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據我愛我家、21世紀不動產、中原地產等多家中介機構反饋,從3月至今,一個多月以來,各大中介門店在房源諮詢中關於公產、企業產等使用權住房諮詢量明顯增多。一些店面公企產房屋的諮詢量從以往的不足10%,驟增到20%至30%,公企產房屋的市場角色在3、4月份明顯受到更多的關注。本報《藍地產》就公企產房屋的昇溫原因、與私產房屋在交易中的區別以及在交易中應注意的事項等向多家大型中介機構和業內人士進行了了解。
購買公企產房不受政策限制
與私產住宅相比,公產房一直受房齡較長、戶型設計老、面積較小、外地戶籍居民家庭無法購買等限制,是什麼原因導致平時稍顯冷落的公產房近來諮詢人數驟增?機構分析認為,近來樓市的宏觀調控不斷深化,首套房貸款8.5折優惠利率取消、二套房貸款首付比例昇至60%,貸款利率1.1倍,本市家庭擁有2套及以上住宅無法新購房產等政策不斷收緊。而公企產房屋一次性付款的交易特征、不屬於個人名下房產的產權屬性可令購房者不受信貸及限購等政策的限制,成為不少本市購房者買房的一個選擇。
公企產房屋購房成本更小
那麼公產房、企業產、私產房之間,因產權形式不同會給交易帶來哪些影響呢?業內人士表示,公企產房源與私產房因產權形式不同,其交易涉及的稅費、付款方式等均有差異:購買二手私產住宅需要交納契稅、營業稅、土地出讓金等多種稅費,約佔房屋交易成本的10%左右,高額的稅費無疑增加了購房成本。而與私產住宅相比,公企產房屋的交易手續費僅佔總成本的2%以內,因此購買公產房可以降低購房總成本。
交易公產房需防范五大風險
在交易公產房時,需要特別注意哪些風險?置業專家提醒消費者,首先,這類房屋建築年代較久,房屋老化嚴重。其次,一些公企產房屋面臨拆遷。第三,這類房屋需要一次性付款,如果想貸款,就需要先購買產權。第四,購買此類房屋一定要驗房,如果購買的房屋有拆改,後期被發現,會被要求恢復原狀。第五,由於津房置換對公產房有優先回購權,房主在掛牌價方面最好別報價過低。
特別提示
房改房出售時也需繳納營業稅
記者從市地稅局獲悉,5月1日起天津按房改有關政策購買的自住公有住房出售時也需要繳納營業稅。相關部門負責人介紹,5月1日起,天津在營業稅征繳方面將沒有自住公有住房和個人住房的區別,均按照1月28日起實施的財政部、國家稅務總局《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》執行。
房改房是指將自住公有住房按照本市有關房改政策購買產權後的房屋,在本次新政出臺之前,房改房出售時無營業稅,而本次新政出臺後房改房的交易稅費總額將增加,以一套位於河西區利民道珠海裡社區面積40平方米,總價63萬元,距離買產權時間5年以內的房屋為例,新政前後其稅費總額由2萬元增加至5.5萬元,購房總成本增加4.9%。
我愛我家市場研究中心認為,雖然本次新政執行後,房改房交易稅費出現較大比例的增加,但是房改房多處在市內成熟區域優越的位置、面積90平方米以下的中小戶型居多、房屋總價較低等優勢仍將吸引當前市場中剛性需求購房者。因此,預計稅費的增加雖在一定程度上增加了購房者的總成本,但是在區域、戶型、總價等優勢的影響下,此類房源的成交不會受到較大影響,成交保持平穩。
本次關於按房改有關政策購買的自住公有住房出售營業稅的調整,是在國家宏觀調控房地產市場的背景下,天津收緊房地產市場,減少部分優惠政策的新舉措,有利於保證宏觀調控效果的穩定,但是從房屋坐落位置、戶型、總價等多方面因素來看,新政不會對市場產生明顯的影響。
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什麼是公企產房
在性質上,公企產房屋和私產房之間區別截然不同。所謂公產房是相對於所有權屬於個人的私有住房而言的。按照產權人的不同又分為三種:第一種是直管公有住房。指由政府接管,國家經租、收購、新建、擴建的住房,大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕,少部分免租給單位使用的住房。第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房,俗稱企業產。第三種公產房是行政事業單位作為產權人,分配或出租給單位員工居住使用的房屋。需要注意的是,公產房中通常能上市交易的只有前兩種。而私產房就是所有權屬於個人的私有住房。
新政前後房改房交易稅費一覽
(以首次購買距離上次交易5年以內、面積90平方米以下的普通住宅為例)
稅費種類新政前新政後
營業稅免征5.65%
個人所得稅1%
契稅1%
土地出讓金(劃撥) 1%
圖紙費20元
住房所有權登記費80元
房產轉讓手續費6元/平方米
數據來源:我愛我家