月份,剛剛年滿18歲的琪琪正在緊張地備戰高考。但與大部分同齡人不同的是,上月中旬,琪琪在許多張連自己都沒來得及看清的文件上簽字後,就成爲了一套價值1200萬的房子的主人。不過,換一種說法則是:還未獲得高中畢業證的琪琪,已經開始身背840萬元的購房貸款。不僅如此,也有業內人士透露,像琪琪這樣的“小”業主在新政後的豪宅買賣中並不少見。家長爲了獲得購房名額或是貸款優惠,過早地就讓孩子成爲房東,並背上了鉅額負債。
18歲高中生身背近千萬房貸
作爲琪琪母親的吳女士,從去年起就想買套大點的房子,但因爲北京嚴格的限購政策,加上不願出售名下的兩套房產,吳女士的買房計劃始終未能如願。去年底,女兒琪琪終於年滿18歲,讓吳女士萌生了用女兒名字買房並享受首套房貸款優惠的打算。
今年春節假期剛剛過完,吳女士就接到某樓盤銷售人員小王的電話。
“我們項目位於東四環CBD附近,新加推了一些230平方米的四居和290平方米的五居,均價五萬多每平方米,您有買房的打算嗎?以後這樣的核心區很難再有新房了。”小王問道。
“我想買套大點的房子,但已經沒有買房資格了,怎麼辦?”王女士回答。
“您有名下無房但滿18歲的孩子嗎?或者是您自己的公司?我們都可以幫您買到房子。”小王說,他們項目中用公司名義買房的不在少數,但要繳納額外的交易稅費,如果有年滿18歲的孩子,不但可以按照首套房來買,還可以享受到85折的貸款優惠。
“孩子還在上高中,能貸款嗎?”吳女士感到疑惑,覺得銀行不會爲沒有償還能力的孩子放貸。
“沒關係的,我們有幾家合作的銀行,很好操作。您如果有自己的公司,就爲孩子辦一個僱傭合同,給孩子開個收入證明,如果沒有我們就幫您找這樣的公司,保證讓您貸到款。”小王言之鑿鑿,終於說動了本就想買房的吳女士。
隔了一個禮拜左右,爲了不耽誤孩子學習,吳女士將籤合同的時間定在了週末,銷售小王已經事先幫吳女士的女兒琪琪弄到了一張僱傭合同和1000元/月的收入證明。
在辦理貸款時,由於與開發商的合作關係,整個過程並未遇到問題,銀行方面先是在把琪琪和吳女士的收入捆綁到一起後,讓吳女士出示了自身房產、汽車、股票等資產的證明後,很順利地就完成了批貸手續。
當天吳女士就順利買到了一套230平方米的大四居,總價約1200萬元,在當場交了30%也就是360萬元的首付款後,琪琪成爲了這套CBD豪宅的主人,同時背起的還有840萬元的房貸。
調控下新房豪宅受影響不大
吳女士的故事十分典型,也是當前北京市場上豪宅項目的主要成交方式之一。由於千萬級別的豪宅買家普遍是多次置業,在限購嚴格的情況下,用孩子名字或是公司名義買房就成爲常態。這也使得新房豪宅市場即便遭遇嚴厲調控,依舊未見頹勢。
據亞豪機構統計數據顯示,2013年3月,北京在售報價超過4萬元/平方米的豪宅中,共實現成交598套,成交金額達45.1億元,同比上漲42%。
對此,亞豪機構副總經理高珊告訴記者,在過去的幾年中樓市經歷了大大小小的調控,但是豪宅市場由於與民生問題關係不大,一直未受影響,被認爲是最爲穩定的物業,不少富裕階層在抵禦通脹之時,也將豪宅作爲了資金的避風港。
類似的市場判斷也獲得了豪宅開發商的認同,遠洋地產在望京區域打造的遠洋萬和公館項目,均價達到6萬元/平方米,且主打200平方米以上的大戶型,單套價格都在千萬級別以上,一般來說,是成交比較緩慢的項目。但該項目的市場總監牛牧遠卻告訴記者,目前萬和公館積累的客戶早已超過項目的供應量,開發商甚至不得不控制一下銷售速度。
20%個稅造成
二手豪宅出現拋售
一手豪宅量價依舊高企,但在二手房交易方面,一些地方的豪宅已經出現了拋售。上週,上海中原發布的一則報告稱,該公司對旗下350多家門店的統計顯示,隨着“國五條”地方細則落地,有近兩成的中高端房源賣家恐稅心態加重,並選擇降價拋售滬上豪宅,降價幅度在15%至20%,以期快速成交。中原地產稱,這主要是爲了規避“20%個稅”。但眼下買家仍顯得比較猶豫。
以海淀區世紀城觀山園的一套210平方米四居室計算,當年售價不足一萬元每平方米,現今價格已經達到了7萬元/平方米。在政策出臺前,這套房個人所得稅按照房屋成交總價的1%繳納,爲210平方米×7萬元/平方米×1%=14.7萬元;而國五條細則落地後,住房個人所得稅按照所得差額20%繳納,則高達210平方米×(7萬元/平方米-1萬元/平方米)×20%=252萬元,也就意味着要多支付230多萬元的成本。
雖然這個稅費和投資豪宅的收益相比是可以承受的,但對於急需用錢的豪宅業主來說,爲了快速成交,不得不降價拋售。有業內人士就透露,不僅是新房,接手二手豪宅的買家,也普遍有多次的買房經歷,爲了獲得買房名額,同樣頻頻使用成年子女或公司的名義。
文/本報記者李桁