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在穩定的經濟增長和新入津者的帶動下,天津房地產市場基本面得以穩步提升,仲量聯行天津分公司報告顯示,活躍的商業氛圍促進了2011年第一季度新企業對寫字樓的需求,由於沒有新項目介入,市場空置率進一步下降。同時,繁華成熟地段將在未來兩年內開業的新項目預租活動也十分踊躍,部分開發商開始採用更多元的戰略以獲得更多的市場份額並提升回報。
在物流市場,需求主要來自爲天津支柱產業製造業提供服務的公司。在高端住宅市場,調控政策一定程度抑制了新增供應和潛在需求,價格的增速放緩。
更多優勢寫字樓推出
由於過去數個季度新增寫字樓有限,而新進天津的企業對寫字樓需求持續增長,除了內資租戶,新進外資公司需求也逐漸增大。目前甲級和乙級寫字樓均有較高的入駐率,例如津匯廣場的入駐率已超過95%,寫字樓整體空置率有所降低。增量需求帶動了租金環比繼續小幅提升,一季度寫字樓平均租金達人民幣3.67元/每平方米每天,比上一季度相比微漲1.0%。其中甲級寫字樓的租金環比增長2.2%。乙級寫字樓的租金與前幾個季度基本持平。機構人士預計,下兩個季度進入市場的新項目將對天津寫字樓市場格局帶來較大影響。天津環球金融中心將提供逾20萬平方米的寫字樓,勢必重塑天津甲級寫字樓市場格局。
2011年,一批新興重點發展區域特色商務優質寫字樓的投入使用,也將帶動新興地段寫字樓市場的活躍,以及投資熱點的重組。如優質商鋪預租活躍,據仲量聯行等機構人士介紹,一季度商鋪市場的活躍,主要體現在老城廂和友誼路等商圈今明兩年開業的新項目預租上。尤其是老城廂區域,因擁有衆多的住宅項目能爲零售商業提供充足的客流備受青睞。更多來自北京、上海和廣州的餐飲等品牌在這些區域的新商業物業中擴張,如小南國、蕉葉和釜山料理等。
預計未來零售商用物業主要來自購物中心等綜合體項目。而在未來更大的購物中心平臺上,開發商將開始減少百貨作爲主力租戶的做法。部分有豐富商業開發和運營經驗的開發商有充足的把握能夠吸引到足夠的優質零售商,因此採取小型主力租戶與普通租戶結合的策略,從而獲得更大的租戶組合控制權,提升回報率。
新興產業物流需求加盟
機構報告顯示,受益於天津強大的製造業發展,第一季度的物流地產市場需求主要來自爲製造業的領導者如石化、電子、汽車等行業提供服務的公司。數宗租賃在泰達及其周邊區域的項目中成交。此外,不斷髮展的B2C電子商務行業物流需求也開始呈上升趨勢,尋求更多交通便捷地點的倉儲空間,這種需求將成爲帶動物流市場的新生力量。
外資投資意向突出
據仲量聯行公佈的研究數據顯示,2010年以來國內大宗房地產物業投資交易總額增長同比超過了30%,值得注意的是,來自於不同背景的境外投資者在地域的選取上存在很大的區別,歐洲和美國投資者主要將其投資集中在上海,而來自亞太地區的投資者則更願意且更具備能力廣泛地投資於全國新興快速發展城市,包括天津市場。
“點金術”看準“新金礦”
“買房跟着規劃走,尋金跟着題材走”,這是業內流傳的“點金術”。近年來,天津城市建設帶來的投資“新題材”層出不窮。海河開發、舊城改造、特色風情街打造、CBD商務區啓建、濱海新區整合建設等等,都成爲商業地產投資的金礦。
市政規劃決定着區域未來的發展格局和居住價值。而涉及範圍更廣、實施力度更大的“新題材”,則可以成爲帶動區域經濟的引擎。機構人士認爲,目前天津投資“新題材”主要有:
