|
||||
中國式地產情結
地球人都知道,中國人有地產情結。由於國內投資渠道相對狹窄、品種單一,在“史上最嚴厲”的調控之前,投資人炒房;調控之後,高淨值人群的主要投資方向便集中在房地產信托和私募股權投資兩大領域。
數據顯示, 2011年三季度以後,房地產信托規模開始收縮,佔同期資金信托總規模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83% ; PE的整體情況亦不佳,過去幾年為企業做Pre-IPO成為大多數PE的主要收入來源,而近期股市持續低迷,企業的上市市盈率一再下跌, PE的暴利時代一去不復返。
在兩大投資渠道盡顯疲態,而個人財富持續增長的情況下,高淨值人群的投資需求仍然旺盛。目前國內地產私募基金的目標收益率一般在20~25% ,穩定、持續的高水平收益率能夠吸引風險厭惡程度較低的投資需求的關注,之前通過其他平臺進入房地產投資的資金將會有很大一部分轉移至私募地產基金。
當然,歸根結底還是對房地產整體形勢看好。無論是如火如荼的城市化進程,還是剛性及改善性需求,都給中國地產行業抹上了明亮的色彩,也給投資人入注了信心。 “從收益情況來看,房地產依舊為較高收益的產業。 ”因此,熱錢絕不會放棄在這個領域掘金的機會。
因危得勢
目前,人們已經用“鴻哀遍野”來形容房地產市場。
6月5日,住建部依舊表態稱堅持房地產調控不動搖。這被解讀為,即使在當前經濟下滑的形勢下,樓市調控政策基調不變,即不加碼,也不放松。其中,限購和限貸政策“紅線”被再次明確,這將成為地方政府微調政策重要約束條款。
同時,庫存連創新高,房企面臨巨大的去化壓力,單純的降價已經難以實現大批量的跑量。
據戴德梁行的一份報告顯示,持續的房地產市場調?令銀行對房地產類貸款盡顯疲態,房企高負債率及存貨量基本面急需改善,現金流及償債壓力依舊突出。今年4月,全國房地產開發企業從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1546億元,佔房地產開發資金月新增量的27% ,為年內最低。
值得注意的是,曾經被稱為“救命稻草”的房地產信托也在今年進入兌付高峰期。據中金公司研究報告統計, 2012年預計房地產信托到期規模2234億元,總還款額約2500億元; 2013年預計到期規模2816億元,總還款額約3100億元。今年開始將是房地產集合類信托的償付高峰,第三季度到期規模約1000億元,其他季度到期規模350億至500億元。
這就使得開發商的資金問題愈發突出,破產房企已經出現,杭州瑞達實業投資、杭州金星房地產開發有限公司、杭州錦繡天地房地產開發有限公司即是例證。
事實上,似乎對房地產開發商來說,四顧茫茫,唯有私募地產基金。
“復星系”的佐證
早期開始關注私募地產基金的開發商們已嘗到了甜頭。 “復星系”便是一個很好的例證。
5月17日, “復星系”的地產基金管理公司復地[簡介最新動態]共贏資本發行的復邦Ⅱ期基金獲得超額認購,募集規模超過6.3億元人民幣。此次發行的復邦基金Ⅱ期,為滿足不同投資人的風險偏好以及多樣化選擇的投資訴求,采取了投資人分級(優先級與次級)的結構性優化設計。
“我們目前管理的基金主要分為三個類型,第一個類型為主題類基金即復邦城生態商務社區發展基金,主要做以上海、北京近郊為主的商務綜合園區。第二類型是機會基金,例如把握一些並購的機會,收購一些現成的物業和項目等;第三類則是嘗試做一些資金池,預期回報相對固定,但是期限會較短的一些產品。 ”復地共贏資本總經理丁亞明告訴記者。
“復星系”已先後成立了三個差異化定位的地產基金管理平臺,分別為智盈投資、星浩資本和共贏資本,三者方向各有不同,分別側重於跟投復地開發的住宅項目、大型城市商業綜合體、復合型商務地產的投資與開發。
據了解,成立不到一年的復地共贏資本目前管理基金資產的總規模超過12億元人民幣。丁亞明表示,未來三年,復地共贏資本基金管理規模將達到60億元人民幣。
“復星系”僅是冰山一角。據盛世神州房地產投資基金副董事長蔡汝雄透露, 2010年中國房地產基金管理公司約100家,管理資金約200億元。有機構預測2012年中國房地產基金將會增至500家,資金管理規模約1000億元。
值得注意的是,這個數字與2011年房地產貸款總額10萬億元相比,僅為1% 。可見房地產基金總量目前依然弱小,未來市場發展空間巨大。