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廣州郊區盤降價躁動
在被認爲樓價穩定的廣州,也有躁動,先是周邊一手新盤玩起“高報低開”策略,開盤價比“吹風價”要低一兩千,隨後,個別“膽大”的舊盤新推的項目如亞運城,新一期發售價低於前期價1成,便宜了1000元/平方米。番禺豪宅盤珊瑚灣畔盤則玩了一次“閃價”行動:新一期單位悄然開始VIP認購,開盤前可以1.4萬元/平方米起的價格認購,比1.7萬-1.8萬元/平方米的二手價低了不少,但開盤後立即恢復到2萬元/平方米。
但市區盤依然難見明顯降價。倒是濱江東一個叫海天花苑的爛尾盤,小業主因開發商走佬十多年來無法辦理房產證,最近作爲廣州解決歷史遺留問題樓盤而獲得辦證,一個香港投資客“解套”後以1.2萬-1.5萬元/平方米將手中75套房源放售,低於該盤1.6萬元/m2的均價,引來搶購。該香港業主1996年時購下海天花苑,其間也想出售,但因房產證未辦理未能如願。儘管該樓盤有爛尾這一特殊背景,但在“降價”語境下,仍成爲“投資客低價拋售、撤資離場”的案例。
而珠江新城一處村民復建房,不能作爲商品房在市場上買賣,近日,二房東把這批房源以毛坯房形式出租,但中介公司卻有誤導之嫌:宣傳單張“50萬元總價購買74平方米,單價只要6757元/平方米”,其實50萬元並非售價,而是租用毛坯房20年的總租價。不過,無論如何,“6”字頭已大搶眼球。
四季度樓價
或創“新低”
“房價下跌與政策鬆動將‘相伴而行’。”楊紅旭判斷,未來半年都將處於“探底”通道,期待2008年年底至2009年那輪快跌急升呈“V”形的報復性反彈,並不現實。“預計明年纔有可能完成築底,其後的復甦和反彈,預期也是慢步調的,調整週期將長於上一輪。
趙卓文分析,房地產項目要求的資金充足率爲20%,發展商普遍是1塊錢的本錢,做5塊錢的生意。在資金成本明顯上漲的2012-2013年,發展商“進退兩難”。“第四季度,開發商要支付工程款、地價款、到期貸款、債務、還要發放員工薪酬獎金,壓力前所未有。”在趙卓文看來,第四季度,樓市成交均價有可能創出年內“新低”。
“就廣東而言,發展商仍有降價空間。”趙卓文進一步解釋,目前在售項目,基本上是二、三年前,甚至更早前所獲土地資源發展起來的。過去5年,廣東經營性地價有3-4倍的上升。發展商目前在售項目普遍利潤率在30%-50%以上,樓價下調10%-30%,還未觸及成本。當前基本上屬於“讓利促銷”,還未到“割肉銷售”,仍有降價空間。
趙卓文認爲,從成交結構來看,第四季度也具備了創新低的條件。以廣州爲例,目前超過70%的供應量在遠郊四區兩市。買家主力也轉變爲“有購房資格”的自住型剛性買家,開發商將會大量傾銷“物美價廉”產品,甚至會降低裝修標準,主推廉價產品等。“四季度,將是中低價格產品的促銷期。”
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