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國五條細則落地
高檔房、改善房、剛需盤、商住房、二手房……五大買家都有難唸的經———
眼下人們最喜聞樂見的生活方式莫過於“羣”,微博、微信裏身份趨同、價值觀相似、年齡相仿、收入水平相當的人們紛紛奔着同一個目標“建羣”,而當下的樓市,買房人何嘗不是這樣爲了買房目標組建標籤的“羣”。他們大致分爲五個羣,豪宅買家、改善型買家、剛需買家、商住房買家、二手房買家……他們共同面對着一個課題:國五條出臺後,房產如何進行買賣、投資、出手、改善?……爲了理清頭緒,本期《廣廈時代》特意採訪了各類置業人羣,針對調控細則的影響,舉例剖析剛需、改善、高端、投資等不同的置業需求可能遇到的新問題,從不同的角度爲購房人還原新政後的北京市場,爲買房人獻計獻策。
低總價新盤選擇少搖號人忐忑開盤時間又有變數
剛需房花錢買房還要託人情
經歷了反覆選擇,託人搖號,籌集首付一系列“糾結”的過程,小朱本以爲他這一年的買房路可以在4月份結束,但前幾天接到的電話又給他澆了一盆冷水,他想買的大興區某項目,因爲預售證的問題,開盤時間將繼續順延。國五條的細則對於他這樣的純剛需族並沒有新的限制,但卻從另一方面影響了他的買房路。
看房:從三環到六環
兩萬以下房難尋
小朱之前一直與父母住在南三環馬家堡,去年春天,他和同是北京人的女朋友結婚,婚後繼續和父母住在一起。父母家的房子是個不到60平方米的老式小兩居,四口人生活在一起十分不便,因此小朱計劃買房搬出去。
一開始,小朱打算買一個小一居,與父母之間住得近些,方便平時來往。他在角門周邊的幾乎每家中介都留下了聯繫方式,也看了無數的房源,但是始終沒有遇到合適的。小朱手裏的積蓄不多,加上雙方父母的貼補,能湊30多萬,按照首套房首付30%計算,小朱把自己的買房預算定在100萬。當時這個總價,在南三環能夠買一個老小區的一居,但由於年代久遠,貸款的評估價無法到100萬,首期款至少要拿出50萬,他負擔不了。
於是小朱將購房範圍繼續向南擴張,他得知大興天宮院板塊很火,對比周邊的幾個項目,他最終選定了一個57平方米一居,預計均價17000-18000元/平方米,總價算下來就一百萬左右。小朱選擇這裏也是無奈之舉,按預算基本只能選擇遠郊的新房。
在《廣廈時代》的調查中發現,小朱這樣的購房者並不是個案,由於總價的限制,只能將購房的範圍一再擴大,最終選擇交通較方便的遠郊項目。有業內人士指出,目前北京市土地供應在逐漸向外圍擴散。由於土地成交時溢價率較高,開發商只能想盡辦法增加附加值,最終大多將項目定位爲高端或改善型產品,從規劃時就將小朱這樣的購房者已擠出市場。
確定:排號者衆多多方打聽託關係
小朱確定購房意向時,該項目已經銷售了兩期。小朱打聽到,這裏每次開盤都會遭遇搶購,兩三個人搶一套房子還算是正常的,每期賣完還會有不少沒選到合適戶型的客戶等待下一期。據置業顧問介紹,該項目三期將會推出600套左右房源,而小朱選定的戶型一共就70多套。小朱排上號的時候前面已經排了近1000人,而當時距預計的開盤時間最少還有3個月。
小朱曾經在房地產相關的行業工作過,他想起以前經常有人託他的同事幫忙排號買房,於是他也找到以前的同事,希望能幫忙讓他順利地搖上號。當他和他的同事講了需求之後,得到的答覆是,只能幫他想辦法,沒法確定。
《廣廈時代》瞭解到,像小朱這樣有託人搖號想辦法的剛需購房者有很多,而且不乏成功的先例,這其中最常見的就是找銷售人員幫忙。據一位不願透露姓名的業內人士透露,他們項目去年開盤時,很多銷售人員靠排號拿到的“好處費”比賣房拿到的佣金還要多,最多的一次開盤,光這一項收入就有20多萬。更有甚者,在某個剛需盤,因爲購房者沒有預付給銷售人員“排號費”,銷售人員就沒有幫他辦理相關事宜,購房者最終沒有被搖上號,大鬧售樓處。
