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探詢樓市拐點
對樓市是否到達拐點應始終有清醒的認識,任何誤判形成的政策變化,都有可能令調控前功盡棄
中國房地產市場已經形成的傳統的“金九銀十”,今年沒有“如約而至”,取而代之的“慘淡”和“低迷”成爲重點城市房地產市場的普遍特點。堅挺的房價在一些城市開始出現下降的苗頭。
國六條,國八條,新國八條,這一輪最嚴厲的房地產市場調控似乎看見了曙光。
接下來的房地產市場會出現怎樣的變化?1998年住房制度改革以來,一路向上的房地產市場發展曲線會出現向下的拐點嗎?房價會降到老百姓期盼的位置嗎?
對房地產市場的調控成果,在接受十一屆全國人大常委會第二十三次會議的專題詢問中,住房和城鄉建設部部長姜偉新給出的答案是,商品房價現在總體上趨於穩定,一些城市開始有下降苗頭,一些二、三線城市還在漲着,但是漲幅開始減小。
姜部長“穩定”、“苗頭”、“還在漲”等審慎的表述背後,到底房地產市場出現了怎樣的變化?
拐點到了嗎?
“現在的情況只是冰山一角,根本談不上拐點,充其量只是醞釀拐點的過程”,在國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣看來,中國房地產市場的拐點還需要一定的時間才能確立。
王小廣所說的“現在的情況”是,北京,房地產交易管理網統計顯示,從9月1日至10月25日,北京市新增供應住宅套數合計爲16169套,但整體簽約率只有一成左右。一手住宅庫存量已經接近12萬套。
浙江,前三季度的統計數據顯示,房地產投資達3102億元,同比上升50.1%,但商品房銷售面積同比下降15.3%。
據江蘇省統計局最新發布的數據,前三季度全省房地產開發投資3951.3億元,同比增長33.6%。商品房銷售面積5569.6萬平方米,同比下降2.2%,其中住宅銷售面積下降3.2%。
北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經接近甚至突破了2008年的最高歷史水平。
“樓市成交量拐點已經確立,接下來將不可避免地出現房價拐點”,房地產業內人士在接受本刊記者採訪時提醒,後續樓市調控中,既要堅定擠出房價泡沫,也要防止房價大起大落。
“無論是新房,還是二手房,價格都開始拐了,北京樓市的拐點其實已經來了。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲。
“我最怕聽到這樣的論調”,一直呼籲中國經濟不能倚重房地產太深的王小廣擔心,“如果說拐點已經出現,那調控是不是不用繼續了呢?”在他看來,要防止房價大起大落是沒有錯,但不能用“所謂的”銀行的風險,宏觀經濟會受到影響等理由干擾甚至中斷對房地產市場的調控。
王小廣指出,拐點的出現至少需要具備以下幾個條件:
首先,拐點的出現是一個過程,先是銷量萎縮,然後是價格明顯下降,最後投資發生變化。在他看來,價格明顯下降意味着房價的降幅會達到2到3成甚至更多,致使市場預期發生改變,在這個過程中,會出現一些人撐不住了而拋售的情形。
其次,房地產投資增長回落。在他看來,銷量、價格有時是迷霧,一定要看投資的變化,房地產投資是否回落,目前超過30%的投資增幅,仍是高投資的表現。
再者,對房地產市場的變化,應該看全國,不能只看北京、上海、廣州。目前的情況來看,北京、上海一些區域的房價出現了鬆動,到整體來看,全國的房價今年漲幅不比去年低,原因在於,大城市限購促使邊緣區域房價上漲,一些中小城市、縣城甚至漲幅超過了一倍。
“房價下不去說明仍有投資需求”,王小廣認爲,目前的情況是,前期進入的資金並沒有出來,也沒有看到房地產商倒閉的消息,投資者也沒有向外拋售投資房。
對現階段的一些房地產項目的價格調整,王小廣認爲,“更多的是房地產商營銷上的一種策略。在社會財富集中度過高、房地產投資屬性過重等情形之下,誤判或者炒作房價出現拐點,會助推市場抄底風向的形成,促使房價醞釀更大的爆發。”
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