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分化也已開始
“房地產行業可能會迎來新一輪的兼並熱潮,行業洗牌加速,行業集中度提昇。而不少私募地產投資基金也在此時躍躍欲試,伺機接盤。 ”清科研究中心分析師鄭知行表示。
值得注意的是,房地產行業的兼並與洗牌也加速了私募地產基金的分化。
蔡汝雄向記者談到,目前私募地產基金已經分化為兩類,一類是以大型房地產開發企業為依托的基金,其表現出大型化、高端化、銀企合作化等趨勢。另一類以小規模、無房地產背景的私募地產基金為代表,它們目前已經陷入了募資和尋找項目的瓶頸。
另據張民耕透露,從今年底開始,各基金將陸續有項目進入退出期,屆時“是騾子是馬”立見分曉。實力過硬的公司將躍上新的臺階,出現“體量”超過50億元的大基金。而業績較差的公司則會被淘汰出局。
這樣的局面充分說明,由於房地產開發企業融資難,使得創立房地產基金成為各方“共識” ;另一方面,已經建立的私募地產基金,如果沒有自身的核心競爭力,在發展的初級階段就將遭遇“成長的煩惱” 。
上述種種也顯示了加入該行業的難度,蜂擁而入的時代已過去。
上錯花轎?
對中國的私募地產基金,看多者有,看空者更不少。看空的理由是:眾多地產基金主要目的僅是作為一個融資平臺,導致投資人變相成了“炒房者” 。初衷本身就存在問題,何談未來的發展?
一位房地產開發商向記者表示,一天能收到多個推薦私募地產基金的短信, “漫天撒網尋找投資人,給人的感覺就是整個市場充滿了混亂、投機的氛圍。在國外,私募地產基金是富人的游戲,最低門檻也要幾百萬美元。 ”
毫無疑問,和歐美相比,中國的私募地產基金纔剛剛起步。在美國,房地產開發的資金來源超過80%依賴於基金直接融資,而在中國卻佔比很小,房地產開發資金來源的50%以上都來自於預售和銀行貸款。
看空的原因還在於企業管理問題。中房信集團研究總監薛建雄認為,目前房地產的財務制度還很不透明,政府的土地增值稅都收不上來,也就是說這些小股東的利益跟本沒有保障。 “大?東賺錢了,良心好的多拿點出來分,不好的就可能一分不給,讓小股東保本就不錯了。 ”
當然,投資者投資理念不成熟也是困擾基金發展的重要一環。在國外,機構投資者與私募地產基金的配合最為契合,因為兩者都追求穩定而長期的回報。而在中國的現實是:人民幣基金中,五成以上來源於個人投資者,使整個行業處於“錯配”狀態。
錯配的結構影響了基金運行的軌跡。從投資領域來看,大多數基金集中於住宅市場,這是由於目前只有住宅開發可以滿足“快進快出”的投資結構與較高收益。一旦投資人和管理人雙方只為謀求短期利益,就將縮短投資周期,變相成為高利貸乃至炒房團,這無異於飲鴆止渴。
“從國外的經驗來看,私募地產基金在美國發展壯大,一個重要的宏觀環境是上世紀70年代通過的一系列法案,允許保險、養老基金等機構投資者投資房地產,並在80年代的稅改中,取消了個人投資不動產的一系列優惠,從而使機構投資者成為不動產的投資主體。 ”穩盛投資管理有限公司總經理吳濤表示。