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供求轉換背後
從現在的情況來看,“如此大的新房庫存量,表明房地產一定是過剩了。相對於自住需求,就是過剩了”,王小廣不認同之前一些部門、機構乃至專家關於房價過快上漲源於住房商品供小於求的判斷。
在王小廣看來,以城市化爲大旗的住房供小於求的判斷一直誤導着住房制度的設計;以加大住房供應量來平抑房價的舉措,在寬鬆的貨幣政策之下,結果只能是南轅北轍,甚至助長了地方對房地產業的依賴程度。“因過量的貨幣供給和過度信貸投放,2009年全國平均房價一年增長達50%左右”。
“限購導致了二線、三線乃至四線城市房價的上漲,能說這些城市的住房供應都供小於求嗎?如果是這樣,那北京、上海等地的新房庫存創新高又說明了什麼呢?”王小廣反問。
在他看來,住房需求和投資需求是可以轉換的,正是這種轉換,讓一些人錯失了判斷,“或者說成爲一些利益相關者爲房地產發展‘造輿論’的‘根據’”。他具體分析指出,“在寬鬆的貨幣政策之下,住房需求可以擴大爲投資,而在緊縮的環境之下或者對住房市場預期不明朗的情況之下,投資需求是可以轉化或者削減的,一味地認爲中國的住房市場供應緊張是站不住腳的。”
“現在,這樣的誤判正在轉到保障性住房上面”。王小廣以今年1000萬套的保障性住房開工量來說,總投資量大約1.3萬億元,而去年房地產市場的投資總量是6萬億元,今年預計會達到7萬億元,其所佔的比例不到20%,應該看到,這對處於調控陣痛中的房地產市場而言,具有一定的支撐作用。但是,不能誇大其作用。
“原本政策制度設計的雙輪驅動,現在看來並沒有實現。一些地方大力推進保障性住房建設,普通商品房的開工量明顯下降,有的城市甚至佔總開工量的30%不到”,一位密切關注住房政策的房地產商對本刊記者表示,“政策對保障性住房應該有一個正確的定位,它不是爲了宏觀調控而生,也不是爲了調控房地產市場而建,更不能只是爲了完成一項政治任務。”
在他看來,目前政府手上握着這些保障性住房以及由此而產生的債務,在公租房不讓產權出讓等規定之下,現實中這些包袱最終是由企業替政府在“分擔”,“不能說沒有隱患”。
“我們到底需要什麼樣的住房制度”?王小廣認爲,這個問題目前仍沒有解決清楚。
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