1、以天津西站建設及開通爲標誌的西北部新興發展區域。將在今年投入使用的新西站將不僅是“站臺”角色,其更大意義在於,它將依託城市副中心規劃,長期推動天津西北部城市功能及價值的提高,使在交通樞紐基礎上規劃的西站商貿、商務區成爲新金礦。
2、以空港建設爲標誌,帶動東部邊緣產業及就業居住需求的持續提高。空客公司具有非凡的號召力,它的總裝廠往往能帶動周圍相關配套產業聚集。爲區域內快速發展提供有力的支持和保障,並蘊藏投資價值。如位於空港經濟區中心大道的遠洋ABC中心,依託於臨空經濟,與空港形成相互依存、相互促進的關係。
3、地鐵交通的完善是帶動區域房產市場發展的先決條件。目前地鐵2、3、9號線已經進入最後衝刺階段,年內將陸續投入運營。5年後,天津將有6條地鐵線運營,基本覆蓋中心城區和環城四區。地鐵交通網絡的形成,將成爲引爆沿線特別是兩端區域價值提升的“點金石”。
4、大手筆開發的新產業園、教育園區域。專業人士認爲,產業園區建設對城市發展的帶動作用不可忽視。一個產業園區的開發成功可以促進一個新城的誕生。天津濱海新區的天津海洋高新區、西青區的海泰新技術產業園等是天津工業產業園和高科技產業園的代表作。
5、大開發商扎堆進駐開發、有標誌性大項目的熱點綜合居住及商務區。機構人士提示,如果自身對“金礦”的判斷不清晰,那麼可以採取“傍大款”策略。通常大開發商扎堆進駐的區域,未來的發展前景都較光明。如早期的梅江高檔居住區,近期的中北鎮西部新城板塊、東麗湖板塊等。近兩年,以紅星國際爲代表的市區海河東扎堆建設帶動了海河東區域的持續升級;津南雙港、天嘉湖等區域也因多家標誌性大型項目扎堆而呈現欣欣向榮的勢頭。今年國耀·上河城等標誌性項目的面市,有望帶動北辰區域價值的大步提升。今年開工的聯東U谷總部大觀,預計總投資90億元。業內預計,聯東U谷項目的建立,將有效培養科研、醫藥、外貿等產業集羣,全面提升津南經濟實力,依託未來大的區域發展優勢,助力城市繁榮。
最含金項目
遠洋ABC中心
位於空港經濟區中心大道的遠洋ABC中心目前在售高端商務寫字間,主推130-170平米精品寫字間戶型,以及3000平米的企業獨棟。本項目緊鄰濱海國際機場,依託於臨空經濟,空客A320的進駐(空客A320在全世界有三個組裝基地,另兩家在法國的圖盧茲和德國的漢堡),將爲整個空港經濟技術開發區帶來不可估量的發展契機。
聯東U谷總部大觀
位於津南區雙港鎮區域的聯東U谷總部大觀,北依海河和天鋼柳林城市副中心,南接天津海河教育園區,東至濱海新區。總佔地680餘畝,規劃建面110萬平米,將滿足約2萬人的商務辦公需求。聯東U谷天津雙港園項目的建立,將有效培養科研、醫藥、外貿等產業集羣,全面提升津南經濟實力,依託未來大的區域發展優勢,助力城市繁榮。
海航·YOHO灣
海航·YOHO灣區別於傳統的城市核心的商務綜合體,更有別於傳統的住宅類產品或商業購物中心,它是在城市新中心或新城市中心打造的包含居住、創意辦公、休閒購物、娛樂餐飲、旅遊下榻爲一體的複合功能時尚綜合建築集羣。
港基中心
位於天鋼柳林副中心,天津大道旁,距外環500米。該項目規劃建築面積7萬平方米,容積率3.7,項目分兩期建設,一期即將入住,二期主體全面竣工。目前在售精裝公寓和寫字樓,寫字樓38-750m2戶型靈活多變。
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