該業內人士還透露,搖號暗箱操作的事情在市場上十分普遍,尤其是一些大熱的剛需盤,好的戶型數量有限,託關係也較多。
根據最新消息,該項目目前排號已經近4000人,小朱能搖上號的機率在繼續降低。
業內人士分析認爲,很多開發商將多次、少量推盤作爲其推盤策略,無疑造成了人滿爲患搶購的場面,但究其根本原因,還是反映出了目前北京樓市,尤其是低總價的小戶型項目需求大於供給的矛盾。
等待:預售證問題開盤時間繼續延後
前幾天,小朱又接到他置業顧問的電話,原本最近要進行的驗資要延後了,因爲北京國五條細則對新建商品房價格的要求,他們項目的預售證暫時批不下來,具體延期到何時,他們也無法得到確切消息。不過小朱也得到一個好消息,置業顧問向他保證,這期的價格肯定超不過18000元/平方米。
根據北京市住建委網站信息顯示,小朱所購項目的已售房源,一期均價爲15793元/平方米,二期均價爲16136元/平方米,漲幅並不高,而三期產品置業顧問和媒體報出的預計價格都在17000-18000元/平方米。這個漲幅對於小朱這樣的購房人並不難接受,他現在關心的是到底什麼時候能買上,能否買到自己心儀的戶型。
根據國五條北京細則,“對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。”規定中並沒有對於價格高出的幅度作出具體的規定,很多開發商都在揣測。大興某項目的營銷總監表示,多年來,“低開高走”已經是房地產營銷中最常見的手段,這也符合市場經濟的規律,樓盤首期開盤時,周邊配套和規劃還不是很完善,推出的樓座可能也是項目中位置不太好的,隨着區域的成熟和產品的升級,價格逐步走高,這已經成爲一個慣例。該營銷總監還表示,如果價格不是一期比一期高,前期業主也會不滿意,因爲降價業主維權的事情也屢見不鮮。
對於應對新政的辦法,他表示,他們現在就在考慮,原本打算應用在新一期產品中的綠色技術是否要上馬,技術的增加無疑會增添成本,但銷售價格又要被控制,對於開發商來說得不償失。另一純新盤的負責人就表示,他們已經在重新考慮自己項目的預售證申請,原本打算先給兩棟位置較偏樓座拿預售證,現在打算重新規劃,一次性拿下全部項目的樓座,以便可以自己把握推盤的節奏和價格。
北京市住建委網站信息顯示,截至4月15日,新政後僅有3個項目預售許可證獲批,其中兩個是老項目的後期,價格基本與前期持平。而小朱所要購買的項目,還未拿到預售許可證。文/門庭婷
固有小戶型房屋已出售中意新房卻遲遲不能開盤京城樓市細則讓改善性需求成本增加
改善房賣了老房損失百萬
“真是後悔死了,我那套小戶型的房屋已經賣了,可是中意的新盤卻由於售價高於前期而遲遲不能開盤,目前,我賣掉的那套小戶型的房子的售價已經上漲了近百萬元,要不是當初開發商告訴我,他們的項目即將於3月份開盤,我纔不會這麼匆忙就把老房子賣掉呢。現在可好,新房沒買到,老房子也已歸了他人。”近日,讀者王先生向《廣廈時代》反映了自己的遭遇。
據瞭解,目前像王先生這樣的遭遇在北京並不少見。在北京版本的國五條細則出臺後,不少改善型購房者由於北京明確將嚴格執行“認房又認貸”政策、售價明顯高於前期的項目不能拿預售許可證等因素,致使計劃中的換房計劃中途擱淺。
購房計劃被迫中斷
年初,在朋友的介紹下,王先生相中了北京市五環附近的一個項目。“該項目離五環特別近,計劃開盤的時間也比較早,而且該項目的戶型不是特別大,總價會稍微低一些。”王先生表示。“當初聽開發商說,該項目的開盤時間應該在今年的3月份左右,因此,我便匆忙將原先的小戶型住房給賣了,誰知房子賣了以後,北京版本的國五條樓市細則出臺了,該項目由於售價明顯高於前期而沒能拿到預售許可證,因而開不了盤。”