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據王先生透露,其原本想買該項目一期的產品,可是由於他知道該項目時,該項目一期的產品已經賣完了,因此他纔不得不等待二期。原本,該項目的銷售人員告訴他,二期的售價應該在3.3萬-3.5萬元/平方米,可是其後的一個月內,該項目的售價一調再調,最後調成了3.9萬元/平方米,明顯高於該項目一期的售價3萬元/平方米,因此沒能拿到預售許可證,因而開不了盤。
“後悔死了,當初如果不是等該項目開盤,我的房子早就買了。而且,我原先的那套小戶型住房位於北京市四環以裏,周邊地鐵、公交一應俱全,而且還是學區房,目前,這套房子的售價與我出售的時候相比,已經上漲了近百萬元,現在想想這件事我就心疼。”王先生頗爲感慨地說。
換房成本明顯增加
除自己中意的樓盤遲遲不能開盤外,由於北京市明確將嚴格執行“認房又認貸”政策,這使得與王先生一樣的改善型需求在換房的過程中,還面臨着首付成本增加的問題。
“在北京市‘認房又認貸’政策嚴格執行之前,其實部分銀行在發放貸款時,只認房不認貸。”購房人賈先生表示,按照他原本的設想,名下的第一套住房在已經出售的情況下,購買第二套住房時,只需要付30%的首付即可。可是,目前北京市嚴格執行了“認房又認貸”的政策,讓他的換房夢想很難執行。
據賈先生介紹,由於在CBD工作的關係,考慮到20分鐘的車程範圍,他看上了亦莊林肯公園項目的170平方米的戶型,單價爲27500元/平方米,一套房子總價大概需要467萬元。在“認房又認貸”未嚴格執行的時候,他賣掉名下房產後,可以按照首套的方式購買,首付只需30%,大約140萬元。但現在,即便賣掉房子後,由於有貸款買房記錄,最低的首付也得按照60%算,約爲280萬元,並且貸款利率還會按照國家基準利率的1.1倍執行,這等於讓賣小買大的換房成本翻了一番。
據鏈家地產市場研究部統計,目前北京二手房市場上改善性需求佔比約爲45%,其中至少有八成屬於賣一買一的置換需求,約佔36%;新房市場上以小換大的改善性需求比例也在30%以上。也就是說超過三分之一的購房需求首付將從最初的30%提高到60%。而真正意義上的家庭購買第二套房的比重不會超過20%。對此,鏈家地產市場研究部張旭表示,置換型的二套房購房者的首付比例翻番,對於需求的抑制會比較明顯。
或影響小戶型銷售
事實上,北京版本的國五條細則的出臺,影響的不僅是王先生和賈先生這樣的準改善性需求,更影響到一些購買小戶型的首置剛需,因爲未來他們也面臨着換房的難題。
“我本來準備先買一套60平方米左右的一居室作爲過渡房,可是按照北京市目前的政策,即便將來我將購買的小戶型先賣掉,然後再買新房,我依然會被當做購買第二套住房來對待,首付需要60%,貸款利率是國家基準利率的1.1倍,這無疑將增加我的換房成本。與其如此,我還不如再等等,等攢夠足夠的錢後再一步到位購買一套稍微大點的戶型。”小張表示。
據瞭解,在北京版本的國五條細則出臺後,不少與小張類似的剛需在出手購買小戶型作爲過渡房時都變得遲疑了。這是因爲一旦他們出手購買了小戶型,將來他們在換房時的難度將加大,這顯然不是他們樂於見到的局面。
目前,購房者的這一變化已經引起了一些房企的注意。據瞭解,位於北京大興區的一處樓盤,目前處於項目規劃階段,計劃下半年開盤。本來該項目規劃有一居室的小戶型,後來該項目的開發商在評估信貸新政後,遂放棄了一居室戶型的設計開發,最終將該項目的戶型全部變成70-90平方米的兩居室和三居室戶型。對此,分析人士指出,在此信貸政策影響下,更多的房企將會調整產品的結構,減少小戶型的比例。文/李路斌
網籤、訪客量下滑二手房市場明顯降溫部分賣方“轉售爲租”買方“轉買爲租”
二手房買房心態像六月天說變就變
