|
||||
再來看一下保障房計劃,2011年計劃開工1000萬套,“十二五”期間3600萬套,而且各地“軍令狀”——《保障性住房目標責任書》已籤,所有分配完成的目標任務必須在2011年10月底前全部開工。這就意味着,今年7、8、9三月各地將迎來保障房大規模集中建設的熱潮;屆時,保障房“問責季”或許也將如期到來。
在指標與時間表的雙重考驗下,各地方政府已無路可退;另一方面,根據“十二五”規劃要求,各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低於住房用地總量的70%,而此後公佈的2011年全國供地計劃中,這三類住房用地佔78.6%,接近八成。在這種情況下,房企要想開發擴張或許也難以繞開保障房建設。1000萬套保障房建設計劃怎樣落實?如何化壓力爲動力成爲關注焦點。
對此,“中國地產三劍客”之一、中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海教授一針見血地指出:“本來房企通過參與保障房建設獲得穩定的利潤,是一個非常好的盈利模式,但與高價拿地、高價賣房獲取超高的盈利模式相比,建保障房對他們來說就是瞎耽誤工夫。只有把房地產業的投機打壓下來,消除房地產業的暴利機制,讓開發企業意識到通過建保障房獲得穩定利潤對他們來說是有好處的。”
上海證券策略分析師蔡鈞毅對此表示認同,他認爲政府對保障房建設的款項一般在三年內支付完畢,開發商回款有保證。相對於商品房項目,保障房項目的回款週期並不會因過長而構成財務壓力,相反保障房能夠成爲地產企業穩定的收入來源。
認清了“錢”途問題,一些地方還在建設模式、土地政策等方面進行探索和創新。據瞭解,爲了能夠完成高額的保障房指標,許多地方政府已出臺政策,鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。特別值得注意的是,去年相關部門對78家非房地產主業央企下達“退房令”後,前不久國資委首次明確要求中央企業“爭取多種途徑參與地方保障房建設”,以促進實現住有所居的目標。專家普遍認爲,完成保障房建設任務,央企應當承擔更多的責任和義務,但要防止出現借保障房之名行福利房之實。
曹建海告訴記者,一直以來,保障房市場都過於強化政府功能,而地方政府也是房地產產業鏈中的重要組成部分,讓開發企業試水參建保障房,通過市場槓桿探索一條轉型之路,政府則抽出身來進行市場監管。另外,對於問責必須落到實處。 資金缺口 金融機構:保障房項目是否有競爭力 專家:難在撬動8000億元社會資本除了保障房的盈利空間以及政策預期不明朗,保障房建設的另一個癥結則是資金缺口。全國人大常委會曾有專題調研披露,中央政府提高了廉租住房建設資金補助標準,但地方反映仍然偏低,許多地方省級財政補助數額很少,籌資壓力和建設責任主要落在市、縣、區政府身上,基層政府普遍反映壓力很大。據住建部公佈的數據,2011年我國保障房建設將達1000萬套。若要實現這一目標,所需費用大概約達1.3萬億元,其中近三分之一的資金將由各級政府通過多渠道籌集。
對這種政府長期“買單”的形式,有專家表示擔憂。住建部政策研究中心副主任王珏林認爲,企業要考慮成本覈算和投資風險,而地方政府有中央制定的硬任務,就只能“千方百計”將這部分資金填上。
中國人民大學教授俞明軒在接受記者採訪時表示,保障性住房的資金來源應是中央政府和地方政府共同的任務。中央除了給政策以外,還應承擔好資金轉移支付的責任。而對於地方政府來說,土地出讓金是重要組成部分,但主體上還是要依靠稅收。
曹建海則認爲,考慮到保障房建設中的多數資金可以回收,只要中央政府加大對地方政府的壓力,一定能促使地方政府從賣地轉向住房民生,將絕大多數的土地出讓收入用於保障房建設。
從金融機構操作層面來看,包括保險資金、社保基金等都已對保障房建設表示出興趣,但大多處於探索和觀望階段。
“同樣一筆貸款,保障房項目競爭力在哪?”一家商業銀行房地產金融部負責人在接受記者採訪時直言不諱:“不管是哪類房,銀行做貸款基於自己的風險控制,就算是政府保障房也得讓我看到還款來源。”該負責人表示,現在一方面流動性收緊,另一方面保障房建設週期長、貸款回收不確定性較大。
|
||