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法律人士:
業主民主表決很關鍵
陽臺包不包由誰來決定?
浙江萬裡學院法學院副教授唐先鋒說,目前我國現行的法律法規中,並沒有明確地關於陽臺封閉與否的相關規定,只是相關的“建築規范”中提及如果封閉陽臺,應“統一有序,色調一致,不超出外牆面”,“欄杆的垂直杆件間淨距不大於0.11米”等。
“一個住宅小區內的陽臺除法定不能封閉的外,是否能封閉,一般適宜由該小區業主大會或業主代表大會通過表決決定,不宜由開發商或物業服務企業單方面來決定。”唐先鋒說,陽臺是否封閉,本質上是對房屋這一私有財產的事實處分問題,而住宅小區內的房屋一般為小區內業主區分所有。陽臺封閉與否還涉及整個住宅小區風格統一、居住與使用安全等諸多公共利益,應當由小區全體業主按照相關法律規范、通過民主表決的方式去決定。”
“如果業主想封閉陽臺,可通過召開業主大會或業主代表大會,制定正式的‘管理規約’,對物業服務協議進行適當修改。當然,若業主大會作出的不允許封閉陽臺的決議損害了部分業主的合法權益,該部分業主可以依據物權法向法院訴求撤銷該決議。”
針對有居民反映的物業強制使用指定商家的材料,唐先鋒說:“物業服務企業沒有限定業主至指定商鋪購買封閉陽臺材料的權利,此指定不僅涉嫌侵犯業主的契約自由,而且涉嫌不正當競爭。”
但是,物業服務企業可通過推動小區業主大會或業主代表大會在管理規約中,或制定專門的小區內裝飾裝修的內部規定,或在業主委員會代表全體業主與其簽署的物業服務合同中專門規定或約定“為了住宅小區樓房的整體美觀、安全等目的,要求業主在封閉陽臺時要使用統一規格的材料、按統一的設計來封閉陽臺”。
“這些管理規約或內部規定一旦經合法程序表決通過,小區內全體業主必須遵循,即使某些業主投了反對或棄權票,或某些業主沒有參加表決,均應服從,此乃現代民主基本規則。”
唐先鋒提醒,此時若有業主違反規定安裝,從法律上分析,並非違約行為,而是違反區分所有建築物內部自治規范的行為。如果是經業主大會或代表大會表決通過並授權業委會與物業服務企業簽署的物業服務合同中有此方面的特別約定,此時若有業主違反該特別約定,從法律上分析,應屬違約行為。記者董小芳文/攝