最近一直有二手房置業打算的胡女士頗爲“糾結”,隨着北京“國五條”細則的落實與執行,“現在買”還是“過段時間買”成了她反覆思考的兩個問題。“現在買”,胡女士擔心房主會因差額20%個稅的問題而“自然而然”地擡高房價。“過段時間買”,雖然胡女士可以要求中介幫忙留意房本滿五年且爲家庭唯一生活用房的“免差價”房源,但是到時如遇房主惜售、看房者競相加價,那還不如此時“先買先得”。
雖然“角色”、處境有所不同,但是賣房者陳先生有着與胡女士同樣的“心境”——“糾結”:“現在賣”,處於觀望之中的買房者很難痛痛快快地給個好價錢。“過段時間賣”,陳先生又生怕買房者的觀望情緒未得以緩解,且都把目光轉向新房市場,從而耽誤賣房時機。縱觀二手房市場,正是因爲有了衆多類似這樣的“掙扎”、“糾結”,使得近來二手房市場成交量明顯下滑,買賣雙方暫別“我的眼裏只有你”的“蜜月期”,攜手走入“雙緩期”,迷茫觀望。
觀望情緒甚濃二手房市場溫度速降
“請問您現在還有意購買二手房嗎?”“沒有!”“那……”還沒等中原地產置業顧問小王推介合適房源,被回訪的客戶已匆匆掛斷了電話。據小王回憶,在京版“國五條”細則落地之後的半個多月裏,回訪中發生類似情況的概率十有八九,門店訪客量也大幅下降,這與細則正式出臺前幾周客戶‘主動上門’、過戶‘爆棚’的情況形成鮮明對比。用小王的話說,“購房者的心態就像六月天,說變就變,讓人不知所措”。小王表示,不少購房者表示置業計劃暫時取消,還有的購房者表示已無購房資格,準備續租。只有極少數置業者仍然“求房心切”,但是這類購房者往往會把目光優先鎖定在那些“免差價”的“熊貓房”上。
賣方方面,偉業我愛我家市場研究院分析師孔丹認爲,購房需求下降導致成交量下滑,部分房東雖然仍將房源掛盤出售,但是他們的銷售心態“大有不同”。“原來房主掛牌想馬上把房子賣出去,但是現在一般是‘看看再說’,遇到合適的買家就出售,不然就‘轉收房租’。”孔丹說道。
近期,買賣雙方心理預期發生變化,這使得京城二手房市場迅速降溫。根據北京住建委的網籤數據統計,4月8-14日,北京全市二手住宅網籤總量爲1716套,日均網籤僅爲245套,與3月份的日均網籤量相比大幅下跌了83.2%。
《廣廈時代》在走訪雙井一帶房屋中介時發現,不少中介門店一別之前的“盛景”,“門庭”略顯“冷落”。不少中介工作人員表示,現在每天的工作量不比“全盛時期”的“九牛一毛”。與此同時,細則落地前多個過戶大廳“人滿爲患”的情況也從“沸點”明顯回落,僅留購房者搭乘“政策末班車”前“瘋狂”後的“餘熱”。
對需承擔個稅的房主及經濟實力一般的置業者影響較大
針對二手房市場降溫的情況,偉業我愛我家市場研究院分析師孔丹表示,從京版“國五條”公佈以來,二手房成交量下降近七成,現在情況基本已經穩定下來,沒有持續大幅下降的趨勢。
目前賣方市場的情況是,房主會因手中持有的房源類型不同,使得其“心情”也有所不同。細則影響較大的是那些房本不足五年、要承擔20%個稅的房主,這其中又以急需用錢改善置業的房主爲甚。“這類房主一方面着急賣房、一方面又面臨高額稅收,觀望、下調價格還是幫着購房者承擔一部分稅收,他們心裏也很難有一個明確的指向,較爲迷茫。”孔丹說道。另外,對於持有該類房源,不着急出手的房主來說,孔丹認爲,不排除他們會有提高房價、抵消稅費的可能。如果賣房者手中持有的是房本滿五年且爲唯一住房的‘免稅房’,孔丹表示,這部分房主的心態還是會比較樂觀,未來買方需求一旦上漲,這部分房子會更受購房者青睞,價格表現也會較爲堅挺。
對於買方市場,孔丹認爲,細則落地會對經濟實力一般的購房者影響較大。“比如購房者可能買房只准備了150多萬,個稅提高之後,多出來的成本將導致購房者無法置業”。孔丹說道,雖然“免稅房”備受購房者關注,但從各門店實際訪問情況來看,免差價的二手房市場需求量也沒有想象之中的那麼旺盛。因爲消費者對政策瞭解還比較滯後,另外在選房時,購房者首先考慮的還是房源位置,以自己未來生活、工作的“半徑”爲出發點,而不是哪有“免稅房”,購房者便去哪